程策劃報(bào)告

目錄
市場部分5
（一）目前項(xiàng)目現(xiàn)狀5
（二） 競爭樓盤分析5
1、麟翠苑個(gè)案分析7
一 本案市場情況 7
二 產(chǎn)品分析 8
三 營銷策劃分析8
2南頤花園 9
南頤花園個(gè)案分析：10
一 本案市場情況 10
二 產(chǎn)品分析 11
三 營銷策劃分析11
3東江花園 11
東江花園個(gè)案分析：13
一 本案市場情況 13
二 產(chǎn)品分析 13
三 營銷策劃分析13
4、西苑二期14
西苑二期個(gè)案分析15
一 本案市場情況 15
二 產(chǎn)品分析 15
三 營銷策劃分析15
綜合分析篇16
1、曲靖市樓盤專項(xiàng)分析16
◆ 曲靖市主要樓盤16
◆各項(xiàng)目銷售量對比：16
◆各項(xiàng)目主力面積對比17
◆各項(xiàng)目主力總價(jià)對比：17
(三)項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群體分析 18
（1）目標(biāo)客源的區(qū)域定位19
（2）目標(biāo)客源的年齡定位19
（3）目標(biāo)客戶的層次定位19
（4）目標(biāo)客源購買動機(jī)分析19
（5）客源購房抗性分析20
1）區(qū)位抗性20
2）項(xiàng)目區(qū)域價(jià)格抗性（調(diào)查人數(shù) 50 人）20
3）物管費(fèi)接受程度分析 21
4）客戶購房側(cè)重點(diǎn)分析 21
(四) 項(xiàng)目SWOT分析 22
·SWOT分析綜述：23
（五）項(xiàng)目土地價(jià)值分析26
1．地塊位置26
2．地塊特征26
3．交通狀況26
4．環(huán)境狀況26
5．治安狀況26
6．配套狀況27
（六）市場推廣模式建立27
（七）市場推廣流程28
（八）市場推廣時(shí)機(jī)28
（九）市場推廣思路28
（十）目標(biāo)消費(fèi)者購買誘因TBI分析29
二、營銷策略30
（一）項(xiàng)目抗性分析30
1、價(jià)格抗性30
2、高層抗性30
3、開盤時(shí)推廣主題不鮮明抗性 30
4、戶型設(shè)計(jì)不合理，均好性差的抗性 31
5、期房抗性31
6、景觀抗性31
（二）項(xiàng)目抗性解決策略31
1、價(jià)格抗性31
2、高層抗性32
3、前期推廣主題不鮮明抗性 32
4、戶型設(shè)計(jì)不合理，均好性差抗性 33
5、期房抗性33
6、景觀抗性33
7、銷售人員專業(yè)素質(zhì)差、銷售道具簡陋抗性 34
（三）項(xiàng)目核心推廣概念與提升35
1、 發(fā)展商品牌建議：35
目的：35
概念提煉：35
建設(shè)：36
2、推廣核心概念 36
1）、推廣概念分析36
2）、 推廣概念定位36
3）、 概念釋義36
3、本案 8 大綜合優(yōu)勢： 37
一、地理位置篇38
二、 配套篇39
三、戶型篇40
四、物業(yè)管理篇42
1、管理篇43
2、健康篇 44
五、會所篇45
六、實(shí)力篇47
七、智能化篇48
1、 安全防范產(chǎn)品建議：48
2、 E生活建議 48
八、投資篇50
（四）市場推廣51
（五）廣告策略54
廣告定位55
廣告通路56
（六）廣告推廣策略57
1 媒體推廣57
(1) 準(zhǔn)備期推廣58
2、SP活動60
一SP活動61
二、房展會SP活動61
三、諾瑪特開業(yè)65
（2）強(qiáng)銷期推廣69
媒體推廣：69
SP活動 70
銷售道具表76
（3）尾盤期推廣策略76
媒體推廣76
推廣主題76
SP活動 77
尾 盤 期 宣 傳 道 具 表80
（七）售樓處內(nèi)部建議：81
1．參觀區(qū)：81
2．洽談區(qū)：82
3．應(yīng)接區(qū)82
4．品位廊：83
5．兒童區(qū)：83
6．VIP會客室： 83
7．建材展示廳：塑鋼門窗 84
（八）銷售道具建立及作用84
（九）消費(fèi)者購房權(quán)重比分析85