市場博弈在繼續 樓市“拉鋸”或引第四輪調控

4月17日,“史上最嚴厲”的房地產調控“國十條”出臺已屆一年,市場博弈仍在花樣翻新地繼續。一年間,繼“國十條”之后,“國五條”、“國八條”也接踵登場,限購、限貸、加息、房產稅等頗具殺傷力的招數紛紛祭起,力圖阻截房價的狂飆突進。然而,三輪重磅調控,撼動的只是成交量,房價則堅挺如故,終難撼動。國土資源部副部長小蘇表示:“中央認為,以城市住房為主的問題已經影響到了全局,必須在控制通脹的同時下決心解決好房價問題。”

一年調控效果不佳

從4月上旬開始,國務院派出8個督查組,對16個省(區、市)貫徹落實國務院房地產市場調控政策措施情況開展專項督查。此輪督查,再度彰顯中央對房地產調控的決心。赴上海督查組一位工作人員對時代周報透露,此前各城市出臺的與GDP增幅掛鉤的房價調控目標,中央認為有所欠缺,督查的目的也是希望部分省市能有所調整。“中央希望各城市能切實抑制房價過度上揚,如果效果不理想,不排除中央層面有新一輪調控措施出臺。”

“國十條”出臺至今已滿一年,其間又有“國五條”、“國八條”相繼登場,在去年兩輪調控主要收緊信貸、推進房產稅試點的基礎上,今年1月的第三輪調控即“國五條”又進一步推行“限購令”,再度強力扼制市場需求。但,撼動的只是成交量,房價卻堅挺如故,未見松動,這顯然與百姓期望相距甚遠。“一年來調控確實不夠到位。”督查組工作人員稱。

成交量的低迷,被認為是調控至今的主要功效。“限購令的威懾力度還是很大的,嚴加打壓投資需求,讓一些樓盤的銷售陷入僵持。除了一些特別剛需的樓盤還有一定成交量,高檔樓盤基本上是賣不動了。”上海春之聲置業有限公司董事長朱大鳴告訴時代周報。

然而,據上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭分析,一年來,無論是成交量還是均價,只是漲幅有所收斂。“去年全國新建商品房成交量的增幅是10%,2009年是40%多,市場有所降溫。此外,去年成交均價的漲幅是7.5%,2009年則是23%。兩個大幅回落,說明調控是有效果的,但問題在于價格并沒有得到控制,東部大城市漲幅還是比較大,調控的效果并不是很明顯。”

“去年的調控沒有達到預期的目標,樓價不跌反升,市場恐慌性購房又再次出現,導致了今年初第三輪調控的出臺。如果今年還不能穩定房價的話,我相信還有第四輪。越調控房價越高,也是樓市的一個怪圈,調控確實很難,但不調又不行。”中原地產項目副總經理黃韜告訴時代周報記者。

日前,在赴浙江督查時,國土資源部副部長小蘇表示:“中央認為,以城市住房為主的問題已經影響到了全局,必須在控制通脹的同時下決心解決好房價問題。”

“量價齊跌”是種“假摔”

既已“事關全局”,“好消息”也因緣而來。近日,北京、深圳先后宣布,3月樓市成交均價、成交量均有大幅下滑。北京市房地產交易管理網的統計數據顯示,3月份北京新建商品住房成交均價為19679元/平方米,環比下降26.7%,同比下降10.9%,出現了19個月以來的首次同比下降。深圳市規劃和國土資源委員會數據顯示,3月份深圳新建商品住房成交面積為22.8萬平方米,是2003年以來成交量最低的3月;每平方米成交均價也跌破2萬元,為19424元,環比下降5.99%,同比下跌5.04%。

然而,這一輪的“量價齊跌”,卻被業內人士一致認為是一種“假摔”,通過結構性推盤而人為造成的均價下跌。北京市建委也承認,成交區域的“偏遠化”是導致價格下降的主因。今年以來,大興、房山、密云和朝陽區東南部地區大量推出中低價位、中小套型商品房,套總價在150萬元左右居多。3月,這4個地區成交量占全市的七成以上。

相對易于人為操縱的均價,國家統計局采用的價格指數,被認為更能反映市場價格的真實狀況。4月18日,統計局最新發布的數據表明,70個大中城市住宅銷售價格指數3月同比全部實現上漲,但從環比數據來看,有12個城市實現了新建商品住宅環比下降,8個城市與上月持平。在價格指數的統計口徑下,北京、上海都只是環比持平。

在黃韜看來,量跌價穩仍將是下一段時間的市場景觀,10月以后才可能出現價格真正的松動。“每一次調控,開發商和政府都會有一段僵持的時間,看誰能堅持到最后。目前雙方仍在對峙,如政策不松動,甚而加大力度,政策疊加效應會在年底顯現,開發商不得不以價換量,我估計房價會下跌10%左右。”

市場博弈仍在繼續

博弈仍在繼續。地方政府為完成年度房價調控目標,可能對政策再度加碼。4月13日,國務院督查組抵達次日,深圳市政府就開始醞釀新調控政策,或將規定新推樓盤單位價格不得超過上期價格,而部分高價物業則將轉為現售或停售。據了解,目前深圳一些在售豪宅已被迫停售。

4月15日,全國首個“限房價、競地價”普通商品房在北京也正式開始選房。據了解,“限價中小套型普通商品房”這種方式也得到了國務院的認可,今年將在北京全面推開。

盡管調控重拳頻出,一些上市房企仍然保持了漂亮的銷售業績,頗有“逆勢而上”的架勢。數據顯示,萬科、保利、金地一季度銷售金額分別同比上漲135%、72%、82%,銷售面積分別同比上漲144%、30%、45%。并且,保利和金地的銷售均價同比漲幅分別高達32.61%和26.14%,遠超政策“紅線”。

不斷收緊的政策預期,也讓開發商在“降”與“不降”之間游移,頗受“煎熬”。有報道指出,在公布了第一季度銷售數據的開發商中,除萬科、雅居樂等少數幾家達到全年銷售目標的25%外,多數公司的銷售情況并不理想,尤其是3月份出現普遍下滑的跡象。即便是萬科等房企巨頭,3月的銷售額也遠低于1月。而在這樣的寒意中,中信、合生、富力、恒大、越秀等十家開發商日前仍高調表示,將順應市場變化,但絕不降價銷售。

開發商“嘴硬”背后,是“不差錢”的底氣。多位業內人士認為,開發商完全可以通過放緩投資步伐應對調控帶來的壓力,像萬科、金地已經宣布無條件放緩拿地速度,而部分開發商仍可通過海外融資、銀行授信等方式成功融資。

不過,在黃韜看來,“開發商口頭上都不會說缺錢,不到最后一刻不會承認缺錢,不會輕易減價。”

第四輪調控可能出臺

盡管北京、深圳均價下降被指“假摔”,但低端住房供應與成交量的上升,還是減輕了整個商品房市場的需求壓力,也被部分市場人士看作是房價實質下跌的利好因素。

“結構性的價格下跌可能是價格真正下跌的前兆。如果中低端需求由政府保障解決,比如經適房加大供應,會分流一部分對商品房的需求,那時候即便放開限購令,但總體的市場需求已不可同日而語,會下降很多,房價自會有所跌落。”黃韜認為。

朱大鳴也認為,房地產業的發展,從上世紀90年代起就應該是商品房和保障房兩條腿走路。“為民生考慮,保障房從那個時候就應該有步驟有計劃地推出,如果是這樣,房地產發展就不會如此畸形。”

而保障房的建設目標能否有效達成,并真正讓低收入階層享有,也許是住房市場“雙軌制”能否實現的關鍵。“我是比較擔心的,保障房制度還沒有完善,目前里面有太多的腐敗因子,此外,保障房的數量能不能滿足百姓的需求,也值得懷疑。上海的保障房建設,到去年年底只有兩個區在試點,共1000多套房,與上海2200萬的常住人口相比,差距懸殊。” 資深地產分析師顧海波告訴時代周報記者。

而若市場持續“拉鋸”、房價繼續高企,第四輪調控極可能呼之欲出。據了解,有關部門近期再度重申了推進房地產市場調控的決心,并要求做好政策儲備。而住建部、國土部有關人士均表示,仍有許多儲備政策可用,包括對房價的直接干預、土地出讓政策的進一步完善、對開發商拿地政策更為嚴格,以及收緊開發貸、土地抵押授信和加大閑置土地清理力度等。

“肯定會有新政策出臺。”中房信分析師薛建雄也向時代周報記者表示:“可能會收緊在限購、限制信貸方面的措施,比如對購房者資質的審查更趨嚴厲、提高購房首付比例。稅收有可能調整,比如房屋交易的契稅,現在是3%,可以調得更高一些。”

“還是要進行房地產業制度化的建設。中央政府的行政問責,房產稅的全國鋪開,銀行收緊信貸,收回開發商的囤地,對投機客囤房的打擊制度化、長期化,這些才是調控房地產市場的有力手段。”顧海波認為。