馮侖：中國地產企業正在向上中下游不斷細分

萬通地產董事長馮侖9日在“哈佛中國論壇”上說，中國房地產業目前正在經歷快速成長階段，房地產企業正在向上中下游分化，住宅產品也在不斷細分。

馮侖認為，目前地產業面臨的政策環境發生變化，住宅產品的功能部分退化。對此，住宅類地產企業正在轉變應對。他說，住宅類地產企業從價值鏈上來看，向下游可以轉為建筑公司，向中游可轉向服務公司，向上游轉為金融公司。在當前政策環境下，一部分企業轉向下游，更多成為利潤較低的代建公司。一部分適當離開住宅領域，轉向商務和金融地產。

他說，在中國已經出現人均國內生產總值超過1萬美元的城市，在這些城市第三產業發展越來越快，需求越來越大，就導致很多地產公司轉向商務不動產，一部分轉向金融不動產。轉向商務不動產就要求以營運為核心能力，而不簡單以規模和成本來衡量。而轉向金融方向，則對企業的產品創新、風險管理以及交易技術有更多要求。

馮侖還說，住宅類地產還開始尋找同樣價格區間內商品的差異性，創造專業化細分市場，以滿足不同需求的客戶，這也是中國地產業未來的發展方向。他舉例說，如三亞的旅游地產，雖然風景優美但缺乏相應配套設施，而價格類似的臺北陽明山地產，則因為有永久產權等不同特質而能吸引不同的客戶。

論壇上，美國麻省理工學院經濟學教授威廉姆·威頓說，中國房地產目前并不存在很大泡沫。他認為，中國未來的住房需求將很大程度上來自于城市化進程，每年增幅可能達到2000萬套。另一方面，隨著中國財富增加，存款已經不能滿足財產管理的需求，從而將產生大量投資投機性住房需求。威頓認為，這部分需求可能導致泡沫風險，因此需要密切關注。（