最新房地產政策解讀

最新房地產政策解讀奚正輝
2010年4月17日，國務院下發了《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發〔2010〕10號），該政策可謂空前嚴厲，政策出臺之后的2個月內房價小幅下挫，交易量嚴重萎縮，但是3個月之后，價格與價格都出現反彈。由于中國的貨幣政策還非常寬松，經濟穩步快速增長，物價也在上漲，故房地產價格沒有下調。高房價嚴重影響了普通居民的居住問題，導致居民居住困難及改善居住困難。而且，高房價導致居民的收入都花費在房屋上，使其沒有多余的錢去改善其它生活質量，也影響了其它行業的消費與發展。
　　居住是老百姓的民生問題，政府必須出面解決。近期，國家陸續出臺了嚴厲的政策打壓房價，主要有：2010年9月29日，財政部、國家稅務總局、住房和城鄉建設部出臺了《關于調整房地產交易環節契稅個人所得稅優惠政策的通知》（財稅[2010]94號）。2010年10月7日，上海市市政府批轉《關于進一步加強本市房地產市場調控加快推進住房保障工作若干意見的通知》（滬府發〔2010〕34號）
本律師長期從事房地產交易投資，將新舊政策進行了比較，并簡單總結如下，供需要的讀者參考適用：

一、住房貸款中第二套住房認定標準
　　若有下例情形之一，就被認定是第二套住房貸款（其首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，停止發放住房貸款）：
1、借款人首次申請利用貸款購買住房，如在擬購房所在地房屋登記信息系統（含預售合同登記備案系統）中其家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）已登記有一套成套住房的；
2、借款人已利用貸款購買過一套住房（即使該住房已經出售），又申請貸款購買住房的。

二、契稅政策變化
　　對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。
注：增加了該住房屬于家庭唯一住房。

三、個人所得稅的變化
　　對出售自有住房并在1年內重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。
　　注：原來規定是可以先繳納保證金，1年內重新購房可以退保證金。但是對個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，依舊免征個人所得稅。

四、限購房屋
　　2010年10月7日起，暫定上海市及外省市居民家庭只能在本市新購一套商品住房(含二手房）。對違反規定購房的，房地產登記機構不予受理房地產登記。

五、境外人購房
1、境外機構和個人在中國境內不得購買非住宅，除非先設立外商投資企業。
2、境外機構在境內設立的分支、代表機構和在境內工作、學習時間超過一年的境外個人可以購買符合實際需要的自用、自住商品房。（內部要求只能買一套）


奚正輝 律師 上海中建中匯律師事務所

今題網  2011-02-01   字體:[大]  [中]  [小]     我要評論    源自:和訊網   閱讀次數:  238

房價|住房|供應|調控|房地產

各州、市人民政府，省直各委、辦、廳、局：

為深入貫徹落實《國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》（國辦發〔2011〕1號）精神，進一步做好房地產市場調控工作，促進房地產市場健康發展，推動我省城鎮化科學發展，現提出以下十項政策措施。

一、提高對做好房地產市場調控工作重要性的認識

（一）做好房地產市場調控工作是保持國民經濟持續健康快速發展的需要。房地產產業鏈長、關聯度高、帶動性強，是國民經濟的重要支柱。加強對房地產市場的宏觀調控，促進房地產市場健康發展，能有效增加，擴大內需，拉動消費，帶動相關產業發展，對促進國民經濟持續健康快速發展具有十分重要的作用。

（二）做好房地產市場調控工作是保障和改善民生、加快構建和諧社會的需要。發展商品住房是推動城市住房制度改革、保障和改善民生的重要手段。加強房地產市場調控，進一步增加商品住房供應，穩定住格，能有效保障居民住房需要、改善住房條件，提高人民群眾生活水平，對構建社會主義和諧社會具有十分重要的意義。

（三）做好房地產市場調控工作是推動城鎮化科學發展的需要。房地產是城鎮建設的重要組成部分，是推進城鎮化的重要基礎和條件。加強對房地產市場的調控，促進房地產業健康發展，有利于加快城鎮建設步伐，提高城鎮建設水平，推動城鎮化科學發展。

二、切實推動城鎮化科學發展

（四）調整完善城鎮化發展思路。統籌城鄉發展，在加快推進城鎮化的同時，進一步加快社會主義新農村建設，改善農村面貌，縮小城鄉差距，走城鄉一體化發展的道路。要多渠道增加城鄉住房供應，積極穩妥推進農民進城，滿足人民群眾多樣化居住需求，促進房地產市場健康發展。

（五）積極探索城鎮建設新模式。要從云南山區多、壩區少的實際出發，進一步轉變城市建設發展理念，推行組團式發展模式。積極探索具有云南特色的城鎮化建設新路子，在繼續抓好中心城市建設的同時，重點建設好中小城市，大力建設以山地、山水、田園為特色的城鎮，引導人口合理分布，有效緩解城市人口過度集中的壓力。

（六）科學合理制定城鄉建設規劃。進一步完善城鄉建設規劃，嚴格規劃管理，維護規劃的嚴肅性，規劃一經確定，不得隨意調整。要充分發揮規劃的指導調控作用，以壩區為重點，加大耕地保護力度，集約節約利用，推動城鄉可持續發展。

三、加大保障性安居工程建設力度

（七）確保完成城鎮保障性安居工程建設目標任務。各地要按照覆蓋全面、互為補充、結構合理、比例協調的總體要求，盡快編制完善“”保障性安居工程建設規劃和年度工作計劃，逐步建立健全住房梯級供應制度，進一步完善住房保障體系。要采取有力措施，加大工作力度，確保按時按質按量完成中央和省下達的各項保障性安居工程建設年度任務。2011年，全省要通過新建、改建、購買和長期等方式，完成40萬套城鎮保障性住房建設任務。

（八）增加公共租賃住房供應。要將公共租賃住房作為住房保障的重點，逐步實行廉租住房和公租住房并軌，面向城鎮中、低收入住房困難家庭出租，優先解決低收入家庭住房困難問題。

（九）健全保障性安居工程建設投融資體制機制。各州、市政府及保障性住房建設任務較重的縣（市、區）政府，可成立專門的具有房地產開發資質的保障性住房建設投資公司，承擔公共租賃住房等保障性住房的開發、建設和管理運營職能。同時，要積極爭取使用銀行提供的中長期貸款和機構投資者的投資，鼓勵和引導實力強、信譽好的房地產開發企業參與公共租賃住房的開發經營和棚戶區改造住房的開發建設，拓展保障性住房投融資渠道。

（十）完善保障性住房管理制度。借鑒先進管理經驗，結合我省實際，進一步完善保障性住房管理制度。特別要嚴格準入、退出機制，提高保障性住房資源的利用效率，切實解決好中低收入家庭住房問題。逐步擴大住房保障制度覆蓋范圍，有條件的地區可以將建制鎮納入住房保障工作范圍。

四、嚴格執行國家房地產稅收政策

（十一）調整個人轉讓住房營業稅政策。嚴格執行國家關于個人轉讓住房營業稅的有關政策，對個人購買商品住房不足5年轉讓交易的，統一按銷售收入全額征收營業稅。

（十二）加大稅收征管工作力度。加強對土地增值稅征管情況的監督檢查，重點對定價明顯超過周邊房價水平以及不按申報價格明碼標價對外銷售的房地產開發項目，進行土地增值稅清算和稽查。

（十三）完善稅收征管方式。加大應用房地產價格評估技術加強存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度，堅決堵塞“陰陽合同”產生的稅收漏洞。今年內，要在有條件的城市進行試點。

五、嚴格執行差別化住房信貸政策

（十四）加強住房信貸監管。對貸款購買第二套住房的家庭，執行首付款比例不低于60%、貸款利率不低于基準利率的1.1倍的政策規定。進一步建立健全貸監督管理辦法，由銀行業監管部門對商業銀行執行差別化信貸政策進行監督檢查，對違規行為要嚴肅處理。

（十五）統一第二套住房認定標準。嚴格執行省住房城鄉建設廳、中國人民銀行昆明中心支行和銀監會云南監管局《關于轉發規范商業性個人住款中第二套住房認定標準文件的通知》（云建房〔2010〕367號）的相關要求，統一第二套住房認定標準，規范認定程序。

六、加強住房用地供應管理

（十六）切實增加土地供應。根據房地產市場供求情況，科學確定房地產用地供應量和供應計劃，確保商品住房用地總體供應充足。房價上漲壓力較大的城市，要增加限價商品住房用地計劃供應量。今年的商品住房用地供應計劃總量原則上不得低于前2年年均實際供應量。

（十七）確保保障性住房建設用地。認真落實保障性住房、棚戶區改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量70%的要求，并確保在每年上半年內供應到位。對保障性住房用地沒有完全落實的州、市、縣（市、區），不再提供其他房地產開發建設用地。保障性住房建設用地一經確定，不得隨意更改。在各地新增建設用地年度計劃中，要單列保障性住房用地，做到應保盡保。

（十八）進一步完善土地出讓方式。積極采用綜合評標方式，大力推廣以“限房價、競地價”方式供應中低價位普通商品住房用地。

（十九）加強對企業準入資格和資金來源的審查。參加土地競買的單位，必須具有房地產開發資質，并且資質等級應與競買土地規劃的住房建設總量相對應。參加土地競買的單位，必須說明資金來源并提供相應證明。

（二十）嚴肅查處土地違法違規行為。對擅自改變保障性住房用地性質的，要堅決糾正和嚴肅查處，具體處理辦法由省國土資源廳會同相關部門研究制定。對已供房地產用地，超過兩年沒有取得施工許可證開工建設的，必須及時收回土地使用權，并處以閑置一年以上罰款。要依法查處非法轉讓土地使用權的行為，對房地產開發建設投資達不到25%以上的（不含土地價款），不得以任何方式轉讓土地及合同約定的土地開發項目。

七、合理引導住房需求

（二十一）實行限購政策。房價上漲過快的城市，在一定時期內，要從嚴制定和執行住房限購措施。原則上對已有1套住房的當地戶籍居民家庭、能夠提供當地一年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭限購1套住房；對已擁有2套及以上住房的當地戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，暫停在本行政區域內向其售房。

（二十二）完善限購措施。已采取住房限購措施的城市，要按國務院相關要求，對現行限購政策進行調整完善。其他城市也要根據當地房地產市場價格變化情況，在必要時按要求出臺限購措施。

八、建立完善個人住房信息系統和房價監測機制

（二十三）加快建立個人住房信息系統。要按照住房城鄉建設部要求，加快建設數據集中、信息完整、查詢方便的個人住房信息系統，為執行住房限購、差別化信貸、稅收調控政策提供技術支撐平臺。具體由省住房城鄉建設廳會同財政、稅務、銀行等部門研究制定實施方案并盡快建設完成。各州、市、縣（市、區）政府要相應建立當地統一的個人住房信息系統，并與省級信息系統實現相互連接、信息共享。個人住房信息系統建設費用應納入同級財政預算予以保障。

（二十四）進一步完善房價監測機制。參照國家對重點城市房價統計和監測辦法，逐步建立我省重點城市房價統計監測機制，完善房地產統計基礎數據，進一步加強對房地產市場的跟蹤、研判、預警并提出調控對策措施建議。具體辦法由云南省房地產市場監測調控協調領導小組辦公室制定實施。

九、落實房地產市場調控工作責任

（二十五）明確地方政府責任。各城市人民政府作為責任主體，要根據當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度、物價上漲水平和居民住房支付能力，合理確定本地區年度新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布，在公布后10日內報省住房城鄉建設廳備案。因房地產市場調控不力，房價可能突破年度控制目標的城市，必須實行“限房價、競地價”的商品住房建設用地供應方式。要統一將住房保障和穩定房價工作作為對政府工作考核的重要指標，納入年度綜合考核內容。

（二十六）實行行政首長負責制。各地房地產市場調控工作實行州、市、縣（市、區）行政首長負責制，政府主要領導作為第一責任人，分管領導作為直接責任人，負責協調、組織做好本地的住房保障和穩定房價工作。

（二十七）落實約談制度。要按照國家有關規定，加強對州、市、縣（市、區）人民政府住房保障和穩定房價工作的監督和檢查。對未能實現年度新建住房價格控制目標，新建住房價格出現過快上漲勢頭，保障性安居工程建設進度緩慢、租售管理和后期使用監管不力以及對土地出讓中連續出現樓面地價超過同類地塊歷史最高價、保障性住房建設用地到期未落實的，約談相關州、市、縣（市、區）人民政府主要負責人，并通過媒體向社會公布。具體約談辦法由省住房城鄉建設廳、國土資源廳、監察廳會同有關部門制定實施。

（二十八）實施行政問責。除上述約談規定外，對措施不到位、工作不力、未能如期完成各項目標任務的州、市、縣（市、區）人民政府相關責任人，要按照國家和我省行政問責制度有關規定予以問責。具體問責辦法由省監察廳、住房城鄉建設廳、國土資源廳會同有關部門制定實施。

十、營造房地產市場健康發展的良好輿論環境

（二十九）堅持正確的輿論導向。各級新聞媒體要堅持正面宣傳，大力宣傳各地穩定房價和住房保障工作好的做法和經驗，深入解讀各項政策措施，防止虛假信息或不負責的猜測、評論誤導消費預期。對制造、散布虛假消息，擾亂房地產市場秩序的，要依法追究有關當事人的責任。

（三十）建立健全信息公開機制。各地、各有關部門要定期發布市場信息，增加透明度，引導居民根據自身居住狀況和經濟承受能力理性消費，督促房地產開發企業誠信經營、合理定價、依法銷售，為促進房地產市場健康發展和加快推進保障性住房建設營造良好的輿論環境。

2011年1月31日