曲靖房地產市場發展還處于初級階段

    曲靖地產：請您介紹一下曲靖房地產市場的發展軌跡。

    林涼金：以福利分房政策結束為分水嶺，曲靖房地產市場大體可以分為兩個階段：市場啟蒙期和市場發展期。福利分房政策結束之前，曲靖的房地產市場主要是以國有房地產開發為主，房地產開發主要是按照國家計劃進行生產銷售，市場需求僅僅停留在低層次的滿足“住”的需求上。福利分房結束之后，到2001年底的一段時間，房地產市場受到了大量釋放的需求的刺激，市場得到了非常快速的發展，在這一時期，公務員、企事業單位是購房主力，這一時間段內，市場中活躍的仍然是幾家國有的房地產開發企業；從2002年開始，隨著部分外地開發企業的進入和一批股份、民營房開企業的成立以及市場需求的多樣化特征逐步顯現，房地產市場開始進入穩步發展期。

    曲靖地產：據數據顯示，曲靖房價目前還處于一個比較低的水平，對此您怎么看？

    林涼金：曲靖房價處于低位水平，這是一個不爭的事實。據統計，曲靖今年第一季度的成交均價是2100元，這個水平，不僅相對于云南同級城市，比如大理、麗江、楚雄等都低一些，甚至相當于曲靖下面的一些縣市，比如宣威都要低一些。

    曲靖地產：很多人認為曲靖房價低是受團購團建房影響，對此您怎么看？

    林涼金：在曲靖，團購團建房的量是比較大，在一定程度上確實也拉低了房價，但是我們認為這不是根本原因，最重要的原因是曲靖由于城市化進程速度塊，土地放量比較大，市場開發活躍，供盤量大。市場供不應求，房價低就是自然而然。

市場開發十分活躍

    曲靖地產：目前，開發市場活躍程度如何？

    林涼金：據統計，2009年，曲靖市房地產全年完成投資83.8億元，較2008年增長了23.2%。全年房屋施工面積達到940.05萬平方米，其中新開工面積437.36萬平方米，占46.5%。房屋竣工面積215.28萬平方米。可以說，目前曲靖開發市場十分活躍。

    曲靖地產：曲靖房價低，開發企業利潤如何保證，為什么開發商的開發熱情還是那么高呢？

    林涼金：曲靖房價水平低，但是這個價格并不是說不能保證開發，只是曲靖市場沒有泡沫，開發商的利潤被控制得比較低而已。在其他泡沫比較多的城市，開發商的暴利并不是合理狀態。

    曲靖開發量比較大，有幾個方面原因：第一，在曲靖，雖然利潤低，但是由于市場不存在泡沫，房價不會大起大落，開發商開發風險比較低。而作為開發商，也只能持續做項目，才能盤活資金，開發商會有長線發展的考慮，雖然利潤低，還是有錢賺而且很保險。第二，曲靖的開發商中大部分都是本土企業，很多老板都是土生土長的本地人，在曲靖有很多可以利用的資源，如果去外地發展可能會水土不服，人力資源成本也比較高，重新培育資源需要很長時間。

政策環境寬松

    曲靖地產：目前曲靖的房地產開發格局是什么樣子？

    林涼金：目前，曲靖發展潛力最大的是東片區和北片區，因為北片區緊鄰珠江源大道，道路延展性強，目前還有很多土地可以供應。比如目前在珠江源大道，祥達工貿公司有一個項目，有200萬的開發體量。而東片區借勢借得好，因為市政府有東遷的想法，當然還沒有落實下來。另外，東片區要興建“五館一中心”（美術館、科技館、圖書館、博物館、展覽館、體育中心），這些工程對東區帶動作用明顯，有樓盤就打出了“世界看東方、曲靖看東城”的廣告語。西片區還是以安廈房地產公司為主。在南片區，土地放量比較多，項目也很多，但是因為南片區已經成為國家級經濟開發區，一些項目在土地手續上出了一些問題，如果這些項目順利拿到土地，放量會很大。

    曲靖地產：曲靖的房地產市場開發政策環境如何？

    林涼金：曲靖的房地產開發政策還是比較寬松的，這也是曲靖房地產開發量比較大，房地產開發企業熱情較高的一個原因所在。在曲靖，規劃審批政策比較穩定，預售證發放政策也比較好，一般只要符合規定都能夠順利拿到預售許可證。

    曲靖地產：曲靖的消費構成情況如何？

    林涼金：就整體來說，曲靖民眾的消費能力還是比較低。商品房市場的購房主力本來應該是企事業單位、機關工作人員，但是由于團購團建房的存在，消耗了這部分人的一些購買力。目前購房主力是不符合條件買經濟適用房，又買不到團購團建房的“中間階層”。這也是曲靖消費構成的一個尷尬局面。
    就地域構成來說，除了本地，宣威、富源、貴州三地客戶占很大一部分。據數據，本地的占70％，外地購房者比率有增長趨勢，尤其是貴州等地省外購房者比例逐年遞增，連續三年超過10％，各州市占6％，昆明占3％。

    曲靖地產：曲靖的開發商構成有何特點？

政策環境寬松

    曲靖地產：目前曲靖的房地產開發格局是什么樣子？

    林涼金：目前，曲靖發展潛力最大的是東片區和北片區，因為北片區緊鄰珠江源大道，道路延展性強，目前還有很多土地可以供應。比如目前在珠江源大道，祥達工貿公司有一個項目，有200萬的開發體量。而東片區借勢借得好，因為市政府有東遷的想法，當然還沒有落實下來。另外，東片區要興建“五館一中心”（美術館、科技館、圖書館、博物館、展覽館、體育中心），這些工程對東區帶動作用明顯，有樓盤就打出了“世界看東方、曲靖看東城”的廣告語。西片區還是以安廈房地產公司為主。在南片區，土地放量比較多，項目也很多，但是因為南片區已經成為國家級經濟開發區，一些項目在土地手續上出了一些問題，如果這些項目順利拿到土地，放量會很大。

    曲靖地產：曲靖的房地產市場開發政策環境如何？

    林涼金：曲靖的房地產開發政策還是比較寬松的，這也是曲靖房地產開發量比較大，房地產開發企業熱情較高的一個原因所在。在曲靖，規劃審批政策比較穩定，預售證發放政策也比較好，一般只要符合規定都能夠順利拿到預售許可證。

    曲靖地產：曲靖的消費構成情況如何？

    林涼金：就整體來說，曲靖民眾的消費能力還是比較低。商品房市場的購房主力本來應該是企事業單位、機關工作人員，但是由于團購團建房的存在，消耗了這部分人的一些購買力。目前購房主力是不符合條件買經濟適用房，又買不到團購團建房的“中間階層”。這也是曲靖消費構成的一個尷尬局面。
    就地域構成來說，除了本地，宣威、富源、貴州三地客戶占很大一部分。據數據，本地的占70％，外地購房者比率有增長趨勢，尤其是貴州等地省外購房者比例逐年遞增，連續三年超過10％，各州市占6％，昆明占3％。

    林涼金：曲靖的開發商構成主要有四類：第一類是原來的國營企業改制而成的股份制企業，如東盛、麒麟等。第二類是建筑公司發展而成的，比如安廈、盛世錦華等。第三類是煤老板投資。第四類是：外來企業，如官房。

    總的來說，曲靖的外來企業是比較少的，曲靖房地產企業走出去的也比較少，目前只有安廈在版納、昆明有項目。從數量上，開發企業比較多，有200多家，但是大企業并不是很多。原來，曲靖是安廈、東盛、麒麟三足鼎立，現在，盛世錦華后來居上，該公司依靠東江花園項目的良好表現在市場上也樹立了自己的地位

處于初級階段

    曲靖地產：曲靖住宅價格低，那曲靖商業地產發展如何？

    林涼金：曲靖開發商對于商業地產的開發熱情還是很高，受住宅價格低的影響不大。在曲靖商業地產發展軌跡上，麒麟商業廣場是第一個真正意義上的商業地產，招商也比較成功，引入了沃爾瑪。現在，中天的產權式商鋪也比較火爆，價格被炒到了5、6萬。

    在曲靖，做商業地產，地段還是最關鍵，市中心的商鋪售價高的能到6萬，租金每平米能到500、600每月，但是在郊區售價就在3000-4000。消費者對于商鋪的投資熱情從來就很高，很多有錢人投資都首選商鋪，當然都投資中，“一鋪養三代”等傳統并不是很理性，投資觀念還需要提升。
    曲靖地產：您怎么看曲靖房地產未來的發展趨勢？

    林涼金：總的來說，曲靖房地產市場還處于發展初級階段，發展潛力還是很大。就目前來說，全國調控政策很嚴厲，很多地方的樓市走向并不明朗，但是在曲靖，由于房地產泡沫并不存在，大跌的可能性不大。而至于曲靖房地產價格是否會大幅度上漲，可能更多還取決于曲靖的經濟發展，取決于城市“100萬人口”的發展目標能否快速實現，也要看隨著交通的改善，昆明“一小時經濟圈”對于曲靖的輻射效果而定。