土地使用權年限不夠可否獲補償？解讀土地使用權年限縮水現象

春城晚報2005年08月15日 17:19

正在審議的新物權法中，土地使用權年限縮水現象，土地使用權可超過70年等焦點問題已經進入了立法者考察的視野之中。
現象：土地使用權年限縮水
市民王先生去年在北市區某商品房小區購買了一套住房，在拿到房產證時，王先生發現該小區的土地使用年限只有67年。“國家明明規定商品房的土地使用權為７０年，可我買的房子土地使用權卻只有67年？還有三年到哪兒去了？”于是王先生向律師咨詢：購買的商品房土地使用年限縮水能否向開發商主張相應的補償？
解讀：土地使用權年限縮水原因
依照《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行規定》“國有土地出讓的最高年限按用途分為：居住用地為70年……”而根據相關規定，住宅土地使用權年限是從國家將土地出讓給開發商起開始計算，70年為住宅土地使用權一次出讓的最長期限。造成土地使用權年限縮水主要有以下幾點原因：其一，自開發商從政府那里獲得土地使用權開始，正常的房產規劃、開發、銷售及至辦理房產證的過程，一般至少要半年時間，有的甚至會拖上三、四年；其二，有的開發商因開發資金不到位，相關證件未辦齊等因素，導致開發周期延遲；其三，銷售周期過長、市場定位不準確等因素，導致已建成房屋滯銷或閑置，購房者購買前，房屋已閑置一段時間。因此，購房者實際購買到的房屋的土地使用權期限，只能是70年減去開發商在開發、銷售期間年限的‘剩余年限’。
理論：消費者存在隱性損失
從理論上講，消費者的購房款中已包括了土地出讓金或使用費，則相應的，消費者所購買的房屋土地使用權應是完整的70年；同時，由于購房款中包含了土地出讓金或使用費，則房產的實際使用期限應該反映在房價上，也就是說，同一處房產，其剩余年限越長，使用價值就越大，價格也就越高；反之，其剩余年限越短，使用價值相對較小，價格也就相應較低。因此，如果按這一理論來進行推斷，就現實中存在的土地使用權年限縮水的問題，消費者存在隱性的購房損失。現實：消費者很難得到補償
根據國家法律規定，居住用地一次出讓的最高年限為70年。70年年限是從開發商拿到土地使用權證算起，而項目的開發、銷售一般需要１至３年，因此業主領到房屋時不可能擁有70年的使用權，這是客觀存在的事實。因此也可以說，消費者拿到手的土地使用權證，其期限與國家規定的70年有縮水，這不是個別購房者所面臨的問題，而是一個普遍存在的問題。那么如何解決上述兩者之間的矛盾，在消費者與開發商之間找到一個雙方都能接受的平衡點？目前法律對此的規定尚屬空白。而據了解，就此問題，目前行業內也沒有一個具體價格折算標準，土地使用年限與房價之間的關系并不明晰。因此，消費者就土地使用權縮水而向開發商主張進行適當補償，可以說沒有法律依據，很難得到支持。
解決：亟待國家立法完善
針對上述問題，在呼吁國家進行相關立法規范的同時，有關專家也提出了一些建議。有專家認為，商品房使用期限“縮水”現象，反映了現行土地轉讓政策的某些缺憾。“依照現行政策，土地使用期限是從國家批出土地的時刻起算的，70年的界定保證了政府出讓土地權益的始終。可是，為什么不能將起算日期調整至土地真正為購房者所用的時侯，從而保護購房者的權益？”；有的則建議逐步取消商品房土地使用權70年的期限，因為當初定出這個期限，并沒有相關的科學依據；有的認為應該由房屋買賣雙方通過協商后以合同的方式來解決問題。但其前提是“信息對稱”，即購房者自身要了解相關的情況和政策法規，而發展商也要履行“告知”義務，即要主動將剩余年限的真實情況告訴購房者，滿足對方的“知情權”。在此基礎上訂立的合同，買賣合同約定了房屋交付使用的時間和土地使用權起止時間，就不存在不公平的問題，更不存在補償年限的問題；有的建議實行土地使用費分攤制，即以年度為計費單位，開發商和購房者按各自實際占用的使用年限分攤這筆費用。
據悉，在目前新物權法的制定過程中，有關方面對此問題已給予了高度重視，具體政策的制定且讓我們拭目以待。
保護土地是關系中華民族生存與發展,關系廣大人民群眾根本利益的大事。土地利用方式必須由粗放型向集約型轉變,由大手大腳用地向厲行節約用地轉變,由寬松優惠供地向從緊從嚴供地轉變,由約束性不強的管理向依法依規嚴格管理轉變。
——國務院副總理曾培炎
我在英國看到一張房地產契約的產權期限是999年。999年，一個文化得以傳承的年限。相比之下，中國房地產50—70年使用年限將留下一個巨大的問號——我們的城市文化只允許生存70年？之后怎么辦？
——著名學者朱學勤
有時候中國的問題比較復雜，一個《物權法》不可能解決多種層次的土地利益問題。70年過后，作為住宅用地，國家一般是不收回的；房屋產權人還要續期，還要再買，這是肯定的——除非是出現特殊情況，比如基于城市規劃以及社會公眾利益的需要，則不能續期。反之，延續土地使用權期限，對房屋產權人和國家來說，是自然而然的事。
——《物權法》草案撰寫人梅夏英
國家對土地的大體原則沒有變，土地還是所有權和經營權分離，無非是使用權的年限上可能會延長或作相應處理。從大的方面來講，它沒有和傳統法律走得很遠，仍然禁止土地私人擁有：我給你帶期限的使用權，不是給你所有權，所以不能轉讓。
——上海社科院王叔良研究員