昆明限購令出臺,是給力還是迷茫?

　　2011年剛才來臨第三周，就在昆明市“兩會”結束之際。1月18日，昆明市出臺調控樓市的“昆六條”，其中最引人注目的是昆明首次出臺“限購令”，這個首次也是西南地區第一個出臺限購令的省會城市。

    昆明限購令即從18日起，在昆明市主城4區、3個開發（度假）區及呈貢縣行政區域范圍內，暫時實行限定居民家庭購房套數政策。同時鼓勵建設中小套型住房、增加保障房等，試圖抑制昆明房地產市場投資投機現象。

   挺巧的是，就在今天。一則新聞2010年第四季度，全國地價總體水平繼續攀升，其中，住宅地價為4245元/平方米，環比漲3.67%，同比漲11.02%，居各類土地之首。

    這則新聞是新華社援引國土資源部土地利用管理司、中國土地勘測規劃院監測稱，2010年第四季，全國地價總體水平呈上升態勢。其中，綜合地價環比增幅加速回升，但增速略低于上一季度。居住地價同比漲幅超過20%的城市有11個，其中，北京以漲幅23.85%位列第七，首位昆明市的增幅高達94.51%。

　　　對于昆明這個很特殊的城市。一邊是城市要發展，發展就需要錢，而土地財政是昆明最重要的一塊；另一邊是國家三令五申的打壓調控房，昆明的房地產發展和房價總水平也必須得符合的調動。這看起來本身是個矛盾，也是地方政府與中央政府之間存在的矛盾。所以，昆明的限購令此時出來，對昆明的經濟社會未來和昆明房地產發展都是一個挑戰，如何處理好房價與發展的問題，我想沒有人能給出一個準確可信的答案。
　　 對云南或者昆明來說，在此次“限購令”限購區內樓盤 “一定很傷心”，限購區外項目“則會偷著樂”　   但對于購房者來說，買還是不買，又成了問題。昆明限購措施明確提出，自2011年1月18日起，昆明市各商業銀行暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非昆明市戶籍居民，各商業銀行將暫停發放貸款；對貸款購買商品住房實行首付比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，嚴格執行首付比例不得低于50%、貸款利率不得低于基準利率的1.1倍的規定。公積金貸款方面，對購買首套房且建筑面積在90平方米（含）以下的家庭，其住房公積金貸款首付不得低于20%；對購買首套住房且建筑面積在90平方米以上的家庭，首付不得低于30%；購買第二套房首付不得低于50%，貸款利率不得低于公積金貸款基準利率的1.1倍；暫停發放第三套及以上住房公積金貸款。

　　那么，作為各個群體的購房者，又是如何看待“限購”呢？當然，很多人會認為房價會降，“限購令”到底能否對房價起到抑制的作用？限購通過行政手段抑制了需求量，但需求量的下降并不等于價格的下跌，只能治標卻治不了本。但實際對昆明出臺的“限購令”對房價的作用，我們只能試目以待。

    昆明實施“限購令”，最好是向有需要的購房者頒發準入證，對于投機者，則頒布禁止令，可速為樓市降溫。在非常時期，采取非常手段來調控市場，可根據實際情況將之法制化。

    從限購令我們可以看到，針對昆明的住房投資需求是出臺限購的初衷，政府是希望通過限購減少需求，從而降低房產價格，維護大多數普通市民的利益。從經濟學的角度講，效果也應該有。因為，根據市場規律，在供給不變的情況下，需求減少，價格就會降低。
    去年4月以來，頻繁的國家宏觀調控之下，昆明樓市表現出了較強的區域特性，成交量表現穩定甚至部分月份開始大幅攀升，房價則一直堅挺，未見松動。基于之前昆明樓市的堅挺表現，昆版“限購令”是否能抑制昆明房價的高企態勢？那么，抑制昆明高房價的真正出路在哪里？

    所以，我對單純的房產限購令的抑價效果并不樂觀。從這個角度講，發布限購令，只是在樓市調控方面，長期“無為”的政府因為希望“有為”，而在“無奈”的情況下采取的期待“有奈”的但卻沒把握的、旨在向老百姓彰顯調控樓市決心的權宜之舉，也是“聰明”之舉。限購令無非只能做到暫緩房價上漲，是給老百姓更多的期待還是迷茫呢？而又有多少人剛性需求房子呢？如果不著力于改善供求關系，調控預期，一旦限購政策放開，市場只能報復性反彈。