近800萬高校畢業生，2.47億流動人口……2017年，在人口凈流入的大中城市，住房租賃市場注定不平靜。7月17日，廣州市政府官網公布了《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》，出臺16條措施全力推進住房租賃市場發展。住房租賃市場，是房地產市場的重要組成部分，是解決住房問題的重要渠道。目前租賃房市場正日益受到重視，隨著租賃房市場的快速推進，樓市格局也將迎來巨大變化。2017年8月28日，深圳市規劃國土委發布了《深圳市關于加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》(征求意見稿)、《深圳市住房租賃試點工作方案》(征求意見稿)等，緊接著又在9月份又成立了市房屋租賃公司和市房屋租賃專業委員會。上述實施意見提出，鼓勵原農村集體經濟組織及繼受單位開展規模化住房租賃業務。
“十三五”期間通過收購、租賃、改建等方式收儲不低于100萬套(間)村民自建房或村集體自有物業，經質量檢測、消防驗收等程序后，統一租賃經營、規范管理。同時，自2017年8月起，以招拍掛方式出讓的商品住房用地除按規定配建一定比例的保障性住房或人才住房外，還應按不低于規劃建筑面積20%的比例建設自持租賃住房，自持年限為70年。
2017年9月6日，廣州市人民政府官網公布了關于印發《廣州市工業用地使用權先租賃后出讓和彈性年期出讓實施辦法》(以下簡稱“實施辦法”)的通知。根據實施辦法，廣州市供應的工業用地，除按國家規定的工業用地最高出讓年限出讓外，可按先租賃后出讓、彈性年期出讓等方式供應。過去，工業用地通常按50年的最高年限進行出讓，受讓企業須一次性繳納50年土地出讓金，對不少中小微企業來說資金負擔較重。
實施辦法明確，工業用地使用權先租賃后出讓和彈性年期出讓方式依照國有建設用地使用權出讓方式，采用招標、拍賣、掛牌等公開交易方式。其審批管理與現有工業用地使用權公開出讓程序相同，由各區按程序實施。其中，先租賃后出讓方式供應的工業用地，在出讓條件中應明確租賃年限、出讓年限、租金收取標準及收取方式、出讓后的出讓金標準、租賃期滿的績效評估指標;彈性年期出讓應明確彈性出讓年限、出讓金標準。
實施辦法規定，工業用地使用權先租后讓的租賃年限不得超過10年，與后續出讓年期總和不得超過20年。彈性年期出讓的土地使用權出讓年限不得超過20年，具體年限由相關區根據項目所屬產業、企業自身實力等情況確定。而對于國家、省重大產業項目、戰略性新興產業項目等超過20年以上出讓年限的，須報市人民政府批準，以市人民政府認定的出讓年期出讓，最高不超過50年。
此外，工業用地出讓年限屆滿前3個月內，原土地受讓人可提出續期使用申請。出讓續期期限不得超過20年。
老謝認為，因土地緊缺且謀求產業發展后勁的意愿強烈，廣州正在郊區試點租賃用地，并且面積非常小與明確誰去租，規定為工業員工租賃房，而深圳的供地正在大幅偏向商辦和工業用地，并且為社區工作居民的住住配套。廣州、深圳、上海、北京此次推出自持型用地，很大程度上說明了當前廣州、深圳、上海、北京發展租賃市場的最大困難是土地供應與運營主體及平臺、利潤模式、投資回報、開發周期。
老謝認為，事實上12個試點的城市雖然說是自愿模式，從試點的推進與供地及效果看，靠出政策的多，落實的比較少。說明地方政府非常擔心影響到財政收入與土地財政縮水，擔心成爛尾樓。只是采取保守的探索實踐態度，設置許多限制，顯然不是人人可以享受的租賃房，或者成為工業企業的或者是企業的員工配套住房，或者是成為區域發展的住宅配套設施。
老謝認為，事實上廣州、深圳的住宅用地供應一直處于負增長，如深圳去年只有一塊住宅用地出讓。盡管計劃上說用供應多少的租賃用地，最后都完成實現，因為沒有住宅用地了。一方面是廣州、深圳每年的商品房供應還是很大，而其他的供應則小。另外一方面是需要發展新城與招商及基礎設施的需要，地方政府肯定不會大力全面的發展租賃房，因為需要錢。
2017年8月14日，廣州市國土資源和規劃委員會印發《2017-2021年住宅用地供應計劃》(以下簡稱《計劃》)，以加強和改進住房及用地供應管理，改善住房供求關系，穩定市場預期，促進房地產市場平穩健康發展。根據《計劃》，未來五年廣州全市將供應住宅用地3200公頃，住房建設計劃安排75萬套，其中普通商品住宅60萬套，租賃住房15萬套，說明占到四分之一。
《計劃》指出，在2017年至2021年的5年內，廣州將供應住宅用地3200公頃。其中，年平均計劃供應住宅用地為640公頃。記者注意到，在這3200公頃的計劃供地里，普通商品住宅用地為2375公頃，占比為74.2%，租賃用地計劃供應825公頃，占比為25.8%。而在住房建設套數方面，今后5年住房建設計劃安排75萬套，其中普通商品住宅60萬套，租賃住房15萬套。租賃住房在今后5年的供地和建設方面占據了不小的比例，而本次供地五年計劃也在租賃方面有所側重。
《計劃》指出，未來五年全市保障性住房將以公租房為主，并結合各區發展特點，提供一定規模的人才公寓，探索以政府統籌使用部分“城中村”改造村民復建安置房，加大公租房供應力度。同時《計劃》還提出，鼓勵房地產開發企業自持商品房，以出租方式供應市場，增加租賃住房有效供應。
2017年9月11日，廣州一口氣推出6宗地塊，包括廣州開發區2宗宅地和海珠琶洲以及南沙4宗商地，總起拍價達33.9億元，6宗地塊均將于2017年10月11日10時在網上進行競拍。值得關注的是，廣州開發區兩宗宅地均對自持設有一定要求，其中KXC-K1-9地塊更是明確要求企業全自持，不得分割銷售，這也是廣州首宗全自持用于租賃住房的地塊。
廣州開發區KXC-K1-9地塊必須是企業全自持，不得分割銷售。KXC-K1-9地塊位于廣州開發區開泰大道以北、開達路以西，為二類居住用地，占地較小僅7030平米，起拍總價15150萬元，樓面價7183元/平。地塊將采取“限地價+全自持+搖號”的網上掛牌出讓方式。并且設置最高限制地價，當競買報價達到21967.5萬元(出讓起始價的145%)時，改為搖號確定競得人。競得人注冊地址須在廣州開發區、黃埔區。競買申請人注冊地址不在廣州開發區、黃埔區的，受讓地塊后須在廣州開發區、黃埔區成立新公司開發建設該地塊。
廣州開發區YH-K2-4地塊必須是企業競自持，配建中小學。根據出讓文件，YH-K2-4地塊總用地面積169572平方米，其中城市道路用地面積3225平方米，綠地用地面積2818平方米，可建設用地面積163529平方米。(含:居住用地81993平方米、中學用地41337平方米、小學用地27904平方米、體育用地12295平方米)。企業自持部分作為租賃住房，須整體確權(只辦理一個不動產權證)，不得銷售，持有年限與土地出讓年限一致。競得人注冊地址須在廣州開發區、黃埔區。地塊內配建的中小學用地建設完成后須無償移交區教育部門。
此外，地塊內須配建89350平方米村集體物業，配建的村集體物業建設完成后須無償移交給廣州市黃埔區永和街禾豐社區經濟聯合社，競得人須在競得土地后30日內就配建物業的位置、戶型、建設裝修標準、合作經營等條件與廣州市黃埔區永和街禾豐社區經濟聯合社簽訂協議。
關于出讓方式:采取“限地價+配建+競自持+搖號”的網上掛牌出讓方式。設置最高限制地價，當競買報價達到256284.658萬元(出讓起始價的145%)時，競價方式轉為競企業自持商品住房面積的方式確定競得人，競價階梯為該宗地內扣除89350平方米村集體物業后的居住建筑面積的5%，競買人報出自持面積比例最高的為競得人;當有兩個或兩個以上競買人報出企業自持商品住房面積為100%后，停止網上競價，改為搖號確定競得人，所有接受100%自持商品住房面積的競買人參加搖號，搖號時間為限時競價后3個工作日內。
此前，“競自持”是廣州土地“招拍掛”出讓的一環。廣州于2017年4月開始采用“競地價+競配建+競自持+搖號”的拍地方式。政府為土地設置了最高限價和配建規模。若二者均已達到上限，則開始“競自持”--包括開發商愿意自持的面積和年限。公開資料顯示，廣州已有多宗土地拍賣進入“競自持”階段，但最終自持比例一般都不超過55%。
從2016年初至今，全國各地在“競自持”階段達到自持比例100%的地塊，共有六宗。其中四宗位于北京，一宗位于佛山，一宗位于杭州，自持年限均為70年。這些地塊有一半被萬科拿下，包括兩宗位于北京的地塊和一宗位于佛山的地塊。此次推出“全自持”且要求作為企業員工租賃用房的宅地，意味著廣州正在加速推進打造住房租賃體系。
2017年10月11日，廣州首塊要求開發商全自持且必須用于租賃的住宅用地，尚未正式開拍就已達到最高限價，轉而直接進入搖號階段。搖號將于10月16日舉行。原定于10月11日上午10點舉行的競拍提前宣告結束。在競拍開始前不到半小時，價格已鎖定在最高限價上。廣州公共資源交易中心于當天發布的補充公告顯示:共有3位競買人接受最高限價，決定參與10月16日舉行的現場搖號。
該地塊引發爭搶的原因，或與租賃住房用地價格較低有關。即便達到最高限價，這宗地塊的樓面單價也僅為每平方米10416元，遠低于同區域其余住宅用地出讓價格。公開資料顯示:在2016年8月，黃埔區競拍的一宗宅地，成交樓面單價已高達每平方米27274元。分析多個城市的土地出讓政策后發現:地方政府將租賃住房用地以低價推向市場，或將成為趨勢。其中最為典型的是上海。其7月24日成交的兩宗租賃住房用地，其樓面地價分別為每平方米5569元和5950元。
根據興業證券2017年9月發布的研報，這兩宗地塊的樓面地價僅相當于周邊在售二手房均價的9.3%和14.9%。較低的地價可以帶來租金收益率的大幅提升，這兩塊地的租金收益率將達到6.3%和4.5%。上海于8月23日再次掛出四宗租賃用地，這些地塊的掛牌價與周邊在售二手房均價之比均不超過15%。
據此測算，這些地塊的平均潛在租金收益率將達到6.1%--這遠遠高出這些地塊所處區域目前的住宅平均租金收益率1.2%。如果租賃收益率上行，未來房屋租賃企業以租金作為基礎資產發行ABS產品完全可行。以目前推出幾塊租賃用地來看，6.1%的平均租賃收益率也能夠滿足ABS產品需求。公開資料顯示:上海目前共計已推出25宗租賃住宅用地，合計建筑面積近200萬平方米。本次廣州出讓的這一地塊，與上海的租賃住房用地極其相似。
在杭州，9月26日也掛出兩宗“租賃住房用地”，競得人須全自持70年。據《錢江晚報》報道，杭州市國土局方面稱:上述地塊或參照上海模式，低價入市。房地產行業正在面臨一輪深刻的變化。長期來看，在中國15-20個核心城市中，將會有40%-50%的土地為自持物業，不可進入銷售市場。值得注意的是，除部分地方政府直接推出純租賃用地外，2017年8月底，國土部、住建部已明確:將在北京、上海、南京等13個城市開展集體建設用地建租賃住房試點。這意味著:在上述城市，未來低成本租賃住房用地供應將大幅增加。
2017年10月11日下午，深圳市土地房產交易中心發布的一則土地使用權出讓公告引發熱議，皆因在出讓條件中明確要求“只租不售”。這在深圳還是首次，以出讓租賃用地的形式支持和培育租賃市場。公告顯示，以掛牌方式公開出讓A811-0323宗地的使用權，該地塊位于深圳市龍華區民治街道，屬于二類居住用地，掛牌底價7.77億元，最高限制地價10.01億元，土地使用年限70年，土地面積2萬平方米，建筑面積9.02萬平方米。
以底價計算，該地塊的樓面價8616元/平方米。以最高限制地價計算，樓面價也僅有1.12萬元。這些價格，遠遠低于商品房居住用地的樓面價格。其實，上海已有成功出讓租賃用地的先例。上海土地市場的官網顯示，今年7月以來，以成功出讓6宗租賃用地，當前正在掛牌中的租賃用地還有9宗。出讓結果顯示，競得方多為國企，且均為底價競得。此次深圳出讓租賃用地，在出讓條件的第二條明確規定，項目建成后，宗地內租賃住房和商業用房在出讓年期內全年期自持，自持年限為70年。
這里的自持指的是，租賃住房及商業用房限整體登記、不得分戶登記，不得轉讓，允許抵押但抵押金額不得超出合同地價與建筑物殘值之和。也就是，該土地上建成的項目，不管是住房還是商鋪，只能用于出租，不能用于出售。即使因企業破產清算、重組或股權轉讓、司法強制執行等情況確需轉讓的，租賃住房及商業用房限整體轉讓。轉讓后，自持物業性質不變。該項目優先為深圳市龍華區工作居民提供居住配套服務，每次簽訂房產租賃合同的租期最長不得超過20年。競得人自持的租賃住房應當提供滿足市場需求的裝修，且租賃合同應當約定不得轉租。此外，項目還應按規定配建人才住房2.71萬平方米。人才住房產權歸市政府，競得人建成后無償移交。
2017年10月11日，深圳首現“只租不售”純住宅用地。這宗位于龍華民治街道的地塊，總土地面積約20041.9平方米，總建筑面積為90180平方米，土地使用年限為70年。深圳今年第一塊純住宅用地供應在昨日新鮮出爐，值得關注的是，這也是深圳首宗自持地塊。公告規定，項目建成后，宗地內租賃住房和商業用房在出讓年期內須全年期(70年)自持，限整體登記，不得銷售、轉讓。與此同時，“單限雙競”的出讓方式也重出江湖。作為本年度深圳土地市場首塊純住宅用地，昨日，A811-0323宗地的出讓公告剛剛浮出水面，便在深圳地產圈掀起軒然大波。
出讓公告顯示，這宗位于龍華民治街道的地塊，總土地面積約20041.9平方米，總建筑面積為90180平方米，土地使用年限為70年。公告期自2017年10月11日起至2017年10月31日止，掛牌期自2017年11月1日起至2017年11月10日15時止。這也是深圳第一宗“只租不售”宅地。公告同時規定，項目建成后，宗地內租賃住房和商業用房在出讓年期內須全年期(70年)自持，限整體登記，不得銷售、轉讓，因企業破產清算、重組或股權轉讓、司法強制執行等情況而確需轉讓的，租賃住房及商業用房限整體轉讓。轉讓后，自持物業性質不變。項目允許抵押，但抵押金額不得超出合同地價與建筑物殘值之和。
與此同時，項目須竣工驗收后方可租賃，租賃須符合市、區政府關于租賃住房的相關規定，并優先租賃給在深圳市龍華區工作的人員，合同租期最長不得超過20年。乙方自持的租賃住房應當提供滿足市場需求的裝修，且租賃合同應當約定承租人不得轉租。事實上，A811-0323宗地亮相足夠吸引眼球的除了自持這一條件之外，還緣于其全方位的高門檻---“單限雙競”。
按照出讓公告的要求，該宗地限成交地價，掛牌起始價為人民幣7 .77億元，最高限制地價為人民幣10.1億元，封頂溢價率30%;競成交地價，當競買人最高報價未超過最高限制地價時，按價高者得原則確認成交;競人才住房面積，當競買人報價達到最高限制地價時，有意繼續競買的競買人由競地價轉為競無償移交的人才住房面積，按報移交人才住房面積最多者得的原則確定競得人。地塊原定的人才住房配建面積為27060平方米。最終須配建的人才住房面積由前述規定配建面積與競得人所競面積加總得出。人才住房面積增加的，租賃住房面積隨之減少。人才住房由競得人建成后產權無償歸政府，由深圳市人才安居集團有限公司代表市政府接收、運營和監管。
2017年10月11日，深圳市土地房產交易中心發布公告，中心將于11月10日以掛牌方式公開出讓A811-0323宗地的使用權，該地塊位于龍華民治街道，為二類居住用地。根據公告，本次出讓宗地采用“單限雙競”的辦法以掛牌方式出讓，即限成交地價、競成交地價和人才住房面積，宗地項目建成后，宗地內租賃住房和商業用房在出讓年期內全年期自持，自持年限為70年。
此外，按規定此次宗地將會配建人才住房27060平方米，競得人建成后無償移交，并由深圳市人才安居集團有限公司(市人才安居集團)代表市政府接收、運營、監管等。相比前期出讓的居住用地，深圳此次推出的居住用地在住房用途、人才住房占比及競價方式等多個方面都有創新變化。其中，項目建成后宗地內租賃住房和商業用房在出讓年期內須全年期(70年)自持，限整體登記，不得分戶登記、不得轉讓，這也是此次出讓居住用地最突出的特點。
項目竣工驗收后方可租賃，租賃須符合市、區政府關于租賃住房的相關規定，每次簽訂房產租賃合同的租期最長不得超過20年。與此同時，此次推出的居住用地限成交地價，該宗地掛牌起始價為人民幣7.77億元，最高限制地價為人民幣10.1億元，封頂溢價率30%。當競買人報價達到最高限制地價時，在最高限制地價和配建人才住房面積基礎上，競價轉為競無償移交的人才住房面積，無償移交人才住房面積多者為宗地競得人。
此外，深圳市規土委還強調，要加強土地購置資金來源審查。其中，要求競買申請人在申請用地競買時提交《關于土地購置資金來源的承諾函》，承諾其土地購置資金來源不屬于開發貸款、資本市場融資、資管計劃配資等。
上一次深圳掛牌出讓居住用地已經是在2016年12月，位于深圳大鵬新區和坪山新區的兩塊居住用地分別被東莞市中駿房地產開發有限公司和碧桂園以6.8億元和22.8億元競得。由此可見，今年第四季度深圳土地市場終于拉開居住用地的出讓帷幕。雖然10月31日大鵬新區將出讓一宗土地，但為僅含50年使用年限的三類居住用地，在業內人士看來，此次出讓位于龍華民治街道的宗地，嚴格來說才是深圳市今年出讓的首宗居住用地。廣州這塊要求“全自持”且規定用途為工業企業員工租賃用房的地塊,與上海的“租賃住房用地”性質極其相似。
2017年7月24日,上海成交兩宗租賃住房用地,兩宗地塊均由上海本地國企獲得,且均以底價成交。其樓面地價分別為每平方米5569元和5950元,遠遠低于當地的商品住宅用地價格。8月23日,上海市土地交易市場發布掛牌出讓涉及徐匯區、長寧區、浦東新區3個地區共計4幅國有建設用地使用權的公告,用戶租賃住房建設。
一天之后,上海浦東新區規劃和土地管理局規劃管理處公示《浦東新區租賃住房地塊所在街坊(部分)控制性詳細規劃局部調整(實施深化)》(草案),計劃將世博、三林、張江3個黃金板塊的5幅商辦用地改為租賃住房用地,規劃租賃住房建筑面積高達39萬㎡,套均面積80㎡,提供5240套住房。讓以房為家的中國人接受租房時代還需要多久?答案也許并不如想象中那么漫長。
8月18日，南京市人民政府網站發布《南京市住房租賃試點工作方案》，提出適時研究出臺符合條件的承租人享受與本地居民同樣的基本公共服務政策措施，建立承租人權力清單，逐步實現購租同權。看了國外的“租購同權”，才知道身在國內的你想多了。
7月廣州市政府宣布對特定人群實行“租購同權”，許多人為此“嗨”了一把。剛剛，新華社又發文透露:住建部將通過立法明確租購同權，國家將通過立法來確認“租售同權”。簡單來說，就是租房的人和買房的人一樣，享受受教育權、養老保障、醫療等權利。消息一出，很多人認為小孩讀書問題解決了，租房也可以就近入學，不用再買昂貴的學區房了。大家在歡呼“租購同權”時，西方國家早在n年前實現了，這本應與“人的生存權”一樣，受到保障。
第二，如果相信“租房能上名校”，你就輸了。西方國家怎么做到的?教育經費均衡分配，對公共教育撥付充足的財政資源。以美國為例，公立學校的教育經費很大一部分來自學區內征收的房產稅。學區越好，房價越高，房產稅也就越高，有更多的教育經費請好老師、辦好學校。但為避免公立教育出現兩極分化，美國各級政府會“關照”排名靠后的學校，投入更多經費，努力縮小學校之間的差距。地方政府還會在學區間進行“轉移支付”，將好學區內征收的部分稅收用來扶持落后學區，以求達到教育均衡。
更重要的是，只需要租住在學區內就好。此外，在美國的一些好學區，每年也會有固定名額給貧困家庭的孩子。在多數西方國家，教育資源均衡分配得到了有效保障，追逐“好學區”就不那么急迫。即便是亞裔家庭希望孩子受更好教育，也可以租好學區的房子，就近入讀。或許有人會問:如果好學校的學位不夠怎么辦?在學區緊張時，可能也會出現“抽簽”的情況，但并不十分普遍。
在西方，“就近入學”只針對公立中小學系統，而許多中產及以上家庭會將孩子送進私立學校教育體系。據美國教育部數據，大約有10%的學生就讀于私立學校。
這是繼7月20日，住建部等九部委發文要求大中城市加快發展住房租賃市場，并把深圳、廣州、南京等12個城市列為首批試點以來，又一個出臺試點方案的城市，也是繼廣州之后第二個明確提出“租購同權”的城市。
繼浦東張江、嘉定新城以底價拍出兩幅只租不售的租賃住宅地塊后，上海市靜安區規劃和土地管理局發布公告，將市北高新技術服務業園區兩幅商業用地調整為四類住宅用地(R4)，規劃為社會租賃住宅，擬為園區就業人口供應近千套租賃住房。
上海市規土局已委托第三方機構在做租賃住宅政策研究，目前尚處于政策討論階段。主要研究方向是類住宅、195工業用地向租賃住宅轉化的政策通道;租賃住宅土地全生命周期管理、部分產權化實現人力資本的財富積累效應、租賃住宅運營管理的租金租期進入退出設計等方面。伴隨著廣州、成都、鄭州、南京等多地試點方案的陸續出臺，一時間，關于租賃住房的政策如七八月的雨點般密集落下。這些發生在過去不到兩個月時間內的密集決策，或將帶領中國的房地產市場進入一個全新的租賃時代，一個長效機制逐步建立的時代。
按照目前的中國12個城市租賃用地、搖號用地的供應看，廣州、深圳目前只有各一塊，租賃房占市場比例小，還不如保障房，更不如商品房。首先要提高租賃房在全社會住房中的比例。就以保障性住房來看，目前中國內地覆蓋率只有17%，相比而言，香港特區有30%，新加坡高達70%-80%，差距還很大。相較之下，美國和英國的情況與我國較為類似，城市聚集度高、產業集中度高，“社會+市場”模式可能是更適合現階段的租賃型住房的發展路徑。
上述模式有兩個特點:第一，土地拍賣和規劃時，已經考慮了租賃型住房的需求，并且會要求開發商持有一定比例的住房進行租賃運營。第二，機構是租賃市場運營的主體，機構深度參與租賃型住房的運營。這種深度參與不僅是房源的整合和出租，資產運營的輕資產操作，還包括和政府、企業的深度合作。比如，允許租金在稅前扣除;由企業承擔一部分租金負擔，以提高承租人的住房支付能力。目前，我國很多城市在土地規劃環節，已經考慮了租賃型地塊的供給，“社會+市場”模式需要社會化機構深度參與租賃型住房的運營。
因此，本輪租賃市場的改革，引入市場化力量參與管理運營，才是可持續發展之路。日前，杭州市政府與阿里巴巴搭建租賃平臺，平安集團旗下平安好房也在醞釀通過平臺的系統對接，整合目前市面上的各類品牌公寓房源，為租房用戶提供更加真實的房源信息和一站式的服務體驗。下一步，更多機構出租人參與到租賃市場的專業化、規范化操作;房地產大數據分析平臺參與到租賃市場的管理和運營，租賃市場的大發展才能真正到來。
按照南京市8月18日出臺的文件中提到，2017年國有規模化住房租賃企業不少于14家;2017年民營和混合所有制試點企業不少于4家，到2020年底不少于10家。這在已試點城市中尚屬首次提出。
實際上，各城市在落地政策的時候，仍然有很多實質性問題待解:比如前述上海張江和嘉定兩幅租賃住房地塊的產權所有者是兩家國企，而公租房的產權所有者是政府。產權的不同，決定了在具體的運作模式、針對對象上存在很大不同。租賃市場將來會不會掌握在國企手中，關鍵還是看國企是否需遵循了市場規律，采用合理的經營模式實現盈利，并從根本上促進行業發展。
據中估聯數據對上海存量房中可出租房源的粗略估計，目前在100萬-130萬套之間，而兩地塊提供的租賃型住房不低于1897套，在上海的租賃市場中占比非常低。根據上海市政府近期公布的《上海“十三五”住房發展規劃》，“十三五”期間，商品住房供給約為45萬套，租賃住房供給約70萬套，保障性住房約55萬套。
這其中釋放了比兩地塊成交更強烈的信號，第一，市場化供給中，租賃型住房和商品房進行了區分，且租賃型住房占比(41.1%)遠高于商品房占比(26.4%)。第二，租賃型住房供給與保障房供給是分開的，一個是市場化供給(67.5%)，一個是保障條線的供給(32.5%)。
數據顯示，目前深圳的外來常住人口最多。去年深圳常住人口達到了1190.84萬，但戶籍人口只有384.52萬，非戶籍常住人口達到了806萬，占常住人口比重高達67.7%。在深圳之后，廣州的非戶籍常住人口也達到了533.85萬。廣州的人口流入不斷加快。數據顯示，2016年廣州市常住人口首次突破1400萬人，達1404.35萬人，比2015年末增加了54.24萬人，增量居全國各大城市之首。在2016年深圳戶籍新政實施之前，非戶籍常住人口的占比要更高。作為城區人口過千萬的超大城市，深圳的人口結構存在嚴重倒掛。
2016年8月，深圳市政府印發《關于進一步加強和完善人口服務管理的若干意見》、《深圳市戶籍遷入若干規定》(下稱《戶籍規定》)以及《深圳市居住登記和居住證辦理規定》，繼續深化戶籍制度改革，提高戶籍人口比例及結構優化。新的人才引進政策將純學歷型人才入戶條件放寬至大專，技術型人才入戶條件放寬至中專+中級職稱，技能型人才入戶條件放寬至緊缺急需工種高級工，只要滿足條件即可申請入戶，不設指標數量限制，多多益善。在投靠類遷戶政策方面，入戶條件同樣有了適度的放寬。
這一政策的出臺也被外界稱之為“史上最松”的落戶政策。新的政策之下，去年深圳戶籍人口增加49.8萬人。2016年末，深圳戶籍人口在常住人口中比例為33.99%，較上一年增加2.79個百分點。按此趨勢，今年這一比例仍將顯著提高。不過，深圳居民的住房自有率相當低。2015年末，深圳常住居民家庭住房自有率達到34%，比2010年提高7個百分點，這一比例不到京滬穗的一半。也就是說發展租賃房市場，深圳最為迫切，市場空間也最大。
例如本次試點的4個中西部城市，武漢、鄭州、成都和合肥，所在的省份都是人口大省，是所在省份的單極核心城市，近幾年隨著大量的產業轉移落戶，這些城市的經濟發展速度不斷加快，周邊大量地市的人口流入。以鄭州為例，鄭州是2011~2015年河南全省唯一的人口凈流入地區，外省流入河南人口的37%和省內流動人口的60%均流入鄭州，“十二五”期間鄭州凈流入人口達185萬，僅比深圳少1萬，在全國大中城市中位居第七。
今年6月，河南省社科院發布的《河南城市發展報告(2017)》指出，目前河南的情況是，農村人口大多直接向鄭州等大城市流動，再加上三四線城市人口也在向鄭州轉移，造成鄭州人口激增，三四線城市人口流失。在合肥，2016年末全市常住人口786.9萬人，比上年增加7.9萬人，增長1.0%;比2010年第六次人口普查時增加41.2萬人，年均增長0.9%。
從城區人口來看，首批12個試點城市中，廣深兩個一線城市的城區人口都超過了千萬大關。武漢、鄭州、南京、成都、沈陽和杭州也都是城區人口超過500萬的特大城市。廈門、佛山和合肥也是快速發展中的二線城市，廈門和合肥城區人口都超過了300萬。只有肇慶的城區人口在100萬以下，2015年的數據為71.33萬。實際上，在這12個城市之外，其他城市也在加速發力租賃房市場。
例如，根據上海住房發展“十三五”規劃，上海預計新增供應住房用地共計5500公頃，其中租賃住房用地為1700公頃，占比約為31%。與這1700公頃租賃住房用地相對應的，是上海市擬在“十三五”期間推出租賃住房共計70萬套，讓其成為房地產市場的“壓艙石”和“穩定器”。
2017年7月，住建部會同發改委、公安部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局、工商總局、證監會等八部門聯合印發了《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，要求在人口凈流入的大中城市，加快發展住房租賃市場。目前已選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶的12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位。
這是繼2016年國辦39號文《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》之后關于租賃市場發展的又一個重大的“政策紅利”，核心是發揮地方政府的積極性，支持地方政府探索試點經驗，目的是建立租售并舉的住房制度。從長遠看，該政策有利于房地產市場平穩發展，但當前租賃市場還存在很多問題，政策效果還要看各地政策細則及政策實際落地執行情況。
同期，一份文件名為《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》公開，文件內容顯示，廣州將出臺16條措施全力推進住房租賃市場發展。這份“住房租賃新政”共16條，從商改租、入學、稅收、水電等多個方面對住房租賃進行史無前例的大力扶持。包括用地納入年度土地供應計劃、成立廣州住房租賃發展投資有限公司、扶持住房租賃企業等宏觀政策，也有房屋出租稅收減免、允許滿足條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益等細則。住房租賃市場，是房地產市場的重要組成部分，是解決住房問題的重要渠道，解決好城鎮居民住房問題，需要房地產市場和租賃市場協同發展。
過去二年國家連續出臺政策，多管齊下建立購租并舉的住房制度，就是要滿足多層次的住房需求。2017年7月八部門聯合印發了《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，要求在人口凈流入的大中城市，加快發展住房租賃市場。《通知》提出，要培育機構化、規模化住房租賃企業;建設政府住房租賃交易服務平臺;增加租賃住房有效供應;創新住房租賃管理和服務體制。
除了土地政策方面，還在金融政策、落實“放管服”改革等方面細化了支持政策。另外，《通知》還要求，支持相關國有企業轉型為住房租賃企業，以充分發揮國有企業在穩定租金和租期、積極盤活存量房屋用于租賃、增加租賃住房有效供給等方面的引領和帶動作用。
2015年年底，中-央-經-濟-工-作-會-議明確提出，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴大到非戶籍人口。2016年，國-務-院-辦-公-廳印發《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，全面部署加快培育和發展住房租賃市場工作。2016年年底，中-央-經-濟-工作會議再次要求，加快住房租賃市場立法，加快機構化、規模化租賃企業發展。
為此，2017年5月，住建部公布《住房租賃和銷售管理條例(征求意見稿)》，向社會公開征求意見，這個條例也成為我國首部專門針對住房租賃和銷售的法規。2017年5月，住建部公布《住房租賃和銷售管理條例(征求意見稿)》，該條例成為我國首部專門針對住房租賃和銷售的法規。
2017年7月，《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》發布。通知明確各地要搭建住房租賃交易平臺，旨在增加租房供應。土地政策方面，《通知》鼓勵各地通過新增用地建設租賃住房，在新建商品住房項目中配建租賃住房等方式，多渠道增加新建租賃住房供應。按照國土資源部、住房城鄉建設部的統一工作部署，超大城市、特大城市可開展利用集體建設用地建設租賃住房試點工作。金融政策方面，運營政策方面。
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