銳理數據2017年上半年昆明房地產市場研究報告

云南房網2017年07月17日 15:03

日前，銳理數據發布了《2017年上半年昆明房地產市場研究報告》，從政策、土地、住宅、商業等多個維度解讀昆明樓市上半年的市場行情，以下為報告原文：

一、宏觀環境分析

昆明經濟概況

全市攻堅克難、精準發力，主要經濟指標全面回升，呈現“四高五穩”的特點，實現經濟開門紅。全市經濟指標普遍呈現回升向好態勢，經濟運行良好。 2017年1季度全市生產總值952.21億元，同比增長9.70%。

居民消費能力穩中有升，2017年1-5月昆明市社會消費品零售總額940.57億元，同比增長12.40%。全市消費品市場較快發展，社會消費品零售總額仍持續保持兩位數的增速水平。金融機構人民幣存款余額平穩增漲。

固定資產投資健步小跑，2017年1-5月規模以上固定資產投資完成1268.31億元，同比增長14.20%；2017年全市房地產開發投資549.59億元，增長11.50%。房地產投資額約占規模以上固定資產投資總額的43%。

經濟概況小結

2017年上半年以來全國經濟運行呈現增速回升、就業擴大、物價穩定、居民收入增加、國際收支改善的良好格局，去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板五大任務不斷取得新進展；重點領域和關鍵環節改革持續深化，推動需求結構升級轉換；新產業、新業態、新模式、新產品不斷涌現并茁壯成長；“一帶一路” 建設、京津冀協同發展、長江經濟帶發展三大戰略深入實施，東、中、西、東北四大板塊協調發展。

2017年上半年全國經濟運行總體平穩、穩中有進、穩中向好的發展態勢沒有改變，結構在調整中優化，動能在轉型中升級，發展新常態的特征更加明顯。預測全年中國經濟能夠保持中高速增長，發展的預期目標能夠實現并在實際工作中爭取更好結果。昆明市經濟增長創近三年來季度新高，工業經濟平穩向好，固定資產投資平穩增長，消費品市場健步小跑，主要經濟指標普遍呈現回升向好態勢，經濟運行良好。

2017上半年全國重要政策節點

2017上半年昆明重要政策一覽

昆明市《關于促進建筑業和房地產業平穩健康發展的若干意見》

摘要：3月28日，為深入貫徹中央城市工作會議、中央經濟工作會議，全國、全省住房城鄉建設工作會議和省第十次黨代會、市委十一屆二次全會、市委經濟工作會議精神，推進我市供給側結構性改革，按照“房子是用來住的，不是用來炒的”要求，進一步優化產業結構，持續促進建筑業和房地產業平穩健康發展，昆明市出臺《關于促進建筑業和房地產業平穩健康發展的若干意見》。

銳評：就在全國超40個城市出臺超百次嚴控政策的背景下，昆明市《關于促進建筑業和房地產業平穩健康發展的若干意見》中有關房地產的最新五條措施，給昆明樓市吃了一顆定心丸。繼續鼓勵首套首改購房需求，繼續去化城改庫存。《意見》中唯一有點調控意味的措施，就是針對重點項目土地可施行最高限價熔斷機制，以及可采取規劃招標與競價相結合方式進行土地出讓，這是明顯提高進入門檻的措施，對品牌開發商來說更加有利。

“昆26條” ——穩定土地價格、加大閑置土地清理力度

摘要：4月23日，昆明市工信委、市商務局、市發改委及市國土資源局4部門相關負責人，就《昆明市人民政府關于進一步促進全市經濟平穩健康發展26條措施的意見》進行了細致解讀。昆明市國土資源局在解讀時提到，在“符合規劃的前提下，經政府批準，國有土地使用權人可通過自主、聯合、轉讓等多種方式，對其使用的國有建設用地進行改造開發，鼓勵國有土地使用權人收購相鄰多宗國有土地地塊進行成片改造開發”。

銳評：在國家加大實施宏觀調控政策的情況下，土地資源少和用地需求量大的供需矛盾越來越尖銳，只有堅持高水平節約集約用地，加大閑置土地清理力度，才能依法保障經濟社會發展的用地需要；只有以最小的土地資源代價謀求經濟社會最大限度的發展才是最有效的用地途徑。為支持經濟的平穩增長，市國土資源局即將實行促進土地流轉、穩定土地價格、進行區域性開發等幾項政策。市國土資源局局長王濤表示，土地資源的正常流轉能夠保證土地資源的供給，對土地的合理利用有著重要意義。零散式的用地規劃帶來了交通堵塞、生活不便等諸多問題，未來，用地全面規劃，進行區域化整合發展會成為趨勢。

昆明公積金政策收緊：繳存6個月才可貸款

摘要：5月27日起，職工繳存住房公積金且開戶滿6個月以上才可以申請貸款，暫停特殊情況提取（包括重大疾病、重大自然災害、低保家庭子女上大學支付學雜費等）。昆明市住房公積金管理中心全轄個貸率為86.27%，已經處于高位運行。為了防止住房公積金資金流動性不足帶來的風險及突發事件，確保昆明市住房公積金的安全，根據《昆明市住房公積金管理中心資金流動性風險管理應急預案》相應應急措施，昆明市住房公積金管理中心就個人住房貸款、提取部分政策進行調整。政策調整前分中心、各管理部受理的業務按原政策辦理。暫停戶籍不在昆明市，在云南省其他州市繳存住房公積金的職工在昆明市行政轄區內購房貸款申請。借款申請人的還貸年限調整至法定退休年齡，不超過最高的貸款期限，即男60歲，女55歲，貸款期限最長30。

銳評：昆明樓市持續火爆1年半之久，直接導致公積金貸款、提取頻繁，據報道個貸率達86.27%，公積金管理中心提高貸款門檻，間接提高了買房壓力，但昆明樓市近期一直處于快速去庫存狀態，此次公積金中心政策也僅為小調整，對整個樓市預計不會造成較大影響。

政策小結

2017年上半年，政策主要強調堅持住房居住屬性，地方繼續因城施策，控房價防泡沫與去庫存并行。一方面，熱點城市政策頻頻加碼，周邊三四線城市也同步聯動調控，傳統限購限貸政策不斷升級，創新性的限售政策抑制投資投機需求，房地產供需兩端信貸資金逐步收緊，年初以來政策效果逐步顯現；另一方面，大部分三四線城市仍持續去庫存，部分庫存壓力下降明顯的城市也及時出臺穩市場措施。長效機制構建方面，中央出臺住房租賃市場管理條例征求意見稿，推進住房制度逐步完善。可以預期的是，在政策影響和市場力量的共同作用下，市場參與各方將逐步回歸理性。

年初一線城市及部分二線城市接連出臺限購政策，但昆明并未出臺有效的限購政策，僅在5月底出臺了公積金小調整，其也僅因公積金管理中心全轄個貸率高位運行。在國家政策的輔助之下，樓市走向會越加趨于理性。