2016年被稱(chēng)為昆明樓市的回暖之年，從新建商品房的成交面積見(jiàn)長(zhǎng)、庫(kù)存壓力減小便可佐證。新建商品房態(tài)勢(shì)見(jiàn)好的另一方面，是二手房市場(chǎng)的持續(xù)走低，不僅售房成交均價(jià)連續(xù)下跌，就連連漲三年的租房均價(jià)也止步于2016年，開(kāi)始呈現(xiàn)下行之勢(shì)。另一方面，昆明二手房網(wǎng)簽系統(tǒng)在2016年7月份正式上線(xiàn)試運(yùn)行，可以說(shuō)是昆明二手房市場(chǎng)的一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)，對(duì)于二手房市場(chǎng)的規(guī)范和監(jiān)控都更加嚴(yán)格。

據(jù)云南房網(wǎng)和榮城地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年昆明二手房成交均價(jià)為7937元/平米，相較于2015年（7975元/平米）每平米減少了約38元，環(huán)比2015年下降了0.48%；2016年昆明二手房租房均價(jià)為20.55元/平米，相較于2015年（21.12元/平米）每平米減少了0.57元，環(huán)比2015年下降了2.7%。2016年，昆明二手房市場(chǎng)整體是高開(kāi)低走的趨勢(shì)，租房和售房成交價(jià)罕見(jiàn)的雙雙下跌，其中售房成交均價(jià)是連續(xù)三年呈現(xiàn)下跌趨勢(shì)，目前是2013年以來(lái)的最低成交均價(jià)；而租房成交均價(jià)則是在連漲三年之后開(kāi)始下跌，回到21元/平米以下。

二手房成交均價(jià)7937元/平米連續(xù)三年下跌

2016年1-12月份昆明二手房成交均價(jià)

2016年昆明二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)高開(kāi)低走的趨勢(shì)，整體來(lái)看也大部分是在下跌，其中1月份成交均價(jià)8040.55元/平米，是全年最高值；12月份成交均價(jià)7818.15元/平米，是全年最低值。最高值與最低值之間相差222.4元/平米。全年來(lái)看，整體成交均價(jià)始終徘徊在7900—8000元/平米之間，其中僅有1月份和5月份突破8字頭房?jī)r(jià)，另有9月、11月和12月三個(gè)月份則跌至7900元/平米以下。

從全年價(jià)格走勢(shì)來(lái)看，2016年昆明二手房成交價(jià)格雖有漲落起伏，但整體大趨勢(shì)仍然是以下跌為主。其中1月份為開(kāi)年之月，二手房買(mǎi)房需求強(qiáng)烈，成交均價(jià)達(dá)到8040.55元/平米。2月3月為春節(jié)前后，二手房成交均價(jià)連續(xù)兩月下跌，跌至7字頭。4月開(kāi)始，房?jī)r(jià)有所回升，開(kāi)始逐步會(huì)漲，到5月份是回到8字頭，均價(jià)8016元/平米。6月開(kāi)始，房?jī)r(jià)再度跌至7字頭，下半年房?jī)r(jià)便始終徘徊在7900元/平米左右。其中8月份和10月份分別相較于前一個(gè)月略有回升，但整體還是呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，到9月份是首次跌至7900元/平米一下。2016年的最后兩個(gè)月，二手房房?jī)r(jià)以連跌兩月結(jié)束，到12月份跌至全年最低7818.15元/平米。

2012年-2016年昆明二手房成交均價(jià)統(tǒng)計(jì)

回看2012年至2016年以來(lái)昆明二手房五年成交統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，除了2013年房?jī)r(jià)有大幅上升之外，整體也以下跌為主。2012年二手房成交均價(jià)為7769元/平米；2013年二手房成交均價(jià)為8050元/平米，同比上漲3.6%；2014年二手房成交均價(jià)為8027元，同比下降0.3%；2015年二手房成交均價(jià)為7975元/平米，同比下降0.6%；2016年二手房成交均價(jià)7937元/平米，同比下降0.48%。昆明二手房成交均價(jià)已經(jīng)連續(xù)三年下跌，但2016年相比2015年來(lái)說(shuō)，下降幅度已經(jīng)略微縮小，也證明2016年昆明樓市確實(shí)有所回暖。

從片區(qū)來(lái)看，昆明二手房市場(chǎng)主力依然是南市區(qū)和北市區(qū)。作為昆明城市南延北拓的兩個(gè)重要片區(qū)，南北市區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于東、西市區(qū)，自然也是二手房市場(chǎng)的成交主力。其中南市區(qū)作為昆明傳統(tǒng)的富人區(qū)，以改善型住房為主，二手房成交價(jià)格也理所當(dāng)然的堅(jiān)挺，在整體下行的趨勢(shì)中，南市三區(qū)依然保持在8字頭房?jī)r(jià)，其中南一區(qū)以8545.17元/平米躍居片區(qū)第一，南二區(qū)以8428.35元/平米緊隨其后。北市區(qū)二手房成交價(jià)格僅次于南市區(qū)，北市四區(qū)二手房?jī)r(jià)也保持在8字頭，其中北三區(qū)以8382.1元/平米的房?jī)r(jià)位列片區(qū)第三。東市區(qū)、西市區(qū)與東南市區(qū)三區(qū)價(jià)格有高有低，最低價(jià)為西一區(qū)，均價(jià)7294.44元/平米，與最高價(jià)南一區(qū)（8545.17元/平米）相差1250.73元/平米。

2016年昆明二手房各片區(qū)成交均價(jià)統(tǒng)計(jì)

在榮城地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的18個(gè)片區(qū)中，二手房成交均價(jià)保持在8字頭以上的有10個(gè)區(qū)，分別是北一區(qū)、北二區(qū)、北三區(qū)、北四區(qū)、東二區(qū)、東三區(qū)、南一區(qū)、南二區(qū)、南三區(qū)、西三區(qū)。二手房成交均價(jià)在7400—8000元/平米之間的有5個(gè)區(qū)，分別是東一區(qū)、東四區(qū)、西四區(qū)、東南一區(qū)、東南二區(qū)。二手房成交均價(jià)在7400元/平米以下的有三個(gè)區(qū)，分別是西一區(qū)、西二區(qū)、東南三區(qū)。

租房成交均價(jià)四年來(lái)首下降均價(jià)20.55元/平米

2016年1-12月份昆明二手房租金均價(jià)

數(shù)據(jù)顯示，2016年昆明二手房租房均價(jià)系2012年以來(lái)首次下降，為20.55元/平米，全年12月中雖價(jià)格有漲有落，但與往年相比整體呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。其中租金最高的月份是11月份，為20.78元/平米，最低為4月份，為20.36元/平米。

從全年數(shù)據(jù)來(lái)看，昆明2016年二手房租金均價(jià)與往年相比大大下降，不僅全年均價(jià)低于21元/平米，且全年12個(gè)月未有一月突破21元/平米。租金均價(jià)開(kāi)年第一月為20.7元/平米，2月份開(kāi)始下跌至20.55元/平米，3月份有短暫回升之后，4月份便開(kāi)始大幅降價(jià)，降至全年最低20.36元/平米。從5月份開(kāi)始，租金均價(jià)回升，6月、7月、8月基本保持在20.51元/平米和20.52元/平米。9月份有開(kāi)始下降至與5月份持平，隨后的10月和11月均在上漲，至11月漲至全年最高20.78元/平米。2016年的最后一個(gè)月12月，二手房租房?jī)r(jià)格再度回落。由此可見(jiàn)，與售房相比，二手房租金均價(jià)走勢(shì)更有規(guī)律可循，基本隨著租房黃金時(shí)間段而漲落。

2012年-2015年昆明二手房租金均價(jià)統(tǒng)計(jì)

從近五年的昆明二手房租金均價(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，2012年租金均價(jià)為19元/平米，2013年租金均價(jià)為20.95元/平米，環(huán)比上漲10.3%，2014年租金均價(jià)為21.05元/平米，環(huán)比上漲0.4%，2015年租金均價(jià)為21.12元/平米，環(huán)比上漲0.5%；2016年租金均價(jià)為20.55元/平米，環(huán)比下降2.7%。2016年是昆明二手房租金均價(jià)在連續(xù)上漲三年之后首次下降，且下降幅度較大。

2016年昆明二手房各片區(qū)租金均價(jià)統(tǒng)計(jì)

綜合2016年榮城地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的18個(gè)片區(qū)租金情況，與二手房售房成交均價(jià)不同的是，租房區(qū)的主力是東市區(qū)和西市區(qū)，這與東西市區(qū)老房子多，距離主城更近有一定關(guān)系。2016年昆明租金較高的兩個(gè)區(qū)域是西四區(qū)和東二區(qū)，分別是23.35元/平米和23.03元/平米，雙雙突破23元/平米。租金居于20元/平米-23元/平米之間的片區(qū)有11個(gè)，分別是北市4個(gè)區(qū)、南市4個(gè)區(qū)、東一區(qū)、東三區(qū)、東四區(qū)、西三區(qū)。租金低于20元/平米的片區(qū)有5個(gè)，分別是西一區(qū)和東南3個(gè)區(qū)，其中最低價(jià)為西一區(qū)17.29元/平米，與最高價(jià)西四區(qū)（23.35元/平米）相差6.06元/平米。

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