保利地產(chǎn)與中航工業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的整合，已經(jīng)摁下了加速鍵。

9月12日晚間，保利地產(chǎn)與中航地產(chǎn)雙雙公告宣布，中國(guó)保利集團(tuán)公司與中國(guó)航空工業(yè)集團(tuán)公司已就交易資產(chǎn)范圍、整合方式及作價(jià)原則等達(dá)成初步一致意見(jiàn)，并于9月12日簽署《中航工業(yè)集團(tuán)公司與中國(guó)保利集團(tuán)公司之房地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合框架協(xié)議書(shū)》。

保利集團(tuán)與中航工業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合的資產(chǎn)范圍，也終于曬出更多信息。

根據(jù)框架協(xié)議書(shū)，保利集團(tuán)與中航工業(yè)的交易范圍為中航工業(yè)直接或通過(guò)下屬公司持有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)平臺(tái)公司和項(xiàng)目公司的全部股權(quán)以及中航工業(yè)持有的天津瑞賽投資發(fā)展有限公司100%股權(quán)。

這份公告中最重要的關(guān)鍵詞顯然是“中航工業(yè)直接或通過(guò)下屬公司持有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)平臺(tái)公司和項(xiàng)目公司的全部股權(quán)”以及“天津瑞賽投資發(fā)展有限公司100%股權(quán)”。

這意味著，中航工業(yè)將全面退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。中航工業(yè)控股的中航國(guó)際旗下的中航里程、中航地產(chǎn)、中航國(guó)際瑞賽、中航萬(wàn)科、江西中航共青城實(shí)業(yè)有限公司等公司都被納入了與保利整合的范圍。

除了上述平臺(tái)公司之外，中航工業(yè)直接或間接持有的項(xiàng)目公司層面的股權(quán)同樣也在整合范圍中。

雖然保利地產(chǎn)此前表示，“初步估算，保利集團(tuán)與中航工業(yè)潛在交易事項(xiàng)涉及房地產(chǎn)項(xiàng)目約70個(gè)左右，交易標(biāo)的金額不超過(guò)公司凈資產(chǎn)的15%。”但就最新情況看來(lái)，這份整合大禮包說(shuō)不定還會(huì)有“驚喜”出現(xiàn)。

整合業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)成色

9月6日，國(guó)務(wù)院國(guó)資委召開(kāi)中央企業(yè)產(chǎn)業(yè)重組合作整合座談會(huì)。8家央企在當(dāng)日簽約，在重要項(xiàng)目、科技轉(zhuǎn)化等相關(guān)領(lǐng)域開(kāi)展重組合作整合。這其中就包括中航工業(yè)將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)劃轉(zhuǎn)保利集團(tuán)。

中航工業(yè)集團(tuán)總經(jīng)理譚瑞松表示，中航工業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)已形成年收入近200億元、利潤(rùn)20億元左右的產(chǎn)業(yè)規(guī)模，但由于身處航空制造業(yè)中，又未被核準(zhǔn)為主業(yè)，在業(yè)務(wù)開(kāi)展上受到政策層面的限制，在當(dāng)前激烈復(fù)雜的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，面臨的形勢(shì)更加嚴(yán)峻。中航工業(yè)下決心主動(dòng)退出，將地產(chǎn)業(yè)務(wù)整體剝離。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，中航工業(yè)集團(tuán)是由中央管理的國(guó)有特大型企業(yè)，設(shè)有航空裝備、運(yùn)輸機(jī)、發(fā)動(dòng)機(jī)、直升機(jī)、機(jī)載設(shè)備與系統(tǒng)、通用飛機(jī)、航空研究、飛行試驗(yàn)、貿(mào)易物流、資產(chǎn)管理、金融、工程建設(shè)、汽車(chē)等產(chǎn)業(yè)板塊。

而中航工業(yè)集團(tuán)旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，主要集中在中國(guó)航空技術(shù)國(guó)際控股有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“中航國(guó)際”）旗下的公司。

按照業(yè)務(wù)來(lái)劃分，中航國(guó)際在地產(chǎn)與酒店業(yè)務(wù)的投資企業(yè)包括中航里城、中航地產(chǎn)、中航國(guó)際瑞賽、中航萬(wàn)科、深圳格蘭云天酒店管理有限公司、中航物業(yè)管理有限公司、江西中航共青城實(shí)業(yè)有限公司以及廣東國(guó)際大廈實(shí)業(yè)有限公司。

此外，最新公告中明確列入整合范圍的天津瑞賽投資發(fā)展有限公司，其企業(yè)法人為北京瑞賽科技有限公司，而中航工業(yè)與中航國(guó)際則通過(guò)聯(lián)合持股掌握著北京瑞賽科技的控制權(quán)。

而從上市公司層面來(lái)看，中航國(guó)際旗下共有8家上市公司，其中3家擁有地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司都涉及到了與保利集團(tuán)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合中。

這3家上市公司是中航地產(chǎn)股份有限公司（000043，簡(jiǎn)稱(chēng)“中航地產(chǎn)”）、中航國(guó)際控股股份有限公司（00161，簡(jiǎn)稱(chēng)“中航國(guó)際控股”）、中國(guó)航空工業(yè)國(guó)際控股（香港）有限公司（00232，簡(jiǎn)稱(chēng)“中國(guó)航空工業(yè)國(guó)際”）。

從財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)表現(xiàn)來(lái)看，這3家上市公司的地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)狀況都很難以與“優(yōu)良”掛鉤。

其中，中航地產(chǎn)是A股上市平臺(tái)。2016年上半年中航地產(chǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)營(yíng)收約16.21億元，同比增長(zhǎng)115.42%，占公司營(yíng)業(yè)收入的59.73%，但地產(chǎn)業(yè)務(wù)凈利潤(rùn)虧損達(dá)2859萬(wàn)元。

中航國(guó)際控股和中國(guó)航空工業(yè)國(guó)際都是H股上市平臺(tái)。2016年上半年，中航國(guó)際控股地產(chǎn)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額約為17.1億元，除稅后盈利約為1.61億元。

而中國(guó)航空工業(yè)國(guó)際在2015年下半年才開(kāi)始有物業(yè)銷(xiāo)售。2016年上半年，中國(guó)航空工業(yè)國(guó)際錄得收益及毛利僅僅約6458.7萬(wàn)港元及2855.90萬(wàn)港元。

綜上所述，中航工業(yè)旗下3家涉及地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司，整體營(yíng)業(yè)收入與利潤(rùn)表現(xiàn)都與保利集團(tuán)旗下的保利地產(chǎn)和保利置業(yè)相差甚遠(yuǎn)。

不過(guò)，有分析就指出，保利集團(tuán)與中航工業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的整合并不僅僅是財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)上的整合，真正打開(kāi)保利地產(chǎn)想象空間的，應(yīng)該是中航工業(yè)集團(tuán)旗下的土地資源儲(chǔ)備。

整合土儲(chǔ)體量幾何？

基于上述企業(yè)架構(gòu)，觀察中航工業(yè)旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的土地儲(chǔ)備，同樣也有三個(gè)層面。

一方面，是中航地產(chǎn)、中航國(guó)際控股和中國(guó)航空工業(yè)國(guó)際這3家上市公司平臺(tái)，另一方面是天津瑞賽投資發(fā)展有限公司，最后可能涉及的則是中航工業(yè)集團(tuán)直接或間接持有的項(xiàng)目公司層面的權(quán)益土地資源。

根據(jù)中航地產(chǎn)披露，截至2016年6月30日止，中航地產(chǎn)總資產(chǎn)234.96億元，共有15個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)，總規(guī)劃建筑面積671.67萬(wàn)平方米。其中包含7個(gè)項(xiàng)目的土地儲(chǔ)備，合計(jì)待開(kāi)發(fā)計(jì)容建面為150.05萬(wàn)平方米。

這7個(gè)項(xiàng)目的土地儲(chǔ)備分別為昆山九方城(A7地塊)、九江中航城、貴陽(yáng)中航城、新疆中航翡翠城、衡陽(yáng)地塊、成都天府新區(qū)項(xiàng)目和贛州E24地塊。

而中航國(guó)際控股的地產(chǎn)業(yè)務(wù)是通過(guò)旗下成都瑞賽、北京瑞信等從事國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，通過(guò)工程公司從事國(guó)內(nèi)外工程承包、海外地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。其國(guó)內(nèi)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目以中小城市商業(yè)綜合體開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)為主，但并未在2016年中報(bào)中披露具體土儲(chǔ)數(shù)字。

中國(guó)航空工業(yè)國(guó)際的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備也并不多，目前其共有大連中航國(guó)際廣場(chǎng)及重慶項(xiàng)目在進(jìn)行中。大連中航國(guó)際廣場(chǎng)于2016年6月30日發(fā)展中物業(yè)總可售面積約20.82萬(wàn)平方米，重慶項(xiàng)目還在前期開(kāi)發(fā)階段，土地面積月37.53萬(wàn)平方米。

除了3家上市公司，天津瑞賽投資發(fā)展有限公司和中航工業(yè)集團(tuán)直接或間接持有的項(xiàng)目公司層面的權(quán)益土地資源目前公開(kāi)資料仍舊難以統(tǒng)計(jì)。

同時(shí)，在籌備整合之際，天津瑞賽投資發(fā)展有限公司旗下的天津瑞賽置業(yè)有限公司還在大手筆拿地。8月31日，天津瑞賽置業(yè)以47.8億元總價(jià)摘牌天津紅橋混合地塊，住宅部分樓面價(jià)高達(dá)2.68萬(wàn)元/平方米。

有分析認(rèn)為，天津瑞賽投資的項(xiàng)目也有可能是保利地產(chǎn)整合的交易標(biāo)的資產(chǎn)，此番拿地不排除是為“嫁妝”提升質(zhì)量，增加資產(chǎn)包價(jià)值。

不過(guò)，整體而言，中航工業(yè)旗下的土地儲(chǔ)備或許并不如外界想象的那般龐大。

按照保利地產(chǎn)此前公告披露，初步估算，保利集團(tuán)與中航工業(yè)潛在交易事項(xiàng)涉及房地產(chǎn)項(xiàng)目約70個(gè)左右，交易標(biāo)的金額不超過(guò)公司凈資產(chǎn)的15%。

截止至2016年6月30日，保利地產(chǎn)凈資產(chǎn)為1091億元。以此估算，中航工業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)項(xiàng)目整合涉及金額可能不超過(guò)165億元。

而早在中航工業(yè)、保利集團(tuán)宣布整合地產(chǎn)業(yè)務(wù)時(shí)，市場(chǎng)就有流傳消息稱(chēng)，保利曾對(duì)中航一些地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)研，并形容結(jié)果是“差強(qiáng)人意”。尤其是中航地產(chǎn)，該公司旗下項(xiàng)目大部分位于二三四線城市，與保利地產(chǎn)的區(qū)域布局有較大出入。

截止2016年6月30日，保利地產(chǎn)共有在建擬建項(xiàng)目286個(gè)，規(guī)劃總建筑面積13613萬(wàn)平方米，待開(kāi)發(fā)面積5571萬(wàn)平方米，其中一二線城市占比約為71.4%。

僅就中航地產(chǎn)而言，其以三四線項(xiàng)目為主的資產(chǎn)組合就與保利地產(chǎn)主張的一二線有較大出入。

對(duì)此，有保利地產(chǎn)相關(guān)人士則表示，“中航旗下的資產(chǎn)包確實(shí)有些項(xiàng)目是分布在三四線城市的，和公司的主要拓展方向有區(qū)別。但這些最終還是要和定價(jià)掛鉤，如果項(xiàng)目不那么優(yōu)質(zhì)，那么我們也會(huì)考慮定價(jià)策略”。

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