醞釀超過一年，碧桂園的物業分拆上市計劃終于浮出水面。
9月7日晚，碧桂園宣布，8月31日公司非全資附屬公司碧桂園物業服務已就其首次公開發行人民幣普通股（A股）并于上交所上市向中國證監會遞交申報材料，并于9月7日收到受理通知。
公告指出，碧桂園將尋求碧桂園物業服務于上交所以A股形式獨立上市，預期于緊隨建議分拆后仍屬碧桂園的附屬公司。預期碧桂園物業服務將于上交所發售不超過4010萬股股份以供認購，該等股份相當于其經擴大后已發行股本約10%。
碧桂園認為，建議分拆的目的是進一步強化碧桂園物業服務的企業管治架構，提高其股權流動性，繼而促成引進戰略投資者，提升企業形象及實現可持續發展。
同時，碧桂園表示，分拆碧桂園物業服務上市將會為碧桂園物業服務提供多元化的資金來源，以撥付現有業務及未來擴充的資金。
值得注意的是，與赴港上市的彩生活、中海物業、綠城服務等同行不同，碧桂園將分拆物業服務上市的目的地定在了A股。國泰君安分析師劉斐凡對觀點地產新媒體表示，碧桂園選擇在A股推進物業服務上市，主要原因應該是獲取更高的估值和更順暢的融資平臺。
2.29億平方米物業成色
事實上，早在2015年8月份，碧桂園就對外披露分拆物業服務上市的意向。
碧桂園首席財務官吳建斌在2015年業績發布會上表示，碧桂園物業服務業務分拆上市目的地為國內A股，公司已成立上市工作小組推進該項工作。
吳建斌彼時解釋，碧桂園物業服務業務在2015年以來收入增長快速，也已經具備一定規模，因此公司將結合社區O2O、社區金融等概念，分拆物業服務業務，并在國內A股進行上市。
碧桂園2016年中期報告顯示，截至2016年6月30日，碧桂園的物業管理分部簽約管理面積約2.29億平方米，共覆蓋國內27個省的197個城市，當中物業管理團隊已進場的管理面積約1億平方米，合共服務全國約100萬戶業主和居民。
據碧桂園披露，期內集團物業管理及社區相關業務的收入約為人民幣9.69億元，同比增長7.1%，經營利潤約為人民幣1.87億元，同比增長127.5%。
從規模來看，碧桂園物業服務公司2.29億平方米的簽約管理面積已經超過中海物業的8600萬平方米和綠城服務的9140萬平方米，僅次于彩生活的3.6億平方米。
而從收入情況來看，碧桂園的表現也不算遜色。根據各家企業公開的中期業績報告，2016上半年碧桂園物業服務收入約為9.69億元，彩生活總收益為5.75億元，而中海物業的營業收入為12.57億港元，綠城服務的收入則為16.49億元。
利潤方面，碧桂園物業服務距離以高端社區為業務重心的綠城服務仍然有一點距離。但2016年上半年，碧桂園物業服務1.87億元的經營利潤表現已經超過中海物業同期的1.66億港元。
“碧桂園物業服務已經具備了一定的規模，雖然它服務的社區很多都位于三四線城市，但是在三四線城市來說，碧桂園的項目也是當地的高端社區，所以營業收入和利潤的表現并不會落后于同行”。
揣著一份看起來表現不錯的成績單，碧桂園物業服務做了一個“與眾不同”的選擇，將上市目的地定為A股。而這個選擇，或許還與碧桂園自身在港股的低估值脫不開關系。
瞄準A股高估值
估值與股價低迷，大概是這兩年加速規模沖刺的碧桂園最頭痛的問題之一。截至9月7日收市，碧桂園的股價為4.130港元。
2016年以來，碧桂園已發動超過50次的股票回購。碧桂園首席財務官吳建斌8月18日在2016年中期業績發布會上表示，碧桂園上半年已回購3.1億股股票。“下半年如果價格合適，可能公司還會繼續回購。”
碧桂園副總裁兼新聞發言人朱劍敏在8月接受觀點地產新媒體專訪時表示，董事會對公司未來的發展和增長充滿信心，因此進行了股票回購，以保護投資者的利益。“我們認為，公司的股票價值被低估，隨著2016年及以后的業績增長，公司的估值有很大的修復空間。”
香港資本市場對碧桂園股價的“不待見”，或許影響了其分拆物業服務業務的上市選擇。有熟悉碧桂園的分析人士認為，碧桂園物業服務選擇A股上市，一方面是打造國內上市融資平臺，另一方面也是為了獲取更高的估值。
事實上，碧桂園在2016年中期報告中就已透露，出售酒店資產或將物業管理業務分拆上市，都旨在運用金融化手段以尋求旗下資產價值的最大化。
但是，截至目前，A股市場仍未有與碧桂園物業服務規模相當、性質相似的對標公司，碧桂園物業服務到底是否能夠俘獲投資者的青睞尚未可知。
而A股上市需要排隊的問題就更為現實。事實上，包括萬達商業、富力地產等已經啟動A股上市計劃的房企，也都在面臨排隊問題。萬達商業董事長王健林近期接受采訪時表示，萬達商業選擇IPO方式回歸A股，排隊可能將花2-3年時間。
目前，碧桂園物業服務首次公開發行人民幣普通股（A股）的申報才剛剛獲得受理，其最終完成上市的路程，或許還有很長一段路要走。
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