中國房地產指數2016年上半年市場總結與下半年趨勢展望

云南房網2016年07月01日 14:02

受熱點一二線城市帶動，其周邊城市價格漲幅也不斷擴大。一線城市在2015下半年持續寬松的貨幣政策影響下率先掀起漲價潮，深圳、上海漲幅尤為明顯，今年一季度延續上漲態勢，且保持較高漲幅，這種趨勢逐漸蔓延到東莞、惠州等周邊城市及南京、蘇州等熱點二線城市；3月以來為穩定房價，深圳、上海、蘇州、惠州等城市相繼出臺收緊政策，且初見成效，二季度這類城市房價漲幅已明顯放緩；5月廈門、合肥漲幅仍顯著；6月在嚴控房價過快上漲的政策影響下，熱點城市漲幅均有所緩和。

上半年十大城市二手房價格累計上漲12.62%，漲幅超過新房3.76個百分點。具體來看，一季度，二手房價格環比漲幅持續擴大，累計上漲7.20%，超過新房3.59個百分點，其中3月單月環比上漲4.43%，創2010年下半年以來最高單月環比漲幅。二季度，二手房市場有所回調，累計漲幅收窄至5.05%，單月環比漲幅持續縮小至0.98%。

展望下半年，不同城市價格走勢持續分化。一線城市中，北京、上海漲幅趨緩；深圳近兩月二手房價格已轉為下跌，未來也將影響到新房市場預期。南京、蘇州等強二線城市上半年房價過快上漲，價格水平已在一定程度上超出購買力，且市場杠桿率較高，價格變化對信貸政策敏感度高，政策收緊下可能出現價格調整；東莞、惠州、廊坊等一線周邊城市受大城市需求輻射影響，未來發展預期樂觀，房價上漲動力仍然較足。而二線城市中的成都、重慶樓市供應充足，房價上漲動力相對較弱。

全國范圍看，各類土地推出量和成交量均不及去年同期，成交降幅大于推出。供應方面，2016年上半年，全國300城市共推出各類用地（規劃建筑面積，下同）8.0億平方米，同比下降7.1%。其中，住宅用地和商辦用地同比分別下降12.1%、10.7%。成交方面，全國300城市各類土地共成交6.0億平方米，同比下降8.0%，降幅大于推出量；其中，住宅用地同比下降11.3%；商辦用地同比下降18.3%。出讓金方面，各類土地出讓金同比增加37.7%；其中住宅大幅增加56.5%，商辦土地下降7.5%。

住宅用地樓面價和溢價率創新高。2016年上半年，全國300城市商品住宅用地成交樓面價和溢價率大幅上漲，樓面均價達2949元/平方米，同比大幅上漲53.8%，溢價率為49.17%，較去年同期上漲36.6個百分點。受此影響，各類用地整體樓面價和溢價率同比分別上漲31.4%和27.8個百分點。

二線城市宅地成交火熱，樓面價漲幅最高。2016年以來，以南京、合肥、蘇州、杭州為代表的熱點二線城市土地市場高溫不退，總價和單價地王頻現，樓面價漲幅領銜全國。1-6月二線城市出讓金及樓面價分別同比大漲84.2%、88.7%，溢價率也較去年同期提高41.66個百分點，增幅顯著。

總體來看，由于全國整體市場庫存量依舊處于高位，去庫存仍是目前市場核心問題，特別是在三四線城市，地方政府供地與房企拿地的節奏仍處于較低水平，全國300個城市土地市場供需均處低位。與量相反，整體樓面價和溢價率均實現不同程度上漲，尤其是南京、蘇州等為代表的二線城市涌現地王潮，究其原因，其一，貨幣信貸環境寬松背景下房企融資成本低，其二，熱點城市樓市快速去化致短期供應不足，房企補貨意愿強烈；其三，一線城市進入門檻高且土地供應大幅下降，三四線城市庫存高企，企業被迫轉向熱點二線城市；其四，國企改革進入關鍵階段，地產板塊整合勢在必行，國資房企在此輪土地熱潮中表現搶眼。預計下半年，重點二線城市仍是房企爭奪焦點，但個別城市受調控與預期影響，土地市場熱度趨弱，土地市場熱度可能向武漢、鄭州、成都、重慶等二線城市不斷傳導。

5.企業：115家房企上半年銷售業績突破50億，大型房企加速整合、重塑行業格局

品牌房企銷售業績顯著提升。今年以來，在房地產政策全面寬松的背景下，品牌房企緊抓去庫存機遇，熱點城市業績貢獻顯著拉升總體業績，同時城市價格上行也進一步提升了銷售額。根據中國指數研究院監測顯示，截至6月30日，銷售額超過50億的企業達到115家，比去年同期增加了46家。

代表企業2016業績目標完成率已達六成。去年以來房地產市場量價穩步回升，使得年初多數品牌房企在制定2016年銷售目標時保持了審慎樂觀的態度。今年以來市場的火爆使多數房企的目標完成率已經達到了較高水平，截止2016年上半年，監測品牌房企的銷售目標平均完成率為60%，遠超往年平均完成率。

熱銷激發補倉意愿，資金面寬裕助力品牌房企拿地規模大幅提升。2016年上半年，20家品牌房企共計拿地4883萬平方米/2260億元，面積同比增長39.3%，金額同比增長33.6%。拿地重心向二線城市轉移，拿地金額占比超60%，而一線城市的拿地占比明顯下降，占比不足20%。銷售的持續走高刺激了房企的補倉意愿，同時融資環境的寬松也使得房企資金面明顯改善，今年以來房企債務融資規模較往年大幅提升，且融資成本明顯降低，其中保利5年期公司債票面利率已經低至2.95%，品牌房企拿地能力也明顯提高。