招商蛇口2016年銷售目標650億 短期內地產業務仍為重點

2016年3月28日，招商蛇口發布了其2015年年度業績報告，這是招商蛇口在成功吸收合并招商地產并進行資源深度整合后第一次發布年報。

據觀點地產新媒體查詢，招商蛇口全年實現營業收入總額492.22億元，同比增長8.21%，備考口徑屬于上市公司股東的凈利潤68.93億元，同比增長31.14%�；�本每股收益為0.93元，同比增長31.14%。

此外，招商蛇口在2015年實現簽約銷售面積為347.45萬平方米，簽約銷售額575.80億元；結轉面積307.65萬平米，結轉收入442.29億元。

招商蛇口在公告中介紹，2016年其房地產銷售目標為650億元。而在實現“去地產化”的路途中，短期內地產業務仍為招商蛇口的主要業務。與此同時，其將加大力度、加快推進園區板塊的開發建設，積極探索郵輪新業務。

社區開發與運營

作為招商蛇口目前的核心基礎，以房地產開發銷售業務為主的“社區開發與運營”板塊毫無疑問地成為其最主要的收入來源。根據招商蛇口公告，社區開發與運營板塊的收入為419.26億，占總營業收入的85.18%，同比去年增長2.09%。

該板塊毛利率為23.57%，比上年同期下降4.02個百分點，招商蛇口稱，毛利率的下降是由于報告期內毛利率相對較低的地區及產品結轉收入比例同比上升。

招商蛇口介紹，目前在社區開發與運營板塊方面，其已布局全國33個城市，開發項目近200個。當然，這無疑是得益于此前招商地產的發展。

其中，招商蛇口在公告中特別提到，作為蛇口片區珍藏的住宅項目，雙璽花園總貨值近300億元，此外，公司健全了改善型I-HOPE系列產品線，以進一步增強公司住宅產品的競爭力。

回顧2015年，招商蛇口還稱，在重點聚焦住宅開發與社區運營、體驗式綜合體開發運營的同時，其也在著重培育健康地產、醫療地產和旅游地產的產品，并適時進行海外拓展，尋求公司規模和利潤的潛在增長點。而在運營模式上，則將由重“物業空間開發”向重“運營”轉型，鞏固提升開發業務和運營服務能力，提升物業價值。

園區開發與運營

值得一提的是，早在重組整合前，招商地產董秘劉寧就曾對觀點地產新媒體稱，新的招商蛇口在實現整體上市后，將以園區開發業務為主，并且逐漸實現“去地產化”。

因此，在年報中可以看到的是，園區開發與運營板塊的收入同比增加了69.62%，收入為69.64億，占營業收入比重的14.15%。

在“去地產化”的過程中，雖然社區開發與運營毛利率有所降低，但有一點可能令招商蛇口管理層感到有所欣慰——其園區開發與運營毛利率為47.04%，同比增加27.55%。招商蛇口稱，公司銷售了在蛇口等區域部分持有多年的經營性物業，得益于該等片區資產價值的提升，2015年園區開發與運營板塊的毛利率同比有較大幅度上升。

在公告中，招商蛇口介紹，園區開發與運營主要包括特色產業園、大型城市綜合體、商業、辦公、酒店及配套等產業載體開發以及園區物業管理運營、產業園區管理運營及園區物業銷售等業務，目前主要在深圳蛇口、前海、光明科技園和青島網谷等地區開展業務，其中最成熟的是蛇口區域，2015年收入的增長主要來源于該區域經營性物業銷售收入及配套業務收入的增加。

而為繼續加大園區開發與運營板塊的發展，2015年招商蛇口對“蛇口模式”進行不斷復制。此外，2015年內，其啟動了前海媽灣片區第一個大規模城市綜合體項目——前海自由貿易中心一期的建設。招商蛇口介紹說，隨著整合的推進，公司深圳區域最強的團隊已全面負責該項目，擬將其建成以新型貿易、創新金融和供應鏈管理為核心的國際化自由貿易和展示交易中心、產城融合示范區和深港聯動示范基地。

游輪產業與未來

招商蛇口董事兼總經理許永軍曾表示，在未來的三到五年內，招商蛇口將以傳統的地產為基礎，把地產的收入從70%左右降低到60%，園區則從目前的20%左右提升到30%-40%，游輪產業從3%-5%提升到10%。他說：“園區這三年發展好了以后會為未來的七八年創造巨大的財富，游輪則能帶動各種人氣，帶動商旅、城市。”

因此郵輪運營板塊成為了招商蛇口的新業務。2015年，招商蛇口啟動了首個郵輪母港——蛇口太子灣郵輪母港啟動區一期的建設。

不過，雖然加大園區和游輪的發展、實現“去地產化”是招商蛇口的愿景，但其園區、游輪等產業畢竟還處于起步階段，在未來的一段時間內，招商蛇口業績的來源仍將主要依靠社區業務。

因此，在展望未來時，招商蛇口表示，還要繼續狠抓土地發展、產品設計、成本控制、營銷、客戶服務、物業管理等各項專業能力，實現社區業務板塊業績的穩步增長。同時加大力度、加快推進園區板塊的開發建設，積極探索郵輪新業務。

招商蛇口還稱，2016年公司將以上市時的業績承諾為剛性要求，力爭在風險可控的前提下，尋求進一步突破。其提到，2016年，全年房地產的銷售目標為650億元，計劃新開工面積410萬平米、竣工面積450萬平米；此外，在2016年還將完成前海土地整備的談判，加速前海自由貿易中心一期的建設，在城市轉型升級的大背景下加快“蛇口模式”的異地復制；推進太子灣啟動區一期的建設，實現太子灣郵輪母港在2016年底順利開埠。

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