在宏觀調控收緊銀根、嚴格限制外資進入固定資產資本市場的同時，外資進入中國地產的步伐卻似乎并未停止，從“買樓”到“建樓”，從住宅到商業，外資在中國地產市場仍持續深耕著。
11月7日，國家發改委、商務部聯合頒布修訂版的《外商投資產業指導目錄》，并將于12月1日正式實施。根據新版目錄，土地成片開發；高檔賓館、別墅、高檔寫字樓和國際會展中心的建設、經營；房地產二級市場交易及房地產中介或經紀公司進入限制外商投資產業范圍。
雖然政府部門多次出臺措施嚴厲限制外資投資房地產，但是外資進入中國地產領域的步伐卻似乎并未停止。資本對利益的追逐和市場反應的靈活性使得政策的效力不斷被消弭，外資在中國地產市場仍持續深耕著，而且曲線吞噬商業地產的步伐更加迅速。
“收購”受阻
將北京公館項目出賣給之后，華遠借殼上市獲得通過，“老任”心里多多少少有些被賤賣的感覺。但是，在2005年年末，“老任”還在為誰能夠收購北京公館而犯愁。雖然“老任”自己對北京公館喜愛有加，但是，在2005年30000元/平方米還是讓許多人望而卻步，長時間以來，沒有賣出一套。
就在“老任”愁眉不展的時候，一家境外基金十分看好北京公館，欲將該項目以酒店式公寓形態整體收購。為此，“老任”忍痛割愛，將大戶型公寓改成小型公寓，并投下巨資重新處理了大堂。說來也是“老任”時運不濟，就在兩家正準備交易的時候，國家出臺了“限外令”。面對“限外令”，在商場能夠游刃有余的“老任”也只能一聲長嘆。
自2006年限外政策頒布并不斷收緊以來，北京已經有多個項目在“對外”整售中遇到波折，如本刊曾連續報道其歸屬懸案的西單MALL項目，終因“限外令”政策拋下愛爾蘭基金，轉投內地房企。
“限外令”確實阻礙了海外基金購買商業物業的順暢性，但與此同時，隨著國際金融市場對“人民幣升值”預期的高漲，以及國內開發企業實力的增加，境外資本的進入目的已經從原來的短期收益性回報（買賣物業）更多地轉化為長期投資（前期介入并持有）。
主動進攻
如果說海外基金投資形式的轉變是迫于中國政府出臺的一系列“限外令”的話，那么海外資本進入商業地產的觀念的轉變則“歸功于”國內商業地產的迅猛發展。
據第一太平戴維斯物業顧問（北京）有限公司投資部高級經理紀剛介紹，中國商業地產的發展與住宅產業的發展并不同步，是近3～5年才開始的，原因在于商業地產的開發周期較長、占用資金量較大、對專業化要求更高，因此即便是通過住宅開發獲得了較豐厚收益的國內開發商，在商業地產起步階段，也不能做到盡善盡美，即市場上可供外資通過長期持有獲利的商用物業不多，所以我們看到的現象是，2006以前，外資進入國內商業地產的途徑比較單一，即購買物業再轉售。
隨著國內開發商商業地產開發水平的提高，以及奧運經濟給國內商業帶來的利好環境，海外資本開始尋求積極主動的投資模式進軍商業。據專家人士透露，目前海外基金與國內一半以上商業地產開發商有所接洽或已經合作，并且合作的方式已經提前至公司重組階段。
據記者了解，陽光股份第一大股東新加坡政府投資有限公司就是其中一個。其旗下作為全球最大的地產公司之一的GIC不動產投資有限公司（GICRealEstatePteLtd），近年來已在國內多個一、二線城市購買了商業地產項目，此番更是成為陽光地產轉戰商業的主要資金動力源。
除此之外，深耕新加坡及香港地區房地產及投資市場的香港上市公司力寶系，日前也宣布了其內地投資的未來戰略：未來3年，集團將投資100億元于內地市場；未來10年，集團70%的收入將源于內地。
而在過去一年內，僅在上海市場就已斥資近4億美元收購兩幢辦公樓的北歐金融集團旗下房地產投資管理機構SEBImmobilien-InvestmentGmbH（下稱“SEB”），最新動作則是，與上海復地（2337.HK，下稱“復地”）將共同出資2億美元投資中國房地產項目。
幕后推手
在海外巨大資金的支持下，一些原本只專注于住宅開發的公司正在向商業地產邁進。
11月初陽光股份宣布加速轉型商業地產，而其第一大股東新加坡政府投資有限公司成了轉型的背后推手；在住宅領域取得驕人戰績的浙江綠城即將與凱德聯手打造商業項目；試圖回歸A股市場的富力集團成功融進海外資金進軍商業；而早就在商業地產開發嘗到外資甜頭的上海復地更進一步加大了商業開發步伐……
記者獲悉，已經與復地合作的恒隆集團計劃在中國投資18個“恒隆廣場”項目，并希望在2009年底之前購入18個項目所需的土地，由此將推動復地集團加快拿地的步伐。
對此，中信嘉華銀行副總裁廖群也對媒體表示：“外資已基本達成共識，到目前為止，人民幣已升值8%，他們認為，與其他國家相比，中國的房地產仍比較便宜，且具有投資價值。此外，在全球市場，中國的經濟發展速度較快，外資普遍認為這種發展仍將繼續。”
在這些大型上市房企大舉進軍商業地產的同時，一些中小開發商也開始尋求海外融資之路。紀剛分析指出，在中國經濟順差較大的宏觀經濟背景之下，海外熱錢涌入國內商業地產資本市場是必然趨勢，而對國內商業地產開發商來說，越是大型上市房企融資越順暢、便捷。
“越來越多人明白，持有物業將帶來更長久、更穩定、更大的收益，然而對于小開發商來說，資金無疑是其不能擴展商業開發的致命缺陷，因此，在海外基金轉投房企的大好時機下，會有更多中小或民營企業尋求與海外資本的合作，短期目標開發商用物業，長期目標則成為上市公司。”紀剛表示。
逐步增多的上市公司和商業地產市場利益的巨大誘惑確實進一步刺激著海外資本的進入。據荷蘭ING最新的投資氣氛季度調查報告結果，在開展調研的13個市場中，有意投資房地產的受訪對象最感興趣的市場為中國內地，其次為澳大利亞和越南。
由此可見，隨著境外資本的進一步涌入，我國地產開發商的腰包將越來越鼓，上市企業將越來越多，而在宏觀調控政策“嚴打”住宅市場的同時，商業地產的開發無疑將進入快速增長期。也許再過幾年，現在看來名不見經傳的一些小開發商企業就會成為新的商業航母。
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