本期導(dǎo)讀

7月22日召開的昆明市委半年工作會(huì)議上，昆明市住建局提供了一份會(huì)議材料，提出了“提高棚戶區(qū)改造貨幣補(bǔ)償安置的比例”、“減免住房交易契稅”、“加大宣傳吸引國內(nèi)乃至國外購房者”、“加強(qiáng)商品房預(yù)售監(jiān)管”等八大促進(jìn)樓市平穩(wěn)發(fā)展的措施。——昆明樓市新政欲吹八股暖風(fēng)

近日消息稱，萬達(dá)集團(tuán)旗下的大歌星KTV有80多家門店近期將全面退出KTV領(lǐng)域，或被轉(zhuǎn)讓，或改變成餐飲、商鋪等其他業(yè)態(tài)。與此同時(shí)，媒體報(bào)道近日萬達(dá)內(nèi)部下發(fā)文件，將關(guān)閉萬達(dá)百貨濟(jì)南、唐山、江門、溫州、沈陽以及湖北荊州等多個(gè)地區(qū)共40多家嚴(yán)重虧損的門店，剩余的上海寶山、泉州、襄陽等地區(qū)的個(gè)別門店將進(jìn)行調(diào)整，壓縮經(jīng)營面積，并要求盡快完成此項(xiàng)工作。——百貨、KTV收縮的背后，萬達(dá)的戰(zhàn)略“減法”

昆明樓市新政欲吹八股暖風(fēng)

新聞內(nèi)容：7月22日召開的昆明市委半年工作會(huì)議上，昆明市住建局提供了一份會(huì)議材料，提出了“提高棚戶區(qū)改造貨幣補(bǔ)償安置的比例”、“減免住房交易契稅”、“加大宣傳吸引國內(nèi)乃至國外購房者”、“加強(qiáng)商品房預(yù)售監(jiān)管”等八大促進(jìn)樓市平穩(wěn)發(fā)展的措施。

CRIC點(diǎn)評：克而瑞昆明機(jī)構(gòu)總經(jīng)理——芶敏菲認(rèn)為本次提出的八條措施尚未正式發(fā)文，其中的落實(shí)也需要昆明市住建局、發(fā)改委、財(cái)政局、稅務(wù)局、國土資源局、公積金管理中心、各銀行機(jī)構(gòu)等多個(gè)部門協(xié)調(diào)。但是，在關(guān)于昆明市委半年工作會(huì)議的權(quán)威媒體報(bào)道中，出現(xiàn)了“嚴(yán)格落實(shí)住房公積金和二手房交易營業(yè)稅調(diào)整等政策，推行保障性住房‘以購代建’模式，加快商品房去庫存，確保房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)到1360億元以上”的相關(guān)表述。可以判斷，措施建議最終實(shí)施的可能性很大，只是其中的具體細(xì)節(jié)可能存在變化。通過對這八條促進(jìn)建議的具體措施的分析，如果最終能夠落實(shí)到位，我對其對未來昆明樓市的促進(jìn)作用充滿期待。下面就這些措施一一進(jìn)行分析點(diǎn)評：

設(shè)定貨幣化安置最低比例，鼓勵(lì)“以購代建”，原則上不再審批新的保障性住房項(xiàng)目；鼓勵(lì)未售房源出租，財(cái)政給補(bǔ)貼：政府“入市”幫助商品房去庫存，促進(jìn)供需結(jié)構(gòu)健康。

建議除獨(dú)棟別墅以外統(tǒng)一按1%繳納契稅：昆明獨(dú)棟別墅非常有限，也就是說購房契稅成本幾乎都將得以大幅降低。按照其他外地城市的過往經(jīng)驗(yàn)，此舉對購房者的激勵(lì)效果很大，特別是對改善性購房者的促進(jìn)。當(dāng)然，政府方面也將會(huì)權(quán)衡降低契稅對稅收減少的影響。

“對于個(gè)人之間交換住房，交換價(jià)格相等的，免征契稅”:這一新規(guī)早在1997年頒布的《中華人民共和國契稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十條就有明確規(guī)定。2012年10月，國家稅務(wù)總局亦明確表示，房屋交換時(shí)只要是價(jià)格相等的，即可免征契稅。這一規(guī)定在二手房市場中，絕大多數(shù)采取買賣方式，交換住房且價(jià)格相等出現(xiàn)的概率幾乎可以忽略不計(jì)，此舉影響不大。

“加大宣傳吸引國內(nèi)乃至國外購房者”:加強(qiáng)宣傳推廣是好事，搭建交易服務(wù)平臺沒那么簡單。要吸引國內(nèi)及國外購房者，單靠加強(qiáng)宣傳只是治標(biāo)，提升城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平及吸引力、提高人口吸附能力才是治本，短期內(nèi)能實(shí)現(xiàn)難度很大。

信貸支持、土地供應(yīng)優(yōu)化、戶籍改革、商品房供應(yīng)比例綜合促進(jìn)樓市健康發(fā)展:除稅收支持政策外，本條其他措施表述非常模糊，不具備可實(shí)施性，其中的指導(dǎo)精神往前也曾多次提過。如要落實(shí)到位，需要多個(gè)政府部門及金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)。此舉關(guān)乎昆明樓市長期健康平穩(wěn)發(fā)展，呼吁有關(guān)部門盡快出臺具體實(shí)施辦法。

降低預(yù)售許可證發(fā)放限制標(biāo)準(zhǔn)，加快審批速度:開發(fā)商當(dāng)前普遍面臨資金鏈緊張的問題，降低預(yù)售許可證發(fā)放限制標(biāo)準(zhǔn)，意味著開發(fā)商將盡早取得預(yù)售許可證，進(jìn)而能夠盡早啟動(dòng)銷售、盡早獲得首付款及按揭貸款，減輕資金壓力。此舉若能落實(shí)將為開發(fā)商減壓，但標(biāo)準(zhǔn)的降低也帶來了樓市風(fēng)險(xiǎn)的增大，需配套出臺其他措施，謹(jǐn)防資金實(shí)力不強(qiáng)的開發(fā)商預(yù)售后仍無法交房的風(fēng)險(xiǎn)。

建議取消“一房一價(jià)”:當(dāng)前樓市的基本邏輯與供需結(jié)構(gòu)與當(dāng)年已發(fā)生根本性的翻轉(zhuǎn)，如能取消“一房一價(jià)”價(jià)格備案制度，將減少開發(fā)商的申報(bào)備案麻煩，并獲得更大的價(jià)格自由度及營銷操作空間。不必?fù)?dān)心沒有了“一房一價(jià)”的限制，房價(jià)就會(huì)飆升，在當(dāng)前的市場背景下，隨意漲價(jià)伴隨的必然是市場的不接受，大多數(shù)開發(fā)商也不會(huì)那么不理性。當(dāng)然，“一房一價(jià)”在一定程度上為購房者提供了信息透明度，有助于其進(jìn)行購房決策。在取消之后，如何確保購房者獲得足夠的信息知情權(quán)、確保市場的信息對稱，避免開發(fā)商人為操控市場，也是必須重視的問題。

加強(qiáng)房產(chǎn)廣告審查，嚴(yán)查虛假宣傳:規(guī)范廣告市場，避免虛假宣傳對購房者的欺騙、誤導(dǎo)，保障購房者利益，是長期必須堅(jiān)持的原則。

總結(jié)：自去年房地產(chǎn)市場經(jīng)受嚴(yán)峻考驗(yàn)以來，昆明業(yè)內(nèi)外人士對于地方政府出臺相關(guān)政策促進(jìn)樓市的愿望愈加強(qiáng)烈，遲遲未見出臺，大家多少都有些“捉急”。如今，新政曙光已現(xiàn)，市場的信心將得以恢復(fù)。如果相關(guān)政策最終得以落實(shí)、并且落實(shí)到位，將對房地產(chǎn)市場有積極的促進(jìn)作用，進(jìn)而對同樣經(jīng)受壓力的經(jīng)濟(jì)形勢帶來積極影響。

百貨、KTV收縮的背后，萬達(dá)的戰(zhàn)略“減法”

新聞內(nèi)容：近日消息稱，萬達(dá)集團(tuán)旗下的大歌星KTV有80多家門店近期將全面退出KTV領(lǐng)域，或被轉(zhuǎn)讓，或改變成餐飲、商鋪等其他業(yè)態(tài)。與此同時(shí)，媒體報(bào)道近日萬達(dá)內(nèi)部下發(fā)文件，將關(guān)閉萬達(dá)百貨濟(jì)南、唐山、江門、溫州、沈陽以及湖北荊州等多個(gè)地區(qū)共40多家嚴(yán)重虧損的門店，剩余的上海寶山、泉州、襄陽等地區(qū)的個(gè)別門店將進(jìn)行調(diào)整，壓縮經(jīng)營面積，并要求盡快完成此項(xiàng)工作。

CRIC點(diǎn)評：

商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)布局調(diào)整是大勢所趨。收縮百貨業(yè)態(tài)規(guī)模、調(diào)整業(yè)態(tài)布局，大勢所趨。百貨業(yè)態(tài)遭遇電商沖擊、成本上升等挑戰(zhàn)，面臨發(fā)展困境，行業(yè)利潤水平也在不斷下滑，而萬達(dá)百貨則已經(jīng)面臨虧損的局面。對于購物中心而言，體驗(yàn)型業(yè)態(tài)更加符合市場的趨勢。而萬達(dá)產(chǎn)品也正在升級，將加重體驗(yàn)型業(yè)態(tài)占比，預(yù)計(jì)到2016年體驗(yàn)型業(yè)態(tài)占比將達(dá)到60%。

戰(zhàn)略調(diào)整是萬達(dá)不同階段發(fā)展的需要。百貨、KTV、影院是萬達(dá)第三代產(chǎn)品的重要組成部分。在萬達(dá)全國化復(fù)制擴(kuò)張的初期，商戶很難跟上萬達(dá)的節(jié)奏，尤其是百貨公司(利潤空間小，開店謹(jǐn)慎)導(dǎo)致了萬達(dá)與百貨公司的談判牽涉較多的精力和時(shí)間。為了提升復(fù)制擴(kuò)張速度，萬達(dá)開始進(jìn)入了百貨、院線、KTV領(lǐng)域，并與商家租戶聯(lián)合組團(tuán)，開創(chuàng)了“訂單地產(chǎn)”模式。最初，百貨、大歌星、影院主要起到購物中心配套的作用，保證了“萬達(dá)速度”，主要目的并不是為了擴(kuò)張發(fā)展。不過隨著企業(yè)的發(fā)展、行業(yè)環(huán)境的變化，萬達(dá)對戰(zhàn)略進(jìn)行了動(dòng)態(tài)調(diào)整，三者的戰(zhàn)略定位開始出現(xiàn)差異。萬達(dá)百貨和大歌星KTV更多是依托萬達(dá)廣場進(jìn)行發(fā)展，并沒有向外拓展的戰(zhàn)略意圖。而院線剛好在行業(yè)快速發(fā)展和消費(fèi)升級的環(huán)境下發(fā)展良好，也被賦予了不一樣的戰(zhàn)略意圖，不僅作為萬達(dá)廣場的標(biāo)配，更是踴躍進(jìn)軍到外部市場。從另一角度上講，萬達(dá)已經(jīng)不再需要自己做百貨、KTV來支撐招商了。萬達(dá)已經(jīng)不再八年前的萬達(dá)，在規(guī)模和能級上都今非昔比，合作商戶庫也較為充實(shí)，可選擇性大幅提升，足以保證一定的運(yùn)作效率，維持一定的周轉(zhuǎn)速度。并且，針對被詬病許久的萬達(dá)廣場“千篇一律”等問題，不排除將有更多的萬達(dá)廣場會(huì)進(jìn)行個(gè)性化設(shè)計(jì)和調(diào)整。

戰(zhàn)略不僅在于做“加法”，更在于做“減法”。企業(yè)戰(zhàn)略的核心不在于能精準(zhǔn)判斷十年甚至更遠(yuǎn)的趨勢而堅(jiān)持不動(dòng)搖，而在于面臨可見的環(huán)境變化時(shí)能適時(shí)果斷的調(diào)整。大部分企業(yè)一直在做的是戰(zhàn)略“加法”，不斷擴(kuò)張，不斷多元化，進(jìn)入新的領(lǐng)域。萬達(dá)也不例外，近年來敏銳地嗅到新興產(chǎn)業(yè)的潛力，大力發(fā)展的旅業(yè)、電商和金融。然而能夠果斷給戰(zhàn)略做“減法”卻是相對不易的。

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