本期導讀
通過分析A股135家房企財務，我們發現：2014年，大、中、小型房企的盈利能力繼續慣性下滑，而成本和負債管控卻在分化。進入盈利、成本、負債管控和融資能力最佳TOP20榜單的大多是小型房企。——A股房企財務指標TOP20榜單及解讀
5月5日，大連市政府辦公廳公布了《關于促進房地產市場平穩健康發展的若干意見》，與大多數城市類似，意見涉及棚改、上調公積金額度、二套房首付四成、營業稅年限“五減二”等方面，旨在支持居民自住和改善性住房需求。——從大連新政落地看當前樓市的主要矛盾
A股房企財務指標TOP20榜單及解讀
新聞內容：通過分析A股135家房企財務，我們發現：2014年，大、中、小型房企的盈利能力繼續慣性下滑，而成本和負債管控卻在分化。進入盈利、成本、負債管控和融資能力最佳TOP20榜單的大多是小型房企。
CRIC點評：
行業利潤率下滑大勢濤聲依舊，凈利率TOP20受益于多元化：“因為房價下行調整、綜合成本上揚，2014年A股135家房企毛利率和凈利率同比分別下滑了1.03個百分點和1.57個百分點。入圍凈利率TOP20榜單的，基本都是多元化經營的中小房企。
1、行業利潤率持續收窄，房企多管齊下創收增利
根據2014年135家A股上市房企財務數據，行業銷售毛利率和凈利率呈慣性下滑態勢，分別下降1.03和1.57個百分點至32.57%和11.74%。開發綜合成本上揚與房價下行調整碰頭，在持續壓縮行業盈利空間。但要指出，相較2013年3.87個百分點的降幅，2014年行業毛利潤率收縮幅度有所下降。白銀時代，行業盈利空間持續收窄，大、中、小房企多管齊下創收利潤成“新常態”。
2、凈利率最高TOP20榜單及解讀
2014年，A股上市房企盈利能力最強的20家企業中，最高的是天宸股份，營業凈利率高達211.15%，其次是九龍山和世紀星源，分別為128.45%、81.79%。入圍TOP20的全部都是中小房企，基本都是多元化經營，類型包括：財務投資型企業、業內多元化企業、跨界多元化企業。從凈利率TOP20房企可以看到，白銀時代，房企必須另辟蹊徑才能獲得高溢價回報。
行業三費費用率輕微優化，TOP20成本管控優異：
2014年房地產行業三費費用率同比微降，主要因為大中型房企的成本控制能力趨于穩定，并不斷探索更為“節約”的管理和銷售方式。入圍三費費用率最低TOP20榜單的，大中小房企均有，成本管控手段各具特色。
1、行業三費費用率微漲，中型房企財務費用率普遍下降
2014年，135家上市房企的三費費用率為8.86%，同比上漲0.27個百分點。弱市環境下，銷售費用率和管理費用率得到控制，財務費用率微漲。大中小房企分化：大型房企三費費用率為5.51%，同比下降0.24個百分點；中型房企三費費用率為9.53%，同比下降0.09個百分點；小型房企三費費用率高達12.78%，同比上升1.57個百分點。細分來看，大型房企營銷費用控制的最好,小型房企管理費用率上漲最為明顯,中型房企財務費用率普遍下降。
2、期間費率最低TOP20榜單及解讀
2014年，A股上市房企三費成本控制最佳的20家企業中，三費費用率最低的是榮安地產，三費費用率低至3.01%，其次是天保基建、順發恒業和萊茵置業，分別為3.17%、3.58%、3.85%，均低于4%。4家大型房企均入榜，只有2家中型房企入榜，剩下均為小房企。TOP20企業，大、中、小房企三費成本控制手法各具特色：大型房企因標準化管理相對完善，三費費用率都很低,中型房企因規模擴張，三費費率管控好的不多,三費控制優異的小型房企得益于高效運營和低息融資.
大中小房企負債指標明顯分化，TOP20杠桿控制穩健靈活：
2014年，A股135家房企凈負債率繼續上升，但升勢減弱。大中型房企財務杠桿普遍收縮，小型房企在高位上繼續承壓上升。但入圍凈負債率最低TOP20榜單的，大部分是小型房企，主要是因為房地產業務比重較小，對杠桿的需求不高所致。
1、行業凈負債率漲幅放緩，大中小房企劇烈分化
(1)大中型房企普遍收縮財務杠桿，小型房企15年有望改善
2014年，A股135家房企凈負債率為88.17%，同比上升10.47個百分點，增幅減少4.82個百分點。大、中、小房企負債率指標顯著分化:大型房企普遍戰略收縮，凈負債率下降1.43個百分點至46.57%，財務日趨穩健、中型房企凈負債率高達118.11%，同比上升15.16個百分點，14年末開始改善、小型房企凈負債率高達103.11%，同比上升15.77個百分點，15年有望全面改善。
(2)大房企財務結構顯著改善，中、小房企繼續惡化
2014年末，無論是現金短債比，還是長短債比，A股135家房企繼續下滑，大房企明顯改善，中、小房企繼續下滑。
2、凈負債率最低TOP20榜單及解讀
2014年，A股凈負債率TOP20榜單中，凈負債率最低的是中潤資源，凈負債率低至0.42%，京能置業、萬科、中體產業、萬好萬家、華鑫股份凈負債率也在10%以內。入榜企業中，凈負債率最高的是招商地產，為33.28%，仍比A股88.17%平均水平低很多。可見，入榜企業的財務控制都極其優異。
從大連新政落地看當前樓市的主要矛盾
新聞內容：5月5日，大連市政府辦公廳公布了《關于促進房地產市場平穩健康發展的若干意見》，與大多數城市類似，意見涉及棚改、上調公積金額度、二套房首付四成、營業稅年限“五減二”等方面，旨在支持居民自住和改善性住房需求。
CRIC點評：
先看一下大連樓市現狀，與國內大多數二線城市相比，大連市房地產整體庫存壓力不高，當前市場去化周期在一年左右，但是行業通病——“市場結構性過剩”還是十分突出，作為市場供應主力的金州區、開發區，近一年供求比均超過1.7倍，供大于求現象十分嚴重。并且聯系土地市場成交情況，近三年大連土地成交規模為商品房市場的2.8倍，樓市潛在供應壓力亦高居全國前列。
以此來看，大連之所以這么晚才落實新政，并非是市場運行較佳，政府“不急”，究其原因還是信貸資金供給不足所致。其實聯系全國來看，城市房地產信貸緊張并非個案，信貸支持力度不足已經成為制約當前樓市進一步回暖的主要矛盾。故此，雖然四月大多數城市樓市已現回暖，但鑒于當前信貸資金供給的不夠給力，我們對于樓市回暖的動力仍持謹慎態度，目前的新政可能不足以扭轉行業發展大趨勢，未來仍需要出臺扶持性政策。
具體來說，我們認為接下來的政策利好可能會出現在以下幾個方面：1，繼續降準，今年或許還會有一到兩次。目前我國存款準備金率仍處高位，央行也還有進一步調整的空間。對于當下資金面的困境，降準是最直接、有效的改善途徑。房地產作為經濟的重要組成部分，我們有理由相信樓市會在降準中分潤利好、從中受益。2，加快住宅銀行進程，中國式“MBS”——住宅金融專項債券有望加速推進。住宅銀行的作用絕不是某些報道中所說，將公積金管理中心變成專業銀行這么簡單。目前提出的住宅金融專項債券，目的是支持保障房建設，標的是向社會融資建設保障房，具體來說，是向銀行、保險、基金發行專項債券，定向支持棚改及城市基礎設施等相關工程建設，增強保障房建設的融資能力，從根源上減輕公積金中心的壓力。3，房地產稅費調整，當前的嚴厲企業稅費預征制度，是在行業暴利階段制定的，其目的是抑制過熱的投資需求。但目前房地產行業利潤率已經顯著回歸，在行業供應結構性過剩、土地價格持續上漲、房價上行承壓的情況下，房企利潤空間已經大不如前。因此對于企業稅費做出適當調整，譬如暫緩企業所得稅、土地增值稅的預征，不但有利于改善企業財務現狀，平抑房價隨著市場回暖而大幅上升的沖動，更有利于提振企業信心，助力行業健康持久發展。
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