本期導讀
在”330新政”降低二套首付提振市場信心后，緊接著4月19日的央行再次降準又擴充了資金池的規模，然而近日融360對全國35個主要城市524家銀行進行的統計調查報告卻顯示近七成銀行并未執行新政。——房貸新政滿月，七成銀行仍糾結博弈
隨著政策的落地，房地產市場逐步進入上升周期。但縱觀4月樓市，一二線城市明顯好于三四線城市，而在銷售積極的一二線城市，也并不是呈現全面熱銷的局面。總體而言，只有性價比較高的產品才會受到購房者的青睞，而近期有3類熱銷項目搶跑，且各具特色。——市場回暖并不意味所有項目都能熱銷
CRIC視點
房貸新政滿月，七成銀行仍糾結博弈
新聞內容：在”330新政”降低二套首付提振市場信心后，緊接著4月19日的央行再次降準又擴充了資金池的規模，頻出的利好政策引發全國房貸市場的調整熱潮，購房者對房貸落地焦急等待，開發企業和地方政府則對4月市場表現充滿期待，然而近日融360對全國35個主要城市524家銀行進行的統計調查報告卻顯示近七成銀行并未執行新政。
CRIC點評：
近七成銀行未執行新政，首套房利率呈下行趨勢:“330新政”中最大的調整即是二套房首付成數下降，而在新政滿月之際，融360調查報告顯示全國524家銀行近七成銀行暫未執行新政。就利率而言，首套房平均利率已經連續10個月下調，并有進一步下行的趨勢。其中銀行提供首套房優惠利率的數量和力度均有所增加，且9折以下優惠利率的銀行集中在北京、上海等一線城市。具體來看，一線城市優惠利率數量和折扣力度相比上月也明顯增強；二線城市則呈現分化特征，如天津、成都等出現小幅反彈。而全國二套房平均利率雖也連續下降10個月，但僅環比下降0.01%，沒有明顯的下行趨勢，基準利率上浮10%仍是絕對的主流利率。
行業規模觸頂風險增加，加之銀行資金成本走高，致新政落實不力:總體來看，在央行兩次降準的刺激下，銀行仍持有相對謹慎、保守的態度，多數暫緩執行或有折扣的執行二套房貸款新政。造成銀行執行不積極的主要原因是，銀行出于對貸款風險和貸款收益的綜合考量。從房地產行業發展角度來說，經過了“黃金十年”當前房地產行業進入高位盤整期，行業結構性過剩已經成為事實，住房稀缺性已經大打折扣、房地產投資收益率下降，行業“天花板”效應已經顯現，目前銀行業已經對房貸的關注重點從收益轉向風險控制，出于防范斷供、壞賬風險的考慮，對房貸業務更加謹慎。
購房者推遲入市，行業回暖不及預期:銀行對于新政的“慢待”態度，一方面，會造成部分購房者貸款的希望落空或延緩部分購房者入市的時機，尤其是想買二套房的改善型客戶，房貸額度和利率優惠短期內難有大幅度提高，市場上觀望情緒較難消退，但對首置購房者來講，房貸利率有望進一步下行，還款壓力減小；另一方面，在當前市場庫存多以中大戶型為主的背景下，行業去庫存進程放緩，市場回暖也難達到預期程度。就當前首套房利率下行趨勢來看，短期內部分一、二線城市成交量會明顯增加，利率優惠有望持續增加，大多數三四線城市仍要堅持去庫存，樓市分化特征將更加顯著。對于二套房利率，由于銀行資金成本高的壓力依然存在，利率難以有進一步下調和優惠，極有可能向基準利率的1.1倍集中。目前，銀行存款增速在不斷下降，銀行存款準備金率依然較高，如要通過樓市資金面來提振行業信心，穩定經濟增長，未來政策仍有進一步放松的空間，屆時，銀行態度或將轉變。
市場回暖并不意味所有項目都能熱銷
隨著政策的落地，房地產市場逐步進入上升周期。但縱觀4月樓市，一二線城市明顯好于三四線城市，而在銷售積極的一二線城市，也并不是呈現全面熱銷的局面。總體而言，只有性價比較高的產品才會受到購房者的青睞，而近期有3類熱銷項目搶跑，且各具特色。
CRIC點評：
第1類：區域內稀缺高端住宅受關注:據悉，4月截止目前，北京8萬元/平米以上豪宅累計收金90億元。政策持續寬松，北京高端市場已現回暖，而在其他城市，亦有項目引發搶購。當降準、降息輪番上演，330新政再出擊，樓市在政策波動中悄然變化，改善客群入市如猛虎。正如北京市場呈現豪宅火熱現象，放眼至全國，豪宅則是當下產品中最具熱度的話題。我們認為，高端住宅熱銷是政策寬松背景下市場正常反映。前期限貸政策抑制改善性需求，而隨著二套房購房政策松綁，高端改善客群有政策空間去操作，這部分客群具備資金實力，迅速帶動相應市場的興起。
第2類：配套完善剛需盤，內外兼具引瘋搶:雖然中央層面明確支持自住及改善性需求，但并不意味著是個剛需盤就能熱銷。剛需項目占據政策利好的同時也面臨激烈同質產品競爭壓力，能夠脫穎而出的項目須內外兼具，即在內，戶型、價格合理，匹配目標客群；在外，周邊配套較為完善，日常生活無慮。
第3類：緊隨政策項目，低首付、低利率促熱銷:跟隨政策方向，伺機行事，創造賣點，這也是項目順勢熱銷的明智之舉。即可利用首付做文章，讓低首付大行其道，又可結盟銀行，以利率優惠刺激客戶動心。
綜上所述，市場回暖已抬頭，但不意味所有項目都能夠迅速吸金，項目熱銷必須“干貨”十足，豪宅坐享稀缺性，剛需彰顯性價比。而展望未來，5月份將是房企開足馬力的一個月，項目入市層面，我們建議房企可側重一下高端市場。一則，高端市場的需求正處于刺激階段，前期的觀望情緒在轉變，信心在復蘇，5月份是個好時機；二則，相比于其他產品，高端項目的資金回籠能力最強，一個豪宅項目可抵百套乃至千套剛需房源，銷售貢獻比重大。
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