克而瑞一周樓市點評（0328-0403）華東、西南行情相對較好

云南房網2015年04月09日 09:38

本期導讀

3月31日，CRIC研究中心發布了2015年1季度中國房地產企業TOP50排行榜。TOP100房企的銷售出現以下變化：二線城市和華東、西南的行情相對較好。——二線城市貢獻上升，華東、西南行情相對較好

4月1日晚間，中國平安宣布斥資62億港元購買碧桂園9.90%的股份，成為其第二大股東。——平安入局、楊氏讓路，雙贏？

二線城市貢獻上升，華東、西南行情相對較好

新聞內容：3月31日，CRIC研究中心發布了2015年1季度中國房地產企業TOP50排行榜。TOP100房企的銷售出現以下變化：二線城市和華東、西南的行情相對較好。

CRIC點評：TOP100房企的銷售出現以下變化：二線城市和華東、西南的行情相對較好。

城市分析：二線城市對TOP50的相對貢獻提升

從一季度TOP50房企銷售金額貢獻率看，二線城市占53.5%，位居第一；一線城市占29.3%，位居第二，三四線城市占17.2%。從百分比變動看：與去年一季度相比，二線城市同比上漲4.09個百分點，升幅最大，其后是三四線城市，同比上漲1.91個百分點，一線城市反而是下降的。

二線城市銷售貢獻攀升，主要得益于限購取消，房企紛紛在二線展開價格促銷戰，加之政策方面有2014年9/30房貸新政和11/22降息之后和2015年3/1央行再次降息的強刺激。預期在3/30二套新政后，二線城市貢獻會有進一步上升。一線城市之所大幅下滑，主要是北上廣深城市依然限購，而且市場較為穩健、房企在一線的降價力度相對其它各線要弱。三四線城市銷售貢獻上升，部分受益于新型城鎮化利好釋放。

區域分析：華東、華中、西南貢獻提升

從一季度TOP50房企銷售金額貢獻率看，華東依然是最大的主力銷售區，占比超3成；其后為華南、華北，占比接近1/4.從板塊變動來看：與今年相比，華東上浮3.13個百分點，華中、西南分別上升1.52、1.18個百分點；華北及東南分別下降2.92、2.91個百分點。

2014年/2015年1季度TOP50銷售城市能級分布變動情況

2014年/2015年1季度TOP50銷售區域分布變動情況

平安入局、楊氏讓路，雙贏？

4月1日晚間，中國平安宣布斥資62億港元購買碧桂園9.90%的股份，成為其第二大股東。

CRIC點評：中國平安作為目前國內大型的綜合性金融集團，其介入能讓碧桂園多方面受益，不僅能夠優化碧桂園的財務結構，未來在市場、資金、物管等多方面也都能對碧桂園起到指導和支持的作用。而對于平安來說，碧桂園也能幫助其提高操盤能力，雙方的合作未來還將進一步涉及至平安自有項目中，似乎也預示著險資大舉進軍房地產企業的時代已經到來。

碧桂園抱平安大腿，收益頗豐

此次平安的入股將會進一步削弱了家族化，提升其市場化程度，為打開更多的融資渠道做好鋪墊。

在業務方面，中國平安的資源將給碧桂園的發展帶來以下幾個益處

助攻物業銷售、完善社區產業鏈、支持養老領域試水。

平安攪局房地產，趁人之危？

平安將受益于碧桂園操盤能力，還會在更多領域合作，險資要入股家族化房企并非易事。此次合作為碧桂園主動尋找平安，也是建立在楊國強家族較為開放的合作心態上的；未來，碧桂園還會參與到平安旗下項目的開發中，如管理、施工、規劃設計院等團隊均會與平安合作；險資大軍優勢顯現，正式吹響“涉房”號角，對于平安攪局，我們有三點看法，其一，平安的資金成本低，從事房地產開發有優勢。其二，在市場低迷情況下與房企談判更能掌握主動權。其三，房企的資源及操盤能力優于平安自身。

對降二套首付和減營業稅政策的點評

官網又聯合住建部和銀監會發出正式文件《關于個人住房貸款政策有關問題的通知》，二套首付下調至4成，首套公積金首付2成；與此同時，財政部大幅縮短二手房交易營業稅免征年限至兩年。調整力度大大超出市場預期。

CRIC點評：

亮點頗多，政策調整力度遠超市場預期

本次央行即財政部政策調整可謂亮點多多，調整力度均大大超出市場預期：

1)對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調整為不低于40%，比此前市場預期多出1成；

2)使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房，最低首付款比例為20%；對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買普通自住房，最低首付款比例為30%。

改善型需求將大為提振，中大戶型普住庫存去化將加快

1、二套首付下調對于房價較高的一二線城市影響較大，購房者首付資金大為降低，改善型需求短期內或受鼓勵集中入市，4月或有一波走高行情；

2、公積金首套首付比例降至2成，由于一二線城市總價較高，公積金貸款數額有限，影響有限，但對房屋總價相對較低的三四線城市的剛性需求或有較大的刺激作用；

3、隨著需求受激勵短期內的集中入市，各地房價或有上揚的機會，一二線城市反彈幅度將明顯高于受困于高庫存的三四線城市。但期望房價出現09年的報復性上漲，經濟環境以及行業發展階段都決定了這是不現實的。

4、此次政策調整將緩解短期的市場矛盾，對未來二三季度我們保持樂觀態度，但我們認為這無法扭轉中長期內經濟下行，供應過剩以及人口老齡化所致需求疲軟，從而導致房地產市場將逐步下行的趨勢。