在萬科總裁郁亮新提的0到1業務探索過程中，將社區商業輕資產運營是一個新的求“1”的方向，不過目前來看，這個“1”還有待證明。
4月1日，香港領匯房地產投資信托基金宣布，將收購龍崗萬科廣場無約束力意向書的時限延長至今年4月30日，以方便雙方繼續商討有關細節。
事實上，于早前2月9日，領匯就宣布，與萬科達成共識，延長收購深圳龍崗萬科廣場無約束力意向書的時限至3月31日。
彼時，領匯稱，由于此項為領匯首個內地投資項目，為使雙方有充足時間就完成交易的細節進行磋商及盡職調查，以保障基金單位持有人的權益，故決定延長意向書中的排他期。
公開資料顯示，2014年11月11日，領匯宣布就收購龍崗萬科廣場已與萬科簽訂無約束力意向書。根據意向書，領匯擬洽購萬科旗下位于龍崗萬科廣場八成權益，包括若干臨街商鋪及停車位。作價方面，市場預計以當下龍崗區域價格水平計算，該商場總值逾20億元。
領匯收購二度延遲
第一太平戴維斯華南區及華西區評估部黃國均向觀點地產新媒體表示，在定價已明確的前提下，延遲可能會是交易架構的問題，而不是價格方面的問題。
黃國鈞稱，很多項目在交易的過程中都會延遲，而萬科、領匯本身都是上市公司，上市條例對交易有時間的限制，但實際過程中包括審計、盡職調查等過程未必會順利，有時候聘用的中介機構在時間上不一定配合的那么快。
對于觀點地產新媒體提及的會否出于價格方面的原因延遲，黃國鈞認為，每一筆交易當中，買方都有自己的判斷，不一定是完全依靠市場的價格去參考的。例如有一些機構要求資產收益率達到8%，但市場上賣家也沒有那么傻，以超出市場回報的水平來出售他們的項目。
不過，交易沒有完成的任何時候，都可能存在被放棄的情況。其中不確定性因素當然包括領匯在做盡職調查時，考慮資產收益未達預期等因素。
“因為萬科廣場項目剛處于起步階段，無法明確資金回報有多少的問題，大家都是基于預測”，黃國鈞如此補充道。
據觀點地產新媒體了解，基金公司收購大型商業地產項目的操作步驟為：提供資料目錄；資金方初審通過后，項目方與顧問方簽署《投資顧問合同》投資顧問合同；項目盡職調查，即資金方自費前往項目地開展項目盡職調查，進行并購可行性分析；項目立項；簽定并購合同；資產交接接管。
其中，基金收購項目方式上，一種是基金先進行募資，募資好了再投資任何的項目；另一種就是針對項目的，在盡職調查之后，再將項目發布給市場，但收購方自己也需要投資一部分。
就領匯而言，黃國鈞稱，目前領匯的資金來源多樣化，主要有租金收入、通過發行基金單位給交易對手、銀行貸款，因此有實力全部獨立持有，不會尋求外部資源。事實上，于不久前領匯剛剛收購北京的一個商場，就應該是一部分以內部資源，一部分以銀行貸款形式去收購的。
社區商業運營模式
雖然此次收購動作執行過程慢于預期，但分析認為，針對擁有龐大社區商業的萬科而言，未來跟領匯合作或將是常態。
據相關人士向觀點地產新媒體透露，長期發展來看，萬科都會通過合作方式去發展其商業，而不是單獨操盤比較大的商業物業資產。合作方式上，具體不排除引進某一個可提供資金的投資者，或助力項目在招商、后期運營、品牌管理方面的開發商。
在合作伙伴的尋求上，“目前萬科商業項目并不都處于城市中心區域及CBD，同時也均以消化本身住宅項目里面的配套為主，該狀況跟已擁有豐富社區商業管理的領匯背景相似，自然領匯成為萬科標榜學習的對象”。
較其他房地產投資信托基金，領匯是香港最大零售設施業主，在零售物業的管理運營方面經驗豐富。同時，政府背景和雄厚的物業資產，使領匯基金在融資方面很有優勢，更容易獲得銀行貸款。
正是上述優勢所致，領匯在社區商業方面已具體自身的品牌影響力，這或也是萬科將要大力發展社區商業最妙的一步棋。
分析認為，以住宅為主業的萬科，在以定位為服務社區居民的社區商業方面，不管是管理經驗，還是金融手法，都需要借鑒香港領匯的成功經驗之處，以此來提高萬科社區商業的品質和自持面積的數量。
另值得一提的是，在合作的過程中，學習經驗是一方面；其次，合作過程中也蘊含著萬科對于未來商業合作模式的探索。目前萬科的商業項目有很多合作者，包括凱雷在內，東方資產等等，但與每位合作者的合作方式各有不同。
其中，早前與東方藏山合作的模式就與其與領匯的合作方式不同，具體為雙方具體合作模式都是持股。萬科持股較少，東方藏山是大股東，萬科將進行項目的營運、管理，并收取服務費。
與東方藏山的合作，是以資產包的方式進行合作，因此對于其今后擬進行的社區商業REITs來說，也最具總結意義。
商業地產試水輕資產
按照郁亮發言，當下萬科所有業務分成三個階段，從0到1試錯階段；從1到10復制階段；從10到100穩健發展階段。現在萬科是在鞏固傳統業務的同時，積極尋找新業務方向的“1”，萬科希望在行業拐點到來之前能夠找到船票。
由此來看，目前萬科商業地產未來的業務方向都處于0到1的試錯階段。
據了解，自2010年萬科宣布進軍商業地產起，在商業地產方面已經形成了一定的持有規模。既有社區商業產品線“鄰里家”，又有1萬-3萬平方米建筑面積的“生活廣場”和區域型購物中心“萬科廣場”的產品線。
不過，在商業地產版圖擴大的同時，萬科商業地產運營能力不足的問題也日漸暴露，有分析評論認為對于強調資金回籠的萬科來說，逐日龐大的商業體量無疑像一個吸金的“無底洞”，因此，“輕資產”運作成為了萬科不二選擇。
據觀點地產新媒體了解，當前在輕資產運作方面，萬科有所進展。其中包括：2014年8月，萬科與世界最大的投資公司凱雷簽署商業地產戰略合作平臺意向書，該平臺將收購萬科擁有的9個商業物業并長期持有，并在未來會以資產證券化為目標退出。
緊隨其后，萬科相繼將深圳龍崗萬科商場和北京金隅萬科廣場的大部分股權售予領匯基金和麥格理。而2014年12月25日，深圳東方藏山資產管理有限公司就與萬科聯手宣布進行商業資產管理的合作。
根據合作框架協議，東方藏山將以收購物業產權和股權形式，收購萬科旗下涉及一二線城市共計5個社區商業物業。
同時，東方藏山與萬科擬簽署資產管理協議與委托商業運營協議，以合資資產管理公司的形式共同建立社區商業資產管理平臺，在負責各商業物業的資產運營管理。
此時，就有市場人士評說，如果說萬科與凱雷的合作是構建“輕資產”退出機制的開端，那么“牽手”東方藏山則是其商業地產項目輕資產走向資產證券化的更進一步。
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