本期導讀

3月27日，國土部網站披露，國土部、住建部聯(lián)合發(fā)布了《關于優(yōu)化2015年住房及用地供應結構促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(下簡稱通知)——有的放矢，兩部委繼續(xù)助力去庫存

3月20日，住建部部長陳政高在全國電視電話會議上要求提高住房公積金使用效率，進一步降低門檻。——公積金這救市殺手锏能湊效嗎

公積金這救市殺手锏能湊效嗎

新聞內容：3月20日，住建部部長陳政高在全國電視電話會議上要求提高住房公積金使用效率，進一步降低門檻；同日，福建省出臺了《關于穩(wěn)定住房消費支持剛性住房需求的若干意見》,至今日上海也傳出消息稱將提高家庭公積金貸款額度最高至140萬元；此前，濟南、廣州已先后出臺相關公積金細則……

CRIC點評：去年以來，公積金不斷被調整，最終都能達到預期效果嗎？在落實中還存在什么樣的障礙呢？

公積金調整短期促進成交效果明顯，長期效用衰減

從去年市場表現(xiàn)看，大部分城市公積金調整之后，能夠在短期數月內促進快速成交。比如揚州于5月中旬放寬公積金提取，商品住宅成交量于6、7兩月有明顯提升，但8月份就回復正常成交量；其他公積金調整的城市，比如佛山、無錫、長春、蘇州、濟南等城市，在公積金放寬調整之后的2-3個月內，均出現(xiàn)了成交量上漲的情況，但之后成交量便回復正常。依次來看，公積金政策調整能在短期內刺激購房需求釋放，但亦非長久之計。

公積金調整或是政府“一廂情愿”，效果要達預期實難預料

公積金政策調整意在降低購房成本，促進房屋成交；但多數城市在公積金政策落實中存在諸多障礙而導致公積金政策無法發(fā)揮其效用或者只能發(fā)揮部分效用。比如：

1、城市公積金余額不足，導致政府救市“心有余而力不足”。部分城市因為先前公積金歸集少而貸款增加而導致余額不足，比如廣州，雖然廣州的公積金規(guī)定首套房申請公積金貸款可以享受兩成的首付比例，但由于廣州公積金余額緊張，能夠真正獲得此優(yōu)惠的購房者并不多。

2、貸款審批手續(xù)繁瑣，放款周期較長致使樓盤并“不喜歡”甚至“不接受”公積金貸款。這種情況在諸多二、三線城市普遍存在，近期濟南某個樓盤，即規(guī)定若使用公積金貸款，則不能享受某些優(yōu)惠，每平方米要貴近300元，而純商業(yè)貸款則可享受9.9折優(yōu)惠；更有甚者，項目直接“不接受”公積金貸款，這樣一來，公積金貸款對購房者的利好化為烏有。

3、銀行對組合貸設定最低商業(yè)貸款額度，對小額商貸無積極性。在多數房屋總價相對較低而公積金貸款額度較高的城市，商業(yè)銀行為了自身利潤考量，對小額房貸和組合貸中的商業(yè)貸款并沒有積極性。諸多購房者為了能夠買房，也就只能全額商貸，而公積金貸款又處于可有可無的狀態(tài)。

城市市場情況不同，公積金政策調整效果會有差異，仍需“分城施策”

首先，一線城市的公積金貸款額度調整要與房價相匹配。其次，二線城市房地產市場因分化嚴重，公積金調整產生的效果也有差異。

有的放矢，兩部委繼續(xù)助力去庫存

3月27日，國土部網站披露，國土部、住建部聯(lián)合發(fā)布了《關于優(yōu)化2015年住房及用地供應結構促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(下簡稱通知)，本次通知正視國內樓市供應結構性過剩問題，在多個方面提出了調節(jié)供需矛盾的新政方針和具體辦法，邏輯思路還是”千方百計去庫存”原則方向。

CRIC點評：具體來看，我們認為本次通知有以下幾點值得關注——

正視住房供應結構性過剩問題，“有保有壓”對癥下藥

本次通知要求地方政府因地制宜、對土地供應要做到有保有壓，對供不應求的市縣要加大土地供應，對供過于求的區(qū)域要減少甚至停止土地供應。

調整住房供應套型結構,減少不適當制度造成的庫存積壓

本次通知允許房企在開發(fā)過程中適當調整套型結構，實際上是突破行政化調控藩籬，讓市場回歸自身規(guī)律，對于購房者而言，有利于釋放積壓需求，改善居民居住條件。

允許轉換土地用途,糾偏不合時宜土地利用規(guī)劃

本次通知提出在供應過量的區(qū)域，未開發(fā)房地產用地可轉型為新興產業(yè)用地，一方面是對之前不合時宜的規(guī)劃糾偏，讓去化承壓的項目找到新的出路，解決“爛尾“難題；另一方面也是與兩會精神一脈相承，響應大力發(fā)展旅游、養(yǎng)老等新興產業(yè)的要求，推進經濟結構深度調整。但對于開發(fā)企業(yè)而言，目前養(yǎng)老、文化、體育等產業(yè)的回報模式和資金流轉周期仍不明朗，參與土地轉型開發(fā)還需量力而為。

明確收儲商品住房作保障性住房房源,政府投資助力企業(yè)去庫存

在兩會報告之后，兩部委發(fā)文再一次提及可商品房改保障房。這一政策的執(zhí)行，不僅僅有利于加快住房保障工作的推進，對于改善房地產市場供求關系更是意義深遠。

推進供地信息透明化，加速市場化進程

通知要求，要將住房用地年度供應計劃落實到具體地塊，明確上市時間，定期分批推出，穩(wěn)定、均衡供應住宅用地。

中央千方百計去庫存，實際成效還得看地方執(zhí)行

本次兩部委正視供應結構性過剩的市場困境，在通知中提出了多項立場鮮明的提法和要求，從多方面提出了調節(jié)供需矛盾的辦法和執(zhí)政方向，可謂是千方百計去庫存。不過從行文來看，地方政府開展工作也仍有一定調整的空間，最終執(zhí)行成效還是取決于地方政府的落實力度。

房企不降價！“低首付”行其道

近日，上海樓市掀起一股“低首付”營銷浪潮，先是恒大名都首付3%，剩余房款3年內每半年償還總價3%；隨后，萬科表態(tài)旗下三盤享首付15%，剩余15%半年內無息還款優(yōu)惠。甚至有媒體稱，萬科上海項目將推出首付6%，另24%與金融機構合作的模式(不過消息發(fā)布不久即遭刪除)，由此，萬科“低首付”引來無數猜測。但無論如何，時隔半年，首付優(yōu)惠再現(xiàn)，上海接連上演，兩大房企PK，營銷動作耐人尋味。

CRIC點評：

行業(yè)利潤收窄，房企以價換量的意愿有限

行業(yè)利潤趨于收窄，土地成本、融資成本等成本不斷增加擠壓利潤，降價讓利的實質空間不大，房企通過犧牲利潤搏取銷售的意愿降低，房企更愿意選擇不影響利潤但可以帶動銷售的營銷方式。

營銷隨行就市，“促銷售”與“保利潤”在不同市場上演

市場波動、存量高企的城市，房企傾向“促銷售”。如杭州、長春，年后降價行動再現(xiàn)，75折項目也有出現(xiàn)。而放眼成交走向平穩(wěn)的城市，折扣有限，首付優(yōu)惠受捧。。當下，2成首付政策雖獲中央支持，但具體落實卻未能如期，在市場較好的城市，房企采取“低首付”策略順應了政策大勢，或是吸金的不錯之舉。

策略1：房企墊付部分首付款，客戶在約定期限內付清。

早在2000年時，“零首付”已進入人們視野。不過，需要注意的是，這種方式相當考驗房企資金鏈壓力，一方面，為鎖客源，項目必須給予足夠大的讓利，一般要在半成首付以下；另一方面，回款期延長，房企獲得剩余首付款至少要半年，甚至3年，如上海恒大名都，將影響資金回流。

策略2：引入第三方金融機構，提供首付款貸款支持。

與第三方金融機構合作，房企可將客戶的首付款需求轉嫁給金融平臺，金融平臺借助金融工具，為客戶提供低利率的貸款服務。如易居旗下“房金所”推出了房險貸、房保貸產品，首付款貸款利率7.5%。相比于房企資金墊付的方式，引入第三方金融機構兼顧了客戶需求與房企回款，不過，該策略順利推進在于金融平臺的高信譽。

策略3：首付款購買理財產品，坐享投資收益。

針對手頭資金充裕的客戶，通過理財方式可以高效鎖定客源。該策略同樣需要房企與金融機構合作，客戶的首付款可用于購買金融機構推出的理財產品，到約定日期時，首付款轉入房企賬戶，客戶則獲得預期收益，如同降低首付款。如近期熱傳的方興聯(lián)姻淘寶上線“上帝淘金季”，客戶認購參與活動的房源，支付首付款到余額寶，可在約定期內每天享收益。本質來看，首付理財是變相的讓利，不過，相比于降價讓利于客戶，這種營銷方式讓參與各方均從中收益，靈活運用金融工具或稱為房企營銷新趨勢。

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