盡管已經成功登陸香港資本市場，大連萬達商業地產股份有限公司卻仍然對香港顯得頗為熱切而小心。
3月31日上午11時，萬達商業在香港召開2014年度業績發布會。萬達商業董事長丁本錫、董事兼執行總裁曲德君、副總裁兼財務總監劉朝暉、財務總監劉曉彬、董事會秘書王鍵等管理層出席業績會。
這也是萬達商業一眾高層第一次面向外界，正式公布其全年業績。據介紹，該公司總收入達1078.71億元，較2013年867.74億元增長了24.31%；同時，其核心溢利為148.24億元，同比增長14.04%，核心溢利率為13.74%。
然而，在萬達商業業績增長的同時，其股價卻表現得差強人意，始終在上市價48港元徘徊。
“萬達在內地名聲很大但是香港媒體好像對于萬達不是特別了解。”當天上午主持業績會的萬達集團副總裁劉明勝一語道出萬達對于香港市場的“糾結”。
被問及股價是否符合預期時，劉朝暉便無奈回應道，對萬達商業的未來很有信心，還有很大的增長空間，“資本市場對優質公司的考察需要時間。”
除此以外，當天媒體另一個關注的焦點是，萬達商業的線上平臺——“飛凡網”的面世。
“萬達商業正在推進全方位智能化平臺的打造。”丁本錫進一步透露，今年6月30日，萬達商業飛凡網線上平臺正式上線運行，至今年12月31日，部分廣場實現全部智能化與線上平臺對接，最終實現線上線下并行運行，實現O2O電子商務功能。
針對萬達電商的具體模式，曲德君回復觀點地產新媒體稱，萬達主要做的是平臺，最有優勢的是龐大的線下實體網絡。
“飛凡網與天貓是完全差異化的，更加注重體驗性的、與線下結合的O2O平臺打造。如餐飲等各方面智能化手段均不同，也將于近期推出。”該人士進一步指出，萬達電商線上是對線下平臺的導流。
盡管萬達商業不會將線下資源全部投入線上平臺中，但會不斷增加線下平臺的體驗消費占比。據曲德君透露，目前體驗消費的占比是35.8%，“我們期望未來不斷提及這種占比，大概38%左右。”
對于2015年的規劃，丁本錫表示，公司今年將推行輕重并舉的輕資產管理模式，目前公司正在推進萬達商業基金管理公司建立，作為萬達商業多元化、輕資產發展的運作平臺。
“重點發展三個渠道，即資產證券化、外部投資和互聯網金融。”據丁本錫透露，萬達已經在上海注冊了萬達商業基金管理公司，目前正在做一些資本運作。此外，曲德君指出，萬達商業正在積極研究互聯網金融，期望不久的將來能推出來。
值得一提的是，此前外界還盛傳，萬達董事長王健林想將萬達金融總部放在廣州。
具體而言，丁本錫透露稱，萬達商業將繼續追求更健康的快速增長，預期目標是新開業購物中心26個，新開業面積是350萬平方米，投資性物業收入要增長30%左右，物業銷售金額增長5%以上，新開業酒店12個，平均融資成本將保持7%以下。
此外，為進一步降低融資成本，萬達商業2015年將在境內發行150億元的境內公司債券和200億元的境內債務類融資工具。對此，劉曉彬稱，公司有境內發債計劃，希望通過境內發債來置換成本高的負債，調整負債結構，降低融資成本。
同時，丁本錫屢次強調，萬達商業預期實現的目標是降低對銷售物業的依賴，快速打造實體網絡銷售平臺，推進可重復收入的快速增長。
“萬達商業自持型物業等投資性物業才是萬達商業的高增長價值所在。”據了解，2014年萬達商業的核心凈利148億元全部來自于物業租賃及物業管理和銷售物業的經營性收益，占凈利潤60%。
以下是大連萬達商業地產股份有限公司2014年業績會現場實錄：
現場提問：萬達如何在不佳的市場環境下取得這樣的業績增長，這樣的業績增長是否能夠持續？
丁本錫：萬達商業模式完全不是一個房地產的概念，它的核心主要是商業不動產租賃性物業，也就是說萬達商業這個上市公司裝入的都是上百個萬達購物中心，這些購物中心是核心自持物業不動產的穩定保障。
其次，萬達有一部分銷售類物業的配套，所以萬達與住宅房地產公司完全不一樣的概念。第一個，大家可以看到，萬達在2014年不僅完成了年度利潤指標，年度計劃指標，而且還實現了毛利率指標。我們的毛利率是42%，這個水平是同行不可能達到的，這就是商業模式概念所產生出來的效能。
這里可以看到兩個數據，每一個萬達廣場都是這個城市最火爆的，而且每天的人流占據了全市的核心終端消費。
第二個，三、四線城市供應量過剩未來需要幾年來消化，但是為什么萬達的項目在每一個城市里不僅每一個開業的項目很火爆，銷售的物業也是在城市里銷售得很好，主要原因是模式不一樣。
因為萬達是把整個綜合體和萬達廣場捆綁在一起，每一個廣場緊密的綁在一起，銷售的商鋪，投資型的小戶型公寓等等，這些是與廣場的投資人所需求的配套相結合。
住宅物業占萬達整個開發物業中不到40%，60%以上是和萬達廣場緊密捆綁在一起的投資型物業。所以2014年整個房地產在低迷的情況下，萬達整個銷售，房地產整個投資類銷售占有了市場的絕對優勢和份額。
接下來在這幾年萬達會仍然保持把現有土地儲備優質性的銷售物業保持這種模式，用萬達這個模式把開發項目做得業績比較穩定，而且很受市場歡迎。
所以2014年市場非常低迷的情況下，萬達能夠按期完成業績，還有其他的因素，大家看到萬達銷售物業在一定的占比條件下，自持的租賃性物業增長率很高。萬達廣場自持型的物業增長率高于銷售物業的增長率，這就是萬達商業的價值，和萬達商業業績增長的保障。
所以萬達商業的開發模式，和自持物業捆綁投資類銷售物業占有市場的優勢，2015年仍然會是這樣的情況。
現場提問：商業地產方面出現了飽和的狀況，萬達怎么看今年商業地產的情況？剛才公司提到今年會新增26個萬達廣場，主要是在什么地區？
丁本錫：個人認為，現在三、四線城市房量過剩的問題是無可爭議的。在接下來幾年的房地產市場中需要時間周期去消化，我認為在三、四線城市房地產還需要一段時間消化，所以不是飽和的問題，是過剩。
萬達商業地產不是和飽和住宅掛鉤在一起，萬達的住宅占比很少，我們主要是投資類的銷售物業，它的過剩與萬達是不同的，所以萬達的業績保障就是這樣來的。
曲德君：萬達2015年開業的26個項目已經確立了，萬達有詳細的資料，每一個城市，包括開業的時間都有詳細的時間表，大家可以參考。在這幾個發展城市中，未來萬達每年仍然保持在30個左右項目開業的發展速度，目前已經開業的項目是60多個城市，但是萬達廣場進入的核心指標就是看人口的基數。
根據中國2010年第六次人口普查數據來看，在全國100萬個300萬的城市有161個，萬達現在只進入了50多個，所以在這方面還有100多個城市可以進入，可以有發展空間的。
丁本錫：26個城市包括了廣州、廣元、黃石、上海、上海金山、齊齊哈爾、山東泰安、東莞。二線城市占了很大的比重，一線城市也有一定的占比。
三、四線城市也有一定的占比，比如說太原、南寧、蘇州、廣州這些城市在2015年開業的城市來說，他們的業績表現比2014年還是會比較理想。
現場提問：公司對萬達上市以來在資本市場上的表現怎么看，包括現在的股價表現是不是符合管理層的預期？
劉朝暉：這確實是萬達公司管理層應該正視和擔當的問題，萬達商業作為一個新的上市公司，萬達與資本市場的有效溝通還有很大的提升空間。去年12月初的時候才拿到H股上市的批準文件，拿到以后就迅速啟動了上市的流程，應該說20天的時間我們就上市成功了。
一方面證明了萬達商業執行力和速度，另外一方面由于時間太短，雖然當時得到了很多長線基石投資者，對萬達關注比較久的投資者認可和參與，包括荷蘭的ABG養老基金，中國平安，中國人壽這些大股東的認同。
但是由于時間太短，廣大投資者對萬達商業這樣規模的公司，因為業務板塊眾多，經營相對復雜，了解不夠充分，在當時23號上市的時候是圣誕節假期，香港又是個國際化都市，不過春節，過圣誕節，當時公司上市的表現不盡如人意，公司股價一直表現不溫不火。
清者自清，剛才曲總裁也發布了公司2014年的業績，有三點很清楚，萬達完全實現了招股說明書所預測的2014年各項的盈利和經營目標，在招股說明書里的承諾公司都兌現了，而且有一些數據比里面的更好。
第二個，無論是房地產銷售，還是投資性物業的租金收入，還是酒店的投資和經營收入，萬達和別的公司相比都具有他們完全不具備的競爭優勢，數字都比他們好看。
第三個，剛才也說過了，對2015年的增長公司是有確定性的，所以這三點數字背后我想跟大家分享的是，萬達一直有可持續發展的戰略思想，抓住中國城鎮化進程的機遇，中國居民消費升級換代的大趨勢，萬達一直致力于搭建滿足顧客物質文化需求的消費平臺商業生態系統。公司一切的經營活動都是圍繞這個目標展開的，所以不受房地產市場波動的影響，或者影響非常小。
而且萬達還在戰略上不停地創新，比如說萬達廣場不斷增加體驗式消費業態，公司也開始涉足互聯網+的運營模式。現在很多互聯網公司都認識到，如果不能和實體經濟結合，他們的平均壽命只有三年，三年這個公司就沒有了，這是互聯網公司的平均壽命。
李克強總理提出了互聯網+的概念，這是行業內發展趨勢，萬達目前所擁有的，或者將來擁有的巨大線下平臺是很多互聯網公司夢寐以求，想要卻得不到的，這是我們值得驕傲的地方。
公司管理層對于中國房地產市場是有清醒的認識，萬達最重要的是搭建一個商業消費平臺，這個戰略才是我們堅定不移發展的方向。管理團隊有信心做好自己，做好經營業績，來創造公司的長期價值，今后也加強與資本市場的溝通，提高透明度，消除市場對我們的疑慮，增加市場對我們的信任。
總之，資本市場對優質公司的價值發現是需要一個長期的過程，但是隨著時間的推移，公司的市場表現我們還是有信心值得期待，而且一定會給股東帶來長期穩定的回報。
現場提問：剛才公司提到2015年會推行輕重并舉的戰略，目前輕資產進展情況如何，這個模式什么時候能夠覆蓋到整個公司？
丁本錫：萬達的商業經過多年的發展已經形成了非常成熟的商業模式，目前采用的是重資產發展模式，這個模式是萬達的優勢，我們會繼續保持。
第二個，關于輕資產方面來講，商業不動產在國際上本身就是一種經營產品，萬達登上國際的資本市場以后，我們也在積極探索輕資產模式，能夠將它融入到萬達商業的發展過程中，幫助公司實現萬達商業業務的發展。
可以從幾個方面著手，一個是資產的證券化，包括萬達引進外部的投資，包括借助互聯網金融等等方面，來實施和實現我們輕資產項目的發展。
目前正在積極的推進過程中，公司也希望能夠通過這種輕資產戰略和重資產優勢的發揮，快速實現整體實體網絡平臺的發展，能夠快速提升我們租賃收入在整個公司經營性收益中的占比，能夠給予更大的貢獻。
現場提問：公司去年毛利率是比較高的水平，現在拿地的成本越來越高，現在樓市是一個調整期，未來對毛利率的維持和增長有沒有一個預期？
劉朝暉：公司的毛利率確實比同行高，公司的毛利率2014年是42.6%左右，這里面有兩個因素構成，第一個，我們的投資性物業租賃和運營收入這部分的毛利率達到了73%，這部分對公司整體毛利率做了很大的貢獻。
第二部分，公司的銷售物業里面只有40%是住宅產品，60%是商戶、公寓等投資性產品。這部分產品的毛利率也是要比普通住宅高，也拉升了萬達銷售物業的毛利率。
所以這兩個因素加在一起，萬達現在表現出來的毛利率是比較高的。未來隨著投資性物業的收入在公司占比的逐步提高，我們相信能夠維持目前一個比較高的毛利率水平。
現場提問：占比大概是多少？
劉朝暉：投資性物業產生的租賃和運營收入占9。6%，隨著未來會逐漸提高。公司稀釋前利潤是占30.9%，到2015年能夠達到38%左右，逐年提高。
現場提問：去年租賃收入比較高是因為開了23個新的廣場，公司覺得今年租金方面還有沒有上漲的空間？
劉朝暉：萬達租金收入復合增長率是33%，在年報數據中有比較詳細的表現，2015年依然會保持比較高的增長。大家關心這樣一個高增長是因為2014年有23個購物中心開業造成的，其實恰恰不是，當年開業的新廣場對當年的租金貢獻是非常小的，萬達廣場大部分是下半年開業，真正租金增長33%主要是2014年以前開業的項目本身租金標準增長帶來的整體租金收入的增長。
現場提問：萬達廣場有很大一部分是出租給了萬達的院線，萬達百貨。這方面的租金在整體租金收入中占比多少，價格水平和其它商鋪相比情況怎么樣，2015年這方面的租金趨勢是什么樣？
劉朝暉：萬達整體的租金收入中，集團相關的業態占總租金收入是18%，不到20%。我們所有相關業態都是和萬達商業這邊有嚴格的租賃協議，所謂租賃業態的租金標準都高于同行業合作的租金水平。
現場提問：去年公司在海外收購了很多酒店業務，今年會在海外哪個城市進行收購？
丁本錫：關于海外的發展，公司對海外的選擇是比較謹慎的，目前已經有6個項目，歐洲、澳洲，還有美國，都是選擇國際化的城市和旅游目的地。現在公司意識到在海外發展確實存在不同的風險，團隊也通過這幾年的海外收購中積累了一定的經驗，在未來肯定會有助于防范政策風險和投資風險。
因為萬達選擇的城市都是資格健全，市場運營良好，當地合作伙伴和專業結構都非常成熟的市場。今后的目標是，每年會拿到一到兩個項目，逐漸形成國際酒店市場的布局，增加萬達酒店在海外市場的品牌影響力，反過來促進國內酒店的發展。
現場提問：公司在融資方面有沒有一些配合的計劃，具體情況怎么樣？剛才提到基金公司有一個計劃，能不能具體講一下這個進程？
劉曉彬：公司今年在境內，在中期票據市場，和公司債券市場有發債的計劃。發債計劃的主要目的是為了優化目前公司的負債結構，降低平均融資成本。因為以往受國內宏觀政策調控影響，房地產企業是不能在銀行間市場和公司債市場發行債券的。
今年這兩個市場都對房地產市場開放了，所以萬達從這里發一部分債，主要目的是為了置換目前公司存在成本相對高的負債，這也是為什么萬達在2015年預期里面會有信心把公司的平均融資成本降到7%以下，主要目的是為了置換高息貸款。在境外相對發債的額度會比較小，主要是為了境外業務發展的需要。
成立萬達商業基金管理公司的目的主要是他作為公司輕資產戰略的資金操作平臺。
現場提問：會不會因為在海外投標的性建筑，讓公司在成本考慮上有一些變化？公司對香港市場有沒有并購的計劃？
丁本錫：首先，海外的發展不是萬達商業地產的主要發展目標，海外項目選擇是有個案性的選擇。比方說這個項目如果萬達要取得，一定是它將來有比較好的業績保證，這是基礎。
第二個保證的條件是，大家可能不太注意，萬達收購的每一塊海外業務都帶有一定的銷售，這一部分的銷售公司能夠爭取，或者力爭基本持平投資。現在正在操作的倫敦酒店非常理想，銷售很好，所以萬達不會去投投資金額非常大，長期回報率又非常低的項目。
萬達接下來幾年會有個別很好的項目可以考慮，但是不會有很多海外項目的并購。
有一個數據，公司倫敦項目在去年11月份推出來，預售的第一期現在全部銷售完畢了，銷售金額是30億人民幣，在這個期間是倫敦的銷售冠軍。
悉尼這個項目整個銷售完成這樣一個酒店，這種項目還有8000萬的現金拿在手上，這種項目能不錯嗎。悉尼這個項目就是很好的項目，所以萬達不會做負現金流很大的項目，這個在投資上就有很大的風險。
香港也是國際化大都市，金融市場也非常發達，萬達特別想進入香港，但是香港競爭也非常激烈，當地開發商也非常有實力，非常成熟，公司也會密切關注，一有機會還是會進入。
現場提問：公司說會有一個資產證券化的計劃，會不會面向境內、境外投資者？在互聯網金融方面能不能多介紹一下，這個會不會是未來的一個發展方向？
劉朝暉：關于REITs是萬達一直努力的一項業務，只不過現在受政策的限制，主要是相關政策的出臺，公司也密切關注中國的相關政策，一旦時機成熟會馬上啟動這樣的工作，而且歡迎國內外投資者參與。
互聯網金融方面萬達目前正在積極研究有關互聯網金融的產品，這方面主要是依賴于電子商務平臺，還有快錢的業務。萬達收購了快錢公司，在這方面正在積極探索互聯網金融這個產品，也希望能夠在不久的將來能夠推出來，也希望互聯網金融這個產品能夠和萬達輕資產戰略相結合，帶動輕資產戰略的實施。
現場提問：現在國內電商主要是兩種形態，一種是做平臺，一個是自營，萬達的電商是什么樣的？核心優勢是什么？電商模式是什么？
丁本錫：平臺。萬達最主要是線下的實體網絡平臺，我們主要是做O2O電商平臺，我們不會簡單的做線上的簡單銷售平臺。和天貓相比，完全是差異的，萬達更加注重體驗性的業態，線上、線下相結合的這種O2O電商平臺。
關于智能化停車，關于線上餐飲點餐，和線下的智能排隊，還有兒童游樂方面的智能化手環等等方面萬達最近都會陸續推進運營。
電商的基本模式除了線上的運行平臺，還包括了萬達大會員體系，還有積分平臺。同時將所有與線下相關的業態實現智慧化的運營。
現場提問：公司自己有百貨，做平臺也是開放的，會引入別的品牌，會不會和公司形成競爭？
丁本錫：百貨只是零售中很小的一個部分，但是萬達現在做智慧化的O2O平臺，一定是要把線上、線下能夠融會貫通的，它會給萬達線下的經營帶來巨大的導游和經營性的支持，不是一種競爭的關系。從線下來看，它是線下所有業務內容的電商化。
現場提問：剛才提到包括互聯網金融產品，能不能介紹一下，這個會不會比萬匯網效果更好？線下的商店會全部到線上嗎？
丁本錫：是它的升級換代，要飛躍的，根本同日而語。不會全部到線上。
現場提問：以前傳統百貨向體驗性物業轉型，公司會通過什么方式去做？
曲德君：體驗式消費本身是一種特殊的業態，它最重要的特征就是它需要到現場去體驗才能消費，這種消費是無法在電子商務線上實現的。所以萬達在逐漸加重體驗式消費的占比，目前我們的占比是35.8%，萬達期望在未來兩年能夠逐漸提升，保持一個適度的增長。
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