希帥：尋找昆明大盤足音

萬物發展皆有根，昆明地產也不例外，在像國內的同行一樣經歷了血與火的陣痛后，終于以星星之火的燎原之勢在春城樓市里蔓延開來。

A:萌芽期的大盤

——諸侯割據，各距一方

20世紀80年代末90年代初，昆明的住宅建設進入了真正意義上的房地產開發時代。當時由昆明盤龍房地產開發的江岸小區；官房集團開發的新迎小區;西山房地產開發公司的白馬小區在當時幾乎代表著昆明地產的聲音。

在當的時代背景下，由于具有福利分房的性質，這幾個樓盤的住戶都是具有一定的身份和地位的人群，多數人是國家機關和行政事業單位的人，他們的生活及方式差不多引導著哪個時期的潮流。只不過在哪個時代，人們對居住的要求是“居者有其屋”，而對社區環境沒有太高的要求，更多的是在室內來體現自己的家居設計夢想。所以那時的樓盤幾乎都叫這樣、那樣小區或者是什么組團，比如江岸小區、白馬小區，秋苑小區、軍安組團等；在景觀上稍微好一點的叫某某花園或是某某居。而事實上這些樓盤占地面積與開發體量即便在16年后的今天看來，也初步具備了大盤的某些條件。只不過在當時的消費意識形態下，沒有人來關注這些，也沒必要關注這些。

也正是上述原因，那時昆明的地產嚴格上講不具有真正意義上的房地產市場經濟行為，因為無論是建“江岸”的盤房、修“新迎”的官房還是造“白馬”的西房甚至于開發秋苑小區的城建，每一家都屬于相關政府或職能部門的下屬企業，承擔著各自區域內的住宅建設任務，各距一方。

90年代中期，官房打通了昆明火車北站隧道。這樣，昆明北京路延長線正式啟用，于是在北二環內外，官房地產開始一路高歌猛進，一氣開發了金星小區、金康園、金實小區、仿江南水鄉等眾多的樓盤。

1997年，當官房集團的金康園和西苑房地產公司的春苑小區問世后，昆明樓市在某種意義上已邁上了一個新的臺階。因為這一年，這兩個樓盤皆獲得了國家建設部頒發的榮譽：住宅示范小區。1999年，國家建設部和科技部授予金康園“國家小康住宅示范小區”。金康園總攬“規劃設計、科技進步、室內裝修、環境設計、物業管理等共六項優秀獎，在云南小康社區中起示范作用。

后來，地產分析人士在分析昆明地產的歷史時說，昆明大盤的足音雛形應該源于這兩個樓盤。只是在昆明當時的消費觀念中，在地產傳媒的詞典里，我們大家都還沒運用“DAPAN”這個詞而已。而且以現在的居住觀念和審美要求來衡量，它們在某些品質上的確不具備后現代大盤的條件，但可以稱它們為昆明大盤的根或是昆明大盤的雛形。而影響了一個地產時代的官房集團，從某種意義上說，則是昆明大盤的開山鼻祖。

B:拐點上的大盤,做景、造城、郊區化

2003年的某月某天，一個讓春城樓市刻骨銘心的日子，伴隨著春城各大主流媒體的廣泛傳閱以及長時間以來出租車的穿梭，湖畔之夢在萬眾矚目之下揭開了它的神秘面紗。當時的地產分析師說：湖畔之夢揭開了昆明大盤的帷幕。

接下來的日子里，不知什么時候，在昆明地產江湖中，國內地產的闊佬與省內最具勢力的開發商云集在一塊幾萬畝的地盤上，紛紛圈地搶灘，他們動輒千畝甚至幾千畝的體量。讓昆明的地產開發迎來了一個嶄新的時代---大盤時代。

其實，對于一個發展的市場來說，出現一個什么樣的時代都不足為奇，因為歷史總是有它前進的規律在引導著市場。

對于房地產行業，有什么樣的市場就會有什么樣的開發商；有什么樣的開發商就會有什么樣的開發模式和住宅產品，出現什么樣的地產時代正是市場沿著歷史車輪的軌跡發展的必然結果。

時間追溯到2003年的那段光輝歲月，我們依稀嗅到那戰火紛紛、硝煙彌漫的味道撲面而來，恍如看到了當年地產大戰時那翻滾的“狼煙”。

那時，在經歷了10多年改革開放的影響下，人們的生活水平和消費觀念發生了翻天覆地的變化，對住宅的要求也越來越高，不再滿足于那種“居者有其所”的水平，也就是說人們住宅需要一種高檔產品，對住宅環境和人文景觀有了極大的渴望。但老城區高額的土地出讓金能讓開發商用多少地來做景觀、做環境呢？一個不容忽視的事實是——市場的熱點轉移了。

隨著江東系列產品、連環社區；城建的鳳凰城、湖畔之夢；泰尊祥和的西山別墅等一批郊區樓盤的成熟,人們充分領略到了郊區樓盤的生活魅力，尤其是湖畔之夢的成功銷售，更是讓開發商們看到了郊區大盤圍城的風采神韻。

于是，當本土的城建股份在滇池之濱喊出省內第一水景大盤的同時，外來的和尚—萬達地產也在不遠的地方筑屋造城。接著，西山別墅、銀海森林等眾多園林景觀樓盤一一應運而生，盡管它們血種不同，風騷各領，但都有著共同的特征——大盤郊區化。

C:后大盤時代,百家爭鳴

大盤一詞在地產江湖中起源于廣州華南板塊的星河灣和南國奧林匹克花園，當這個詞被中國最著名的房地產策劃機構-----王志綱工作室創造并使用在星河灣和奧園后，大盤便在國內的地產傳媒史上像病毒一樣迅速蔓延。

2003年，自云南地產的實力派----城建股份掀開湖畔之夢的面紗后，在昆明，一個現代觀念里真正意義上的大盤終于浮出了昆明地產大盤時代的冰山一角。

2006年，城建股份繼續扛起大盤的戰旗，傾心打造一個以文化主題為核心的大盤——云南映象。它地處穿金路片區，占地1250畝，總開發規模150萬平方米。在“云南映象”的研發過程中，考慮到總量儲備達150萬平方米的“大盤”特征，城建股份始終把人文關懷擺在項目的第一位，并引入了遠程的終極開發這一創新性理念。

地產分析人士在解讀“云南映象”時說，它的大盤規模，足以使之成為重鎮；它的人文自然環境，足以使之成為中心；它的社會性和公共性，足以使之成為北片和東片的靈魂；至于它的紐帶作用，則足以使之成為區域經濟可持續發展的龍頭。

其后，地產闊佬之一的世紀金源也戎馬征塵，在廣福路的官南板塊，信手一揮，劃地數千畝，目的只有一個----打造昆明樓市的勞斯萊斯。

金源集團的老板黃如論大師坐著直升飛機在昆明選地，看中哪塊政府就給哪塊，并且一拿就是3000多畝。"茶余飯后，這些故事在坊間廣泛傳開。

不管傳言怎樣，但一個不容質疑的事實是：從生活環境來講，昆明世紀城是一個名副其實的“城”。因為除了可容納2萬多戶的住宅外，世紀城還有400畝的社區公園，35萬平方米的SHOPPINGMALL（東盟商品貿易中心），7.5萬平方米的超五星級酒店，8萬平方米的商業街，5.5萬平方米的1所九年制學校和4所幼兒園，3.6萬平方米的大型市級醫院以及部分寫字樓，以及體育場館等的設施。可以這樣說，它無愧于稱作昆明樓市的勞斯萊斯。

正是在這樣的時代背景下，新亞洲出現了。

對于新亞洲·體育城項目，星耀地產在中國首創性地提出了由地產轉向城市化推進、由體育場館建設轉向構建城市和諧社區的營運模式。也正是這些創新舉措，成就了新亞洲·體育城——這個以體育場館為中心，集居住、辦公、商貿、教育、醫療保健、休閑、運動為一體的復合型地產項目。

新亞洲·體育城是由星耀地產和上市公司云南錫業旗下的云錫地產共同出資興建的，占地2200畝，總投資約50億元。包括萬人體育場和十大體育場館、運動員公寓等整體項目，還配套建設住宅區、商務辦公區、學校區、醫院區、商業街區等。其中，住宅開發凈用地1000畝，總建筑面積約100多萬平方米，包括景觀洋房、12層小高層、18層高層和聯排別墅，總戶數約1萬戶，入住人口將達4萬人左右。從以上數據來看，新亞洲體育城在賣房的基礎上涉及到城市功能、城市公建的打造和城市布局的提升。

緊接著，墅鎮出現了；西山新城出現了；野鴨湖度假小鎮、荷塘月色、時光俊園、溫泉心景、順城、云大知城等全都出現了，在一陣勝一陣的地產硝煙中，在一輪又一輪的戰鼓擂聲里，昆明大盤如一夜春風后的梨花，盛開在春城樓市的風云里。

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