本期導讀

3月初，全國兩會正在如火如荼地召開。期間，有代表提議改進公積金制度，實行統一管理，以盤活存量公積金資源，并將農民工納入公積金繳存和貸款申請范圍�！皟蓵痹贋樽》抗e金改革鋪路

去年的全國2月28日晚間，央行宣布，自3月1日起下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率各0.25個百分點。降息、降準短期難改房地產業低迷下行趨勢

CRIC視點

“兩會”再為住房公積金改革鋪路

新聞內容：3月初，全國兩會正在如火如荼地召開。期間，有代表提議改進公積金制度，實行統一管理，以盤活存量公積金資源，并將農民工納入公積金繳存和貸款申請范圍。在李克強總理的政府工作報告中也提到，要積極推進住房公積金改革。同時我們看到，近幾個月各地頻頻出臺公積金新政，但對樓市成交的刺激卻不大，很大程度上是新政也未解決公積金稀缺的難題。

CRIC點評：

2014年10月以來各地公積金新政的三大“招數”

2014年10月以來，住建部、財政部、央行已兩次聯合發文，要求各地放寬公積金貸款條件，推進公積金異地貸款，等等。此后，一、二線和三四線城市紛紛推出公積金新政，以刺激低迷的樓市。從實際操作看，各地公積金新政主要有三大招數：第一招是提高公積金貸款額度、降低申請門檻。第二招是降低公積金貸款的首付比例。第三招是打破屬地化管理藩籬，允許異地繳存本地申請。此外，簡化繳納提取流程、減少收費類別、更靈活提取等，也紛紛成為各地公積金新政的“招數”。

內在制度缺陷讓公積金新政效果大打折扣

從實際效果看，各地推出公積金新政以來，樓市并未因此而明顯起色。主要原因：一方面，造成目前樓市低迷的主要原因是市場整體供遠大于求。另一方面，更為關鍵的是，在現行的公積金制度下，公積金貸款額度的提高肯定會以受益面的減少為代價。各地公積金余額增長乏力的根源在于現行公積金制度的弊端：一則公積金提取有條條框框的限制。二是公積金收益低，且受益跟繳納者關系小。

如何才能讓公積金普惠更多購房者？

一方面，第一是充分盤活存量。第二是想方設法增加公積金體量、減少流失。通俗一點，就是千方百計提高人們繳存公積金的積極性，減少人們提取的意愿。我們認為，這可從三方面入手：1)建立按繳存貢獻發放貸款的正向激勵機制。2)允許靈活取現。3)讓收益回歸公積金繳納群體。如此，公積金余額肯定大幅度增長。如果公積金足夠多，就可以普及公積金貸款，惟有這樣才能真正起到刺激樓市成交的作用。

李克強報告給房地產業加油鼓氣

新聞內容：去年的全國“兩會”徹底改變房地產業政策格局，讓今年的“兩會”格外讓人期待。但前兩天的政協報告中房地產業銷聲匿跡，行業委員的提案也都“不務正業”。直至今天上午李克強總理的《政府工作報告》中，關于房地產業的工作部署才“姍姍來遲”，我們認為一下幾點值得關注。

CRIC點評：

穩增長方針不變，支柱產業的房地產行業勢必從中受益

2015年全國GDP增速預期為7%，要達成目標，各項“穩增長”舉措必將陸續出臺。在規模傳導效應下，要“穩增長”來帶來經濟上行，龍頭產業的房地產行業勢必從中受益。

貨幣政策預期更加寬松，降低資金成本，刺激房地產開發規模擴張

作為資本密集性行業，M2的寬松預期，無疑有利于降低房地產企業的資金成本，改善房企經營環境、緩解利潤壓力，刺激房地產行業開發規模持續擴張。

房地產行業政策面貫徹市場化格局，年內整體寬松、平穩

由“抑制”到“支持”這種鮮明的轉變可以說明：2015年中國樓市的政策面仍延續市場化格局，整體平穩、寬松，政策環境只會比2014年更優渥。

首提“支持改善性住房需求”，二套房貸和一線城市限購調整極有可能

本次報告首次明文提出了支持改善性住房需求。二套房首付比例的下調、貸款利率的下調，尚未取消限購的一線城市的政策調整，在2015年極有可能變成現實。

存量房轉公租房、安置房，政府投資有利于減輕庫存壓力

這一政策的執行無疑有利于加速閑置存量房流轉，減少社會資源浪費，并減輕目前國內房地產市場存量高企的壓力。

政策平穩趨寬，但行業趨勢已變，房企仍需與時俱進

2015年房地產行業政策面的穩定，我們既不必因為沒有利好而失落，也不必因為沒有收緊而慶幸，畢竟行政化調控的退出，已經是目前行業宏觀環境趨勢所在。

產業轉型，旅游、養老等新興地產模式持續受益

繼2014年年末的國務院常務會議后，本次政府工作報告再次提出了要大力發展旅游、養老等生活和生產服務業。作為這些產業發展的基礎，旅游、養老等地產模式勢必受益。

推進集體土地流轉，將增加三四線城市需求，加速城鎮化進程

鼓勵農村集體土地入市有助于增加土地供應，緩解高地價，在房價高企的一、二線城市更是如此，這在降低房價的同時，也將促使城市的保障房更傾向于農民工，進而加速我國城市化水平。另一方面，對更多的三、四線，特別是那些房地產還沒有啟動的，或者說剛剛開始啟動的城市，農村土地流轉所帶來的土地供應，也可以為它們帶來新一輪發展的契機。

降息、降準短期難改房地產業低迷下行趨勢

新聞內容：去年的全國2月28日晚間，央行宣布，自3月1日起下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率各0.25個百分點。同時將金融機構存款利率浮動區間的上限由存款基準利率的1.2倍調整為1.3倍；其他各檔次存貸款基準利率及個人住房公積金存貸款利率相應調整。

CRIC點評：

降息周期已至，更加堅定市場對經濟下滑預期和年內寬松資金面預期

本次降息是繼去年11月底降息、今年2月初降準之后的第三次寬松貨幣政策出臺，這樣的快節奏，在當前經濟下行壓力加大尤其是支柱產業的房地產業投資繼續下滑、成交再次萎縮的背景下，必將讓市場對整體經濟下滑的預期更加堅定；為穩定新年經濟增速而來的新一波降息自然也昭示著社會資金面的進一步放寬，寬松預期得以強化。

短期內將會釋放部分購房需求，提升樓市成交量

2014年11月的降息使得樓市終于在四季度呈現翹尾之勢。然2015年首月，樓市上漲勢頭戛然而止，明顯降息、降準的刺激效用逐漸減弱，“藥效”也明顯縮短，短期效果明顯而效用遞減將成為一種常態。這將對仍在觀望的購房者出手入市有莫大激勵，短期內部分需求將會得到有效釋放。

房企未來融資成本將降低，當前持續下滑的盈利能力將有所改善

我們看到，盡管一年期存款利率降至2.5%，但允許上浮幅度也提高到30%。但由于金融脫媒的趨勢形成，開發貸的比重逐年下降。此次降息之后，大幅削減房企財務成本，從而提升企業的利潤空間，無疑將使房企當前持續下滑的盈利能力或將有所改善。

銀行存貸息差再縮小，購房者對低折扣利率不應過度奢望

雖然整體已經進入了相對寬松的貨幣環境，但對購房者更關心的利率而言，對低折扣利率仍無法過度奢望。

寬松貨幣面將利好股市，導致房地產投資關注度降低，分流房地產資金

整體市場資金面的寬松無疑直接利好股市，股市房地產行業資金分流作用毋庸置疑。另一方面，資金面寬松也不意味著房地產行業的資金“漫灌”。

短期的單方面貨幣刺激難疏房地產行業結構性過剩的困局

中央政府一系列、快節奏的降息、降準來應對經濟下滑，釋放積極信號，寬松的資金格局無疑將會給各行業注入新鮮動力。但對于房地產行業而言，盲目認為利好房地產并不明智，行業供過于求的內在邏輯沒有根本轉變、供應結構性問題根深蒂固的情況下，房地產業低迷下行趨勢的積重難返。

對開發企業而言，即使市場預期和信心都有所回升，維持資金寬松格局，但市場仍不穩定，多數城市供過于求的矛盾短期內難以緩解，去庫存仍是2015年之根本，積極營銷跑量才是王道，唯此，2015年方能平穩前行。

柴靜和霧霾的“私人恩怨”，將由購房者買單？

市場監測：柴靜的霧霾調查紀錄片《穹頂之下》在微信和微博瘋傳，矛頭直指環保部門，引發了全民討論。以往堅決維護有關部門的環球時報、人民日報、新華社等官媒齊齊發聲力挺柴女神，剛上任兩天的新環保部長甚至親自電話短信表示了感謝；北京宣布了將對建房揚塵收費。

CRIC點評：

霧霾治理若動了真格，房價會漲嗎？

談到如何進行霧霾治理，人們的第一反應往往是關閉工廠，重罰違規企業，淘汰落后產能等，似乎距離自己的生活很遠。殊不知這些改革花費，最終都會被計入購房成本中，從而推高房價。無論是對房企的稅收還是罰款，都是開發成本，最終會被計入房價。現有的房價構成中，就有很大的比例是拿地各類稅收。尤其此類“一視同仁”的政策，全面影響了所有的房企，集體漲價無需考慮競品，更無阻力。房企為應付環保部門的評估，還會付出更多的成本。長期來說，這當然是有利于環境和產能升級的好事，但增加房地產開發的成本也是短期內必然會產生的“副作用”。最終導致的結果，最可能的還是引起房價上漲，成本被轉嫁給購房者；在市場較弱的情況下，也可能使得房企及施工單位的利潤進一步壓縮。但政府若是對使用節能環保材料的房企進行補貼，采用減免稅收、抵扣等方式，改革的“陣痛期”會更為短暫。

做綠色住宅，真能賺得盆滿缽盈？

在“霧霾熱”的效應下，受益并不僅僅有環保概念股，也有房企嗅到了商機。如某家擅長利用熱點營銷的龍頭房企，就順勢推出了防霾樣板房。但所謂的“防霾房”很可能只是個偽命題。同濟大學專家曾表示，對PM2.5的顆粒物，新風系統要用中效甚至亞高效過濾，進一步加大系統能耗，然后進一步加大污染物排放，成為一個惡性循環。普通購房者也未必愿意為除霾買單。采用綠色技術的產品，成本決定了其價格普遍會比周圍其他競品高。中國購房者的觀念、收入水平，和綠色技術成熟度，使得除霾房中短期內很難成為市場上的主流。高端和豪宅定位的綠色地產短期受益。短期來看，只有有一定經濟實力的人，才會不僅僅關注健康環保，更愿意購買健康環保。環保、節約外部能耗的綠色地產研發有望提速。

本站轉載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權異議，請在3個月內與本站聯系刪除或協商處理。凡署名"云南房網"的文章未經本站授權，不得轉載。爆料、授權：news@ynhouse.com。