本期導讀

1月14日，住房城鄉建設部發布了《關于加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》，提出了要大力發展住房租賃經營機構、支持房地產開發企業將其持有的房源向社會出租、積極推進房地產投資信托基金(REITs)試點、從租賃市場籌集公共租賃房源等重大措施。

國家發改委印發放開物業、停車費等價格文件，有助于提升服務品質近日，從國家發展改革委獲悉，國家發展改革委會同有關部門先后印發了8個文件，其中包括指導地方放開非保障房物業、住宅小區停車費等9項服務價格。

房企扎堆的那些區域和城市通過TOP100房企的項目銷售清單，我們進一步分析：哪些區域是TOP100追逐的熱點？哪些重點城市的競爭激烈程度高？哪些區域型房企具有先天成長優勢？

本周土地市場供應輕微回落，成交有較大漲幅：8宗土地供應，14萬㎡，較上16萬方有小幅下降；土地成交8宗，近25萬㎡，較上周漲幅較大。

本周商品房供應近19萬方，成交有輕微降幅：本周無新規劃審批商品房項目；成交面積17萬㎡，成交套數2003套，均有小幅下滑。

宏觀環境/政策資訊

住房城鄉建設部發布了《關于加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》

1月14日，住房城鄉建設部發布了《關于加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》，提出了要大

力發展住房租賃經營機構、支持房地產開發企業將其持有的房源向社會出租、積極推進房地產投資信

托基金(REITs)試點、從租賃市場籌集公共租賃房源等重大措施。

CRIC點評：

這些措施不僅是促進合理住房消費和降低新房庫存的重大創新,也是完善房地產行業長效機制和優化我國住房結構體系的重要環節。

1、建立長效機制，貫通房地產各級市場。住建部此次出臺的指導意見意在建立房地產市場長效機制,將會在中長期影響行業的發展軌跡。住建部的指導意見以促進住房消費為出發點,大大擴充了二級市場和四季市場的

覆蓋范圍,深化了房地產二級市場和四級市場的融合程度,使得它們能形成資源互補,從而提高子市場的運行效率。

2、新房銷售向租售并舉轉變，有利加速去化。新房銷售是開發商針對住宅產品的主要盈利模式,銷售受制于市場狀況、貸款難以程度和購房人群的支付能力,在回款的節奏和可持續方面都存在很大的不確定性,尤其是在大部分供過于求的三四線城市,新房庫存幾乎不可出清。但此番由開發銷售向租售并舉模式的轉變,使得購房需求不足但租賃需求相對強勁的區域新房快速去化成為可能,一定程度上能緩解存貨壓力。

國家發改委印發放開物業、停車費等價格文件，有助于提升服務品質

近日，從國家發展改革委獲悉，2014年11月下旬以來，國家發展改革委會同有關部門先后印發了8個

文件，放開24項商品和服務價格，下放1項定價權限。其中包括指導地方放開非保障房物業、住宅小區停車費等9項服務價格。

CRIC點評：物業管理作為房地產在長期存續過程當中的重要環節，一直受到政府的限制。此次發改委開放價格并不意味著物業費及停車費的上漲，物業公司調整物業費及停車費需聽取業主大會的意見，經2/3的業主同意才能實行。業委會員也可采取公開招標的方式，比質比價，選聘服務質量好、收費標準低的物業公司。開放價格將促使物業公司提高自身服務水平，服務差，價格高的物業公司將被市場所淘汰。物業費及停車費價格的開放能發揮市場對資源配置的決定作用，加上政府部門的監管，激發相關市場活力，通過市場機制促進效率的提升

公積金改革進一步優化，昆明市住房公積金使用將更加多元化

近日，公積金提取使用傳來利好消息，有官方消息傳出，歷經兩度推遲的《住房公積金管理條例》修訂工作已經基本完成，并已形成了《住房公積金管理條例》修訂草案稿。如無意外，這份修訂草案稿

將于近期上報國務院法制辦。

CRIC點評：公積金長期存在“交錢容易提取難”的問題，不少公眾按期繳納公積金，但等到急需使用時卻需經過各種條件審核限制，提取和使用一度成為公積金制度普遍存在的老大難問題。昆明市住房公積金管理目前執行的是2010年9月30日審議修訂的細則，雖然目前的昆明市住房公積金用途已趨于多元化，但值得注意的是，對這些“其他”用途提取條件都有著嚴格的限制。而在《住房公積金管理條例》修訂完成后，公積金的使用和提取范圍或可進一步放寬。這也意味著，長期存在“交錢容易提取難”的公積金問題將得到有效解決，個人公積金的用途也將從傳統的房貸單一途徑拓展多元方向，公積金的提取也將更加方便和簡單。

宏觀環境/行業動態

房企扎堆的那些區域和城市

2014年12月31日，CRIC研究中心發布了2014年中國房地產企業TOP100排行榜。通過TOP100房企的項目銷售清單，我們進一步分析：哪些區域是TOP100追逐的熱點？哪些重點城市的競爭激烈程度高？哪些區域型房企具有先天成長優勢？

CRIC點評：

(1)熱點區域：華東依然是第一主力銷售區，華北、西南最具成長潛力

從銷售區域分布看，華東依然是TOP100房企的第一主力銷售區，銷售金額貢獻率超過3成。華東區域銷售貢獻最高，主要是因為有上海、杭州、南京、蘇州、合肥、無錫等人口吸附力強、市場需求旺盛的市場支撐。華北、華南緊隨其后，銷售金額貢獻率都接近1/4。3/4的TOP100房企在華北有布局，45%的TOP100房企在該區域的龍頭城市北京、天津有布局。中西部的華中板塊和西南板塊銷售金額合計占2成。幾年前是華中板塊較西南板塊更強勢，現在西南板塊已將華中板塊遠遠甩開。從銷售大格局看，品牌房企短期內仍需將布局重心布局在華東、華北、華南等區域。

(2)熱點城市：一、二線城市是主力銷售區，中西部二線城市活躍

重點城市對TOP100房企的銷售金額貢獻非常突出。對TOP100房企銷售金額貢獻最大的30個城市，業績貢獻高達56.5%。其中，貢獻最大的10個城市對TOP100房企的銷售金額貢獻占1/3強，這些城市包括北上廣一線城市，中西部的成都、重慶、武漢，長三角的杭州、南京、蘇州，華北的天津，這說明TOP100房企最核心的城市布局在一線城市以及長三角和中西部的二線城市。再看貢獻排在第11位到第20位的城市，這些城市對TOP100房企的銷售金額貢獻接近1/7，華南最多，有4個城市，其次是華北3個，華中2個，華東1個，其中華南的佛山是唯一個入圍的三四線城市，其對TOP100的銷售金額貢獻高達1.7%，僅次于一線深圳1.9%

宏觀環境/市場快評

誰才是30城樓市之真正霸主

2014年12月31日，CRIC研究中心發布了2014年中國房地產企業TOP100排行榜。通過TOP100房企的項目銷售清單，我們進一步從城市入手分析：各城市TOP10的市場份額達到多少？各城市市場的TOP10企業特征又是如何？

CRIC點評：

（1）30城市場競爭差異大，一線城市相對均衡

據30個重點城市2014年銷售TOP10市場份額來看，無論以銷售金額抑或銷售面積計算，均可將這30城大致分為三類：第一類為市場高度集中城市，前十強房企市場份額占到半數以上，福州、貴陽最為典型，其次昆明、泉州也較為明顯；第二類為市場較為分散城市，前十強的市場份額不足3成，主要代表有青島、成都和長沙三個城市；第三類為市場競爭程度相對均衡城市，多數城市均屬該類，十強的市場份額基本處在40%上下。

（2）精耕大本營且市場規模小致高集中度，規模大城競爭更激烈

市場集聚性強的城市多為房企總部所在地，閩系房企為近年來勢頭最盛的派系，陽光城、融信、金輝、泰禾等新晉黑馬均發家于福州。類似的城市有如貴陽、廈門、泉州，皆是本土發跡房企坐莊。市場集聚度小的城市，諸如長沙、成都、武漢、青島，這類城市基本上不存在本土強勢企業，全國性房企在當地風生水起，占據TOP10多席，但十強占比不大。對企業布局而言，城市間競爭程度各有差異，房企進駐新城市自是難度不一，競爭程度高、集中度低的城市各房企競爭力相當，進駐較易，只要能夠迎合當地購房者置業需求，便不至于出現水土不服現象，而且該類城市市場規模大，精心經營也能逐步占領一席之地；而競爭程度低、集中度高的城市當地龍頭房企市場占有率高，本土房企實力與勢力均不可小覷，新進企業進駐風險不在話下，實難打破現有格局，若無“金剛鉆”這樣的絕對競爭優勢我們建議最好還是別攬這“瓷器活”，盡量選擇競爭環境寬松的城市突破為妙。