克而瑞昆明樓市周報（1220-1226）商品房供應驟增

云南房網2015年01月09日 16:46

本期導讀

今年12月22日，國務院才發布第656號國務院令，公布《不動產登記暫行條例》自2015年3月1日起施行，至此，我國不動產登記終于進入全面執行環節。《不動產登記暫行條例》公布：離房產稅還很遠

郁亮：“只有獲得回款的銷售，才是真正的銷售。”而我們認為，實現銷售回款，雖然有很多因素變動，但是積極營銷推動項目簽約依然是根本。2014，銷冠必備的血統優勢

如果以18個月作為警戒線來分類，據CRIC數據測算，沈陽、青島等7市不僅商品住宅消化周期過長……哪些城市明后年房子最難賣

本周土地市場供應大幅回落，成交驟漲：5宗土地供應，近16萬㎡,較上周39萬㎡大幅回落；土地成交8宗，近32萬㎡。呈貢新區越來越成為昆明市未來土地市場的重點區域。

本周商品房供應驟增，成交小幅上漲：商品房供應57萬㎡；成交面積31萬㎡，較上周漲幅較大，成交套數3347套。

本周無新開盤或加推項目。

宏觀環境/政策資訊

《不動產登記暫行條例》公布：離房產稅還很遠

我國不動產登記相關法規由來已久，早在2007年通過的物權法中，即專節規定了不動產登記制度。但直至今年12月22日，國務院才發布第656號國務院令，公布《不動產登記暫行條例》自2015年3月1日起施行，至此，我國不動產登記終于進入全面執行環節。

CRIC點評：

（1）條例解讀：登記信息保護嚴密，預計將在三年內完成

本次不動產登記，其限定的不動產對象是指土地、海域以及房屋、林木等定著物，并明文列出了需要登記的九類權利，其中與房地產行業相關的有集體土地所有權、房屋等建筑物和構筑物所有權、建設用地使用權、宅基地使用權、地役權、抵押權等，可謂是涵蓋了房地產行業各個環節的不動產權利。

（2）行業影響：短期內不會對市場造成實質性的影響

對于房地產市場而言，不論是從供應還是需求角度來說，不動產登記的出臺在短期內都很難會造成實質性的影響。

（3）頂層機制：條例推行未提及房產稅，背后意義無需過多解讀

而就建立長效調控機制來說，不動產登記條例雖已出臺，但數據庫的自身建設還有很長的路要走。也并未涉及到后續工作，諸如房產稅等頂層調控機制的推進等。我們認為房地產稅制頂層改革還有很長的路要走，行業長效調控機制成行還有待時日，對于本次條例的出臺，也無需過多解讀，我們還是應該抱以一顆平常心看待。

宏觀環境/行業動態

2014，銷冠必備的血統優勢

郁亮：“只有獲得回款的銷售，才是真正的銷售。”而我們認為，實現銷售回款，雖然有很多因素變動，但是積極營銷推動項目簽約依然是根本。如今，2014年已近尾聲，那么我們明年該如何調整上市的產品，如何進行項目的推售，將直接擺在眼前。

CRIC點評：通過整理，我們將熱銷項目大致分為以下三類：

（1）核心區位內，首次上市、價格低開項目，去化率多能達到8成

我們發現，2014年下半年首次上市、價格低開的熱銷項目多集中在北京、深圳等一線城市。一方面，城市價值對項目熱度起到關鍵影響作用；另一方面，價格定位直接推進了項目的熱銷。一般而言，核心城市首次入市的項目價格定位低于預期開盤價格，去化更容易。

（2）剛需大盤積極推售，項目熱銷保證房企資金回流

一般情況下，剛需大盤熱銷項目多分布在核心二線城市及部分一二線核心城市輻射的重點三線城市；同時，大盤熱銷項目多集中于碧桂園、招商地產、恒大地產等規模房企，房企在規劃大盤項目時，大盤中剛需產品一般會作為一期產品積極推售，以便資金快速回流。

（3）政策支持、成本降低，改善型熱銷項目占比提高

930政策、2014年11月22日起下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率的政策，進一步刺激了改善型置業群體。同時，房企銷售壓力依然存在，成交價格維持相對低位。綜合來看，無論是政策的支持，還是房貸成本的降低，都為改善型置業需求入市提供了良好的環境。

宏觀環境/市場快評

哪些城市明后年房子最難賣

今年房地產市場整體呈現先冷后熱的走勢，多數二、三線城市的供求結構也不斷調整，去化壓力大為緩解，但中長期庫存風險卻不能一概而論。如果以18個月作為警戒線來分類，據CRIC數據測算，沈陽、青島等7市不僅商品住宅消化周期過長，短期內供求關系失衡……

CRIC點評：

（1）7大庫存超警戒城市未來土地供應分化，青島中長期供求風險最大

首先，我們可以看出沈陽、青島、長春等7市到2014年11月底為止18個城市中商品住宅消化周期最長的城市，其中沈陽商品住宅消化周期甚至高達31個月。但從體現中長期風險的土地消化周期來看，7個城市略有分化。另一方面，青島和常州的土地消化周期則較高，均在2以上。

（2）當前供求平衡不能一葉障目，武漢過半數區域土地消化周期偏長

從當前各城市庫存消化周期來看，目前濟南、大連、武漢等8市供求基本平衡，但消化周期呈現上升趨勢，而從土地消化周期來看，8市也有明顯分化跡象，未來風險仍不可忽視。一方面，貴陽、合肥、重慶、南京和廈門相對較低，均在2以下，未來供求風險較小。另一方面，濟南、大連土地消化周期畸高，壓力不言而喻。尤其需要注意的是，武漢過半區域均存在中長期庫存風險。

綜上所述，在市場逐步回暖筑底的態勢下，各城市樓市雖住宅庫存量降低、供求關系略有緩解，但并不表明中長期風險煙消云散。對于中長期內或有激增風險的城市，地方政府切忌盲目發展，肆意擴張，要有機會的控制供地節奏，同時開發商也要理性判斷市場，適時調整布局。