一、稅種簡介

問：個人轉讓房屋需要繳納那些稅？分別由誰繳納？
答：個人能轉讓房屋涉及營業稅、個人所得稅、土地增值稅、契稅、印花稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加8個（費）種，其中除契稅由買房繳納、印花稅由買賣雙方繳納外，其余稅種由賣房者繳納。

問：各稅種的稅率分別是多少？
答：營業稅：現行的稅收政策是：從2006年6月1日起，個人將購買不足5年的住房對外銷售的，按售房收入全額繳納營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的免征營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額繳納營業稅，稅率為5%。

個人所得稅：個人轉讓住房，對納稅人能夠完整、準確地提供轉讓住房收入、成本和費用憑據的，經征收機關審核后，允許從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用，其余額按20%的比例稅率征收個人所得稅；納稅人不能提供完整、準確的住房原值憑證，不能正確計算住房原值和應納稅額，按其住房轉讓全部收入的1%核定征收個人所得稅。

土地增值稅：在中國境內出售或以其他方式有償轉讓國有土地使用權、地上建筑物及附著物（以下簡稱轉讓房地產）的個人以轉讓房地產的增值額作為計稅依據，交納土地增值稅。如納稅人能夠提供評估價格或購房發票的，按四級超率累進稅率計征土地增值稅；如納稅人不能提供評估價格或購房發票的，按住房轉讓全部收入的1%核定征收土地增值稅。

契稅：個人購買商品住房以購房價格為計稅依據納契稅，稅率為3%。對于個人購買自用普通住宅，暫減半征收契稅。

印花稅：個人購買商品房，買賣雙方應納印花稅的稅率為0.05%。城市建設維護稅、教育費附加計稅金額為營業稅的實際繳納稅額，水利分別為：7%（5%）、3%、1%。

二、辦稅地點

問：個人轉讓住房道哪里辦理涉稅事宜？
答：（一）昆明市市區范圍內（即四城區、三個開發區、空港區）的納稅人，到地稅機關設在各房屋產權交易中心的辦稅窗口辦理，具體地點是：昆明市房屋產權交易中心地址：昆明市護國路57號華爾貝大廈二樓西山區房屋產權交易中心地址：昆明市茭菱路260號西山區房屋產權交易中心滇池路分中心地址：昆明市春城路C2—13號地塊（日新立交橋西側）

（二）昆明市其他縣（市）區范圍內的納稅人，到地稅機關設在當地房管部門的辦稅窗口辦理，房管部門沒有設辦稅窗口的，到當地主管底誰機關辦理。

三、辦稅流程問：

問：個人轉讓住房申報納稅的辦稅流程是什么？
答：我市個人轉讓住房的稅收征管辦稅流程是按照“先稅后證”的原則，在房管部門頒發房屋權屬證書之前，地稅機關根據納稅人提交的相關涉稅資料，進行稅款征收或減免稅手續的辦理。納稅人憑完憑證或免稅憑證到房管部門領取房屋權屬證書。具體的納稅流程，請注意各產權交易中心辦稅窗口的宣傳提示。

四、所需資料
問：賣房人申報納稅應提供哪些資料？
答：(一)納稅申報表
（二）房屋產權人的居民身份證元件和復印件；
（三）所售房屋的產權證或契稅完稅證的元件和復印件；
（四）銷售該房屋時語購買方鑒訂的購銷合同或其他具有房屋權屬轉移合同性質的憑證的原件和復印件；
（五）原購買（建造）房屋時取得的由地稅機關監制的銷售不動產發票或合法有效憑證的原件和復印件；
（六）地稅機關指定需報送的其他資料或證明文件。

問：賣房人申請減免稅應提供哪些資料？
答：（一）減免稅申批表
（二）房屋產權人的居民身份證原件和復印件；
（三）所售房屋的產權證或契稅完稅證的元件和復印件；
（四）銷售該房屋時語購買方鑒訂得購銷合同或其他具有房屋權屬轉移合同性質的憑證的原件和復印件；
（五）原購買（建造）房屋時取得的由地稅機關監制的銷售不動產發票或合法有效憑證的原件和復印件；
（六）地稅機關指定需報送的其他資料或證明文件。

問：納稅人申請退還個人所得稅納稅保證金應提供哪些資料？
答：（一）《昆明市個人轉讓住房個人所得稅納稅保證金退還申請報》；
（二）本人身份證原件、復印件；
（三）原住房買賣合同及發票的原件、復印件
（四）新住房買賣合同、產權證及發票的原件、復印件；
（五）《稅務代保管資金專用收據》原件、復印件。

五、營業稅、契稅政策問答
問：2006年6月1日后，個人轉讓住房如何繳納營業稅?
答：（一）2006年6月1日后，個人將購買不足5年的住房對外銷售全額繳納營業稅。
（二）2006年6月1日后，個人將購買超過5年間（含5年）的普通住房對外銷售，應持有關材料向地方稅務機關申請辦理免征營業稅手續。地方稅務機關對納稅人申請免稅的有關材料進行審核，凡符合規定條件的，給予免征營業稅。
（三）2006年6月1日后，個人將購買超過5年（含5年）的住房對外銷售不能提供屬于普通住房證明材料或經審核部符合規定條件的，一律執行銷售非普通住房政策，按其售房收入減去購買房屋的價款后的余額征收營業稅。

問：我市個人轉讓住房，享受稅收優惠政策的普通住房標準是什么？
答：享受優惠政策的住房（以下簡稱普通住房）應同時滿足以下條件：
（一）住宅小區建筑容積率在1.0以上；
（二）單套建筑面積在144平方米以下；
（三）實際成交價格在同類區域住房平均交易價格1.4倍以下。
已出售給職工的房改房，上市交易時執行普通住房交易的稅收優惠政策。

問：個人將通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得的住房對外銷售的行為要繳納營業稅嗎？其購房時間以何為準？
答：也要繳納。其購房時間確定：
（一）通過對繼承、離婚、詹養關系、直系親屬贈與方式取得的住房，按發生繼承、離婚財產分割行為前的購房時間以何為準？
（二）對通過其他無償受贈方式取得的住房，按照發生受贈行為后新的產權或契稅證明上注明的時間確定。

問：根據國家房改政策購買的公有住房如何確定購買房屋的時間？
答：房屋買賣、贈與、交換行為承受房屋權屬的要繳納契稅。以下列方式取得房屋權屬的應試同房屋買賣或房屋贈與繳納契稅：
（一）接受房屋產權屬作價入股；
（二）抵債取得的房屋權屬；
（三）以獲獎方式承受房屋權屬；
（四）以預購方式或以預付集資房款方式承受房屋權屬

問：對個人無償與住房的稅收問題如何處理？
答：對房地產交易個人無償贈與住房的稅收管理規定按照《國家稅務總局關于加強的產交易個人無償贈與不動產稅收管理有關問題的通知》（國稅發[2006]144號）的規定

六、個人所得稅政策問答

問：個人轉讓住房取得所得是否應當繳納個人所得稅？
答：對個人轉讓住房（俗稱“二手房”）所得征收個人所得稅，是個人所得稅法的一項基本規定，對“財產轉讓所得”項目應征收個人所得稅。這里所說的財產，包刮房產、汽車等大宗財產。因此，個人轉讓住房取得的所得，從1994年起就應按“財產轉讓所得”項目繳納個所得稅，稅率為20%。1999年，財政部、稅務總局、建設部聯合下發《關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》（財稅字[19999]278號），對個人轉讓住房所得征收個人所得稅的一些特殊情況規定了優惠政策，但是，對個人轉讓所得征收個人所得稅的基本政策始終未變。

問：個人轉讓住房可享受哪些個人所得稅優惠政策？
答：（一）對個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。
（二）個人出售自有住房并擬在現住房出售后一年內按市場重新購買住房的納稅人，其出售現

問：個人轉讓住房可享受哪些個人所得稅優惠政策？
答：（一）對個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。
（二）個人出售自有住房并擬在現住房出售后1年內按市場價重新購房的納稅人，其出售現住房所應交納的個人所得稅，視其重新購房的價值與原房銷售額的關系可全部或部分予以免稅。
（三）對出售自有住房并擬在1年內按市場價重新購買住房的納稅人，其出售現住房所繳納的個人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，納稅人重新購房的金額大于原住房銷售額的，全部退還已繳納的個人所得稅納稅保證金。
（四）出售自有住房并在1年內按市場價重新購買住房的納稅人，重新購房金額小于原住房銷售額的，部分退還納稅保證金。計算公式為：
已繳納新購房金額應退納稅保證金=個人所得稅*（………*100%）
納稅保證金原住房銷售額

問：個人出售現房后1年內未重新購房的，納稅保證金如何處理？
答：個人出售現房后1年內未重新購房的，所繳納的納稅保證金全部作為個人所得稅納入國庫。

問：個人轉讓住房應如何繳納個人所得稅？
答：（一）對能提供出完整，有效，合法憑證的納稅人，可按照稅法規定從其轉讓收入中減除房屋原值，轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用后余額為應納稅所得額，按照20%的稅率計算繳納個人所得稅。
（二）對不能提供完整，準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，按照住房轉讓收入的1%核定征收個人所得稅。

問：個人轉讓受贈住房應如何繳納個人所得稅？
答：個人轉讓受贈住房時，一律以財產轉讓收入減除受贈，轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用后的余額為應納稅所得額，按照20%的使用稅率計算繳納個人所得稅，不得核定征收。

問：如何確定房屋原值？
答：（一）商品房：購置該房屋時實際支付的房價款及繳納的相關稅費。
（二）自建住房：實際發生的建造費用及建造和取得產權時實際繳納的相關稅費。
（三）經濟適用房（含集資合作建房，安居工程住房）：原購房人實際制服的房價款及相關稅費，以及按規定繳納的土地出讓金。[經濟適用房價格按縣級（含縣級）以上地方人民政府規定的標準確定。]
（四）已購公有住房：原購公有住房標準面積按當地經濟適用房價格計算的房價款，加上原購公有住房超標準面積實際支付的房價款以及按規定向財政部門（或原產權單位）繳納的所得收益及相關稅費。
（五）城鎮拆遷安置住房原值分別為：
1．房屋拆遷取得貨幣補償后購置房屋的，為購置該房屋實際支付的房價款及繳納的相關稅費；
2．房屋拆遷采取產權調換方式的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協議》注明的價款及繳納的相關稅費；
3．房屋拆遷采取產權調換方式，被拆遷人除取得所調換房屋，又取得部分貨幣補償的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協議》注明的價款和繳納的相關稅費，減去貨幣補償后的余額；
4．房屋拆遷采取產權調換方式，被拆遷人除取得所調換房屋，又支付部分貨幣的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協議》注明的價款，加上所支付的貨幣及繳納的相關稅費。

問：轉讓住房過程中繳納的稅金包括哪些？
答：包括納稅人在轉讓住房時實際繳納的營業稅，城市維護建設稅，教育費附加，地方教育附加，土地增值稅，印花稅等稅金。

問：合理費用包括哪些？
答：合理費用包括：納稅人按照規定實際支付的住房裝修費用，住房貸款利息，手續費，公證費用等費用。
（一）支付的住房裝修費用，以納稅人能提供實際支付裝修費用的稅務統一發票，在以下規定比例內扣除；
1．已購公有住房，經濟適用房：最高扣除限額為房屋原值的15%；
2．商品房及其他住房：最高扣除限額為房屋原值的10%。
（二）支付的住房貸款利息。納稅人出售以按揭貸款方式購置的住房的，其向貸款銀行實際支付的住房貸款利息，憑貸款銀行出具的有效證明據實扣除。
（三）納稅人按照有關規定實際支付的手續費，公證費等，憑有關部門出具的有效證明據實扣除。

問：哪些屬于合法憑證？
答：（一）住房原值的合法有效憑證指：商品房經濟適用房為購房發票，完稅憑證及行政性收費收據；已購公有住房為財政部門或原產權單位的收款收據，稅票及行政性收費收據；城鎮拆遷安置住房為《房屋拆遷補償安置協議》注明的價款及繳納或取得貨幣補償發票，稅票及行政性收費收據。
（二）相關稅金的合法有效憑證指：稅務機關開具的完稅憑證。
（三）合理費用的合法有效憑證指：實際支付裝修費用的稅務統一發票，銀行按揭貸款利息證明，行政性能收費收據。
（四）上述合法有效憑證上的姓名應與轉讓住房產權人姓名一致，不一致的不得扣除。

問：如何申請退還個人所得稅納稅保證金？
答：個人在申請退還納稅保證金時，應提出書面申請，并向主管地稅機關提供合法，有效的售房，購房合同和主管地稅機關要求提供的其他有關證明材料，經主管地稅機關審核確認后方可辦理納稅保證金退還手續。

七土地增值稅政策問答

問：什么是土地增值稅？
土地增值稅是以單位和個人轉讓國有土地使用權，地上的建筑物及其附著物（簡稱房地產）所取得的增值額為計稅依據，依照規定稅率征收的一種稅。

問：土地增值稅的納稅人有哪些？
凡在昆明市行政區域范圍內轉讓房地產并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人（簡稱納稅人）。

問：個人轉讓房地產土地增值稅有哪些優惠政策？
答：（一）個人將房屋產權贈與直系親屬或承擔直接贍養義務人的，免征土地增值稅。
（二）通過法定繼承方式轉讓房屋產權的，免征土地增值稅。
（三）自1999年8月1日起，對居民個人擁有的普通住宅，在轉讓時暫免征收土地增值稅。
（四）對個人之間互換自有居住用房地產的，經當地稅務機關核實，可以免征土地增值稅。
（五）對個人轉讓自有住房，凡居住滿5年或5年以上的經向稅務機關申報批準，免于征收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅；居住未滿3年，按規定計征土地增值稅。
（六）個人擁有的房地產因城市實施規劃、國家建設的需要而被政府批準征用、收回的，免征土地增值稅。
（七）因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷，由個人自行轉讓原房地產而取得收入的，免征土地增值稅。

問：個人轉讓房地產土地增值稅如何計算？
答：具體計算分三種方法：
（一）能提供評估價格的計算方法
土地增值稅應納稅額=[轉讓收入-評估間隔-與轉讓房地產有關的稅金]×適用稅率。
1、“評估價格”是指由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。
2、“與轉讓房地產有關的稅金”是指包刮營業稅、城建稅、教育附加、地方教育附加、印花稅；
3由政府批準設立的房地產評估機構評估發生的評估費用允許在計算土地增值稅時予以扣除，但個人隱瞞、虛報房地產成交價格進行評估的，評估費用不允許扣除。
4、能提供評估價格的，已繳契稅在計算土地增值稅時不允許扣除。
（二）能提供購房發票的計算方法
土地增值稅應納稅額=[轉讓收入-上首購入價×（1+5%）-與轉讓房地產有關的稅金]×適用稅率。
1、“n”是指購入房屋到轉讓房屋的年度數；
2、“魚轉讓房地產有關的稅金”包括營業稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅；
3、上首購房價那得契稅可憑契稅完稅證在計算土地增值稅時予以扣除，但不作為加計5%的基數。
（三）即沒有評估價格，又不能提供購房發票的計算方法
土地增值稅應納稅額=轉讓收入×1%