本期導讀

CRIC對全國33個城市的93家銀行分支機構進行了電話調研，調研結果顯示：此次銀行房貸相當給力，全國各城市銀行貸款環境較之前都有所放松。9.30“政策已基本落實，多數銀行房貸已執行新基準利率

11月22日央行降息利好政策發布之后，A股打了雞血似的各種漲停板讓不少股民做夢都在笑。而房地產市場依然處于調整振蕩階段。那應該繼續投資于房產呢？還是賣房炒股才是出路？20年不遇的大牛市來了，你賣房炒股了嗎？

11月第四周則創下了年內單周成交量新高，市場形勢峰回路轉，或將由此開啟跑量去庫存的新周期。11月市場峰回路轉，開啟跑量新周期

本周7宗土地供應，共計317829.67㎡,較上周有輕微漲幅；本周土地成交驟增，共11宗土地成交，占地443480.95㎡。

本周商品房供應僅19萬㎡，相較上周110萬供應量暴跌；成交面積近43萬㎡，成交套數4247套，漲幅接近100%。

2014年12月6日，七彩云南·第壹城開盤，推時代廣場-1層商鋪。

宏觀環境/政策資訊

“9.30“政策已基本落實，多數銀行房貸已執行新基準利率

CRIC對全國33個城市的93家銀行分支機構進行了電話調研，調研結果顯示：此次銀行房貸相當給力，全國各城市銀行貸款環境較之前都有所放松。主要表現在：一，多數銀行執行央行新規，下調基準利率；二，9.30政策已落地，銀行都已認貸不認房；三，接近7成銀行首套房貸執行新基準利率(6.15%)，2成銀行還有優惠，僅個別銀行上浮10%；四，二套房方面，要求首付6成銀行居多，上浮超過最低1.1倍的銀行占18%，個別上浮30%。

CRIC點評：（1）接近7成銀行首套房執行基準利率，兩成銀行有優惠

從調研的結果看，大多數城市的銀行分支機構已調整首套房認定標準，“9.30“認貸不認房政策已基本落地執行。調研的93家銀行中，65%的銀行首套房貸執行新基準利率，7%的銀行首套房貸上浮5-15個百分點。

（2）二套房首付6成銀行占85%，僅17家銀行利率上浮超過1.1倍

調研結果顯示，二套房貸款利率上并沒有松動的跡象，但首付6成的銀行明顯增多。就首付要求看，有79家銀行的二套房首付要求6成，占比達到85%，僅有少數國有銀行仍執行二套房7成首付標準。就利率來看，大多數城市的銀行都在執行1.1倍基準利率，僅有17家銀行二套房貸利率執行1.2倍基準利率甚至更高的標準。

（2）放款周期普遍加快，半數銀行僅1月左右，較年中翻倍

從放款周期來看，近期銀行放款周期相比年初抑或年中時都普遍縮短。我們調研的銀行中，接近50%以上的銀行放款周期僅為1個月左右，更有9%銀行放款周期在2周，約4成的銀行表示放款時間以貸款人資質而定。

我們認為，目前銀行對個人住房貸款業務的積極性超出了市場預期，首套房落實新基準利率甚至還有優惠，利率重回5時代，將大幅度提振市場信心，短期可能會帶來成交量的回升，在年末形成翹尾。但降息帶來的銀行資金成本上升，這樣的情況還能持續多久，依然存疑待考。對項目來說，購房者要獲取更加優惠利率將變得困難，基準利率將成為房貸新常態。短期內樓市上行趨勢有望持續，去庫存的窗口期還將延續，企業應積極迎合剛性需求和改善型需求購房心理，繼續以價換量。

宏觀環境/行業動態

20年不遇的大牛市來了，你賣房炒股了嗎？

11月22日央行降息利好政策發布之后，A股打了雞血似的各種漲停板讓不少股民做夢都在笑。目前上證指數已經直逼3000點，機構普遍唱多，股民對牛市到來也一片歡騰。而與股市的熱火朝天相比，房地產市場依然處于調整振蕩階段。那么是應該繼續投資于房產呢？還是賣房炒股才是出路？

CRIC點評：（1）經濟下行下房市振蕩僵持，股市吸金能力大漲

11月市場調整、經濟下行，買房就能賺錢的時代一去不復返。2014年的房地產市場跌宕起伏，即將跨入2015年市場還將繼續振蕩僵持，企業也好，購房者也好，對于投資購房態度也應該隨之發生變化，在投資策略上也應該做出相應的調整，才能更好的盈利保值。另一方面，今年以來經濟放緩，全年7.5%的增長預計很難實現，而2015年經濟還將繼續下行，預計進一步降息降準的可能性較大，這更加襯托了股市的大牛。此外，降低GDP對房地產的依賴度這是大勢所趨，產業結構轉型越來越多的被強調，國家對于實體經濟的扶持將是常態。政府也希望通過良好的經濟結構的呈現有效的引導資本流向實體經濟，這將增加企業的自身價值，自然有利于提升股價。

（2）股市有機會，那么賣房炒股我合適嗎？

我們認為，對于賣房炒股，剛需還是不要湊熱鬧了，核心城市核心區域的買房投資者也要慎重考慮。但是對于一些投資了“不能買“的房子的，那還是可以考慮下換個投資方式的。手上有或者打算買這幾類房產的，不妨考慮考慮股票吧。一類是投資房地產市場較差的二三四線城市的住宅的，此類地區房地產市場大多供過于求，且升值空間小，甚至貶值也是有可能的，尤其所謂的新區往往樓多人少。另一類則是手上持有或打算入手“不能買的房子“的，主要包括城市新區銷售型寫字樓、傳統專業市場、旅游地產、辦公產權類住宅和二三線城市的遠郊養老大盤五大類。

總體而言，投資者還是要根據自己的風險偏好、實際投資狀況來細細考量，認真考慮：我適合賣房炒股嗎？熊市了這么久，今天這樣的情形也是千載難逢啊，不過還是要友情提示大家：牛市是大家的，虧本是自己的。

宏觀環境/市場快評

11月市場峰回路轉，開啟跑量新周期

11月在半月、前三周時，市場表現著實讓人捏了把汗，成交量并未能延續10月份的回暖走勢，待到21日央行宣布降息后的第四周則創下了年內單周成交量新高，市場形勢峰回路轉，或將由此開啟跑量去庫存的新周期。

CRIC點評：（1）快速去庫存加大推盤，11月重點城市新增供應放量創新高

三季度以來地方救市措施不斷、整體市場需求逐漸釋放，使得開發商推盤信心回升，積極采取多種營銷措施，加快項目上市節奏，以期抓住市場窗口期、快速去庫存，加之年底又是各大房企沖業績的關鍵期，11月的推盤量明顯增加，使得重點城市供應量大增。據CRIC監測數據顯示，11月22個重點城市新增供應1796萬平方米，環比增加4.7%，個別城市較10月有大幅上漲。

（2）成交較10月勉強持平，市場短期去化風險略有緩解

11月市場整體上沒能延續10月的強勢回升態勢，前三周市場整體弱于10月表現，唯獨第四周在降息提振下，市場成交才得以激活，使得原本更加曲折艱難的回暖之路峰回路轉。從CRIC監測數據來看，11月份63個重點城市共成交新建商品住宅約3102萬平方米，較上月環比下降1.46%，僅算勉強持平，整體表現依然弱于10月市場。市場筑底企穩的更急仍需鞏固。

（3）降息短期極大提振市場信心，或開啟新一輪去化跑量周期

930限貸松綁助推市場快速筑底企穩，而降息必將使新政的持久力得以延續，使市場各方信心進一步回升，一方面促使開發商加大推盤力度，整體供應繼續增長，另一方面也無疑有助于提升有實際需要的購房者支付能力，對仍在觀望的購房者的信心和預期會有莫大的提振，短期內前期積壓的需求將會有集中釋放，從而有助于市場交投量的回升。此次降息應該只是開始，將會開啟新一輪的降息、降準周期。未來一段時間內房地產市場去庫存的窗口期仍將能得以持續。同時時至年尾，房企發力沖刺年度業績，以價跑量的決心和策略沒有改變，雙重效應疊加。因而，接下來的12月或將迎來新一輪的成交小高峰，整體市場也或將以此為跳板真正實現回暖。