本期導讀

據悉，由國土資源部、農業部等多部委參與制定的土地改革總體方案目前已成形并提交審議，其中，土地節約集約利用和農地入市是此次土改的兩大重點，而備受業界關注的小產權房問題依然沒有突破，轉正遙遙無期。小產權房：轉正無望遙遙無期

根據CRIC監控數據顯示：1-10月份，房地產開發企業土地購置面積26972萬平方米，同比增長1.2%，1-9月份為下降4.6%；土地成交價款7747億元，增長20.4%，增速提高8.9個百分點。行業多指標回升，全國樓市筑底跡象顯現

本周土地供應驟減，共4宗土地供應，共計140761.76㎡，較上周下降157%；4宗土地成交，共75183.2㎡，較上周0成交有較大漲幅。

本周商品房供應較上周基本持平，有輕微下滑；成交面積近18萬㎡，與上周相差不大，成交套數2137套，略有漲幅。

綠地云都會于2014年11月15日推出B地塊的B2號樓，認籌卡：1萬抵2萬，再按照付款方式不同有不同優惠。錦城于2014年11月14日推出山水里組團2#和8-1#號樓,認籌卡：5000抵2萬，辦理會員額外享受0.5%。

宏觀環境/政策資訊

小產權房：轉正無望遙遙無期

據悉，由國土資源部、農業部等多部委參與制定的土地改革總體方案目前已成形并提交審議，其中，土地節約集約利用和農地入市是此次土改的兩大重點，而備受業界關注的小產權房問題依然沒有突破，轉正遙遙無期。

CRIC點評：（1）小產權房目前放開猶如“飲鴆止渴”

眾所周知，小產權房是我國城鄉二元土地制度的產物，土地制度的雙軌制導致農村土地市場供需兩旺。目前，我國小產權房數量龐大，如何合理處置小產權房問題一直是政府面臨的一道難題，十八屆三中全會上《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》提出建立城鄉統一的建設用地市場，這導致“小產權房即將轉正”的猜想沸沸揚揚。但是土改總方案表明小產權房轉正的“口子”目前仍不能放開，我們認為主要是因為放開小產權房是對我國18億畝耕地底線的挑戰。如果小產權房轉正，在利益的驅使下，鄉鎮政府或者農民勢必會把耕地拿出來開發小產權房，這樣，或許不久就會出現農民“耕無可耕”的局面。因此雖然放開小產權房可能會促使房價的下跌，但長遠來看危害更大，不能行“飲鴆止渴”之事。

（2）集約用地、政府監管杜絕小產權房蔓延

總之，我們認為小產權房轉正無望且困難重重。但是，實際上卻是小產權房的“屢禁不止”。對此，我們認為可以從以下幾點出發，以求做到“永絕后患“。首先，加大集約用地力度，增加市場供應。只有做到集約用地，才能促使大量閑置建設土地入市，增加土地供應，從而實現房價均衡平穩，拉低“大、小產權房”的房價差，從根本上消滅小產權房繼續蔓延的依仗。

其次，加強政府監管力度，制定明確處罰條例。雖然小產權房屬于違章建筑這點大家均明了，但是因一直沒有明確的小產權房的處置辦法及懲罰規章，導致小產權房一直游離于法律之外。雖然政府相關部門在不少會議、報告中都提及到相關問題，但是在落實方面確實遲遲沒有動靜。

總體而言，政策的方向既已確定，不斷強調都是紙上談兵，抓緊落實才是關鍵。

宏觀環境/行業動態

行業多指標回升，全國樓市筑底跡象顯現

根據CRIC監控數據顯示：1-10月份，房地產開發企業土地購置面積26972萬平方米，同比增長1.2%，1-9月份為下降4.6%；土地成交價款7747億元，增長20.4%，增速提高8.9個百分點。

全國房地產開發企業完成土地購置均價走勢

2014年1-10月企業本年資金來源構成

CRIC點評：

一、土地成交量呈現小幅增長，成交價格創新高

(一)全國土地購置面積同比恢復正增長，年底依舊平緩下行

(二)全國土地購置均價增幅上升，價格繼續創造歷史新高

二、房地產投資增速持續放緩，新開工面積降幅進一步收窄

(一)全國房地產開發投資增幅進一步放緩，年底趨于平穩

(二)全國房屋新開工面積跌幅持續收窄，全年新開工量或與上年持平

三、商品房銷售量依舊負增長，價格同比微跌

(一)商品房銷售面積跌幅小幅收窄(二)商品房成交均價同比微幅下跌

(三)商品住宅待售面積增幅小幅上升，市場庫存壓力明顯

四、房企資金增幅處于低位，自籌資金占比繼續上升

五、全國樓市開始筑底，未來半年趨于復蘇

總體而言，今年前十月，全國樓市仍處于筑底調整階段。從土地市場看，土地交易呈現量價齊升的態勢；從房地產投資情況看，行業的持續下行使房地產投資依舊放緩，房屋新開工量仍然負增長；從商品房市場看，雖然近期部分大城市市場成交有所上升，但全國整體依舊處于較為低迷的態勢，樓市庫存壓力短期內仍將存在；從房企資金情況看，在信貸松綁政策未完全落地的情況下，企業如何利用自身資源和能力，積極拓寬融資渠道，將成為緩解企業資金壓力的重要手段。預計今年年底及明年年初，全國樓市將進行筑底，同時部分大城市將率先復蘇。

宏觀環境/市場快評

方興42.68億背后的營銷邏輯

方興地產“雙11光盤節”24小時實現42.68億元銷售額，消息在業內快速傳播，引起一片嘩然。總體而言，方興雙11光盤節日活動無論在造勢宣傳還是在最終成效都取得了顯著的效果。方興地產本次活動并到底是通過何種方式實現如此可觀銷售？我們在此做如下幾點總結。

CRIC點評：

（1）集團統籌，全國聯動，口碑營銷仍是中高端去化的首選

事實上，方興地產“雙11光盤節”的營銷策劃自半年前即啟動，由集團總部統籌。其更是調動全部資源，活動覆蓋11個城市、22個項目、4400套房源。方興光盤節活動成功的關鍵，一方面是由于集團統籌，聯動全國項目，戰斗力強勁；一方面是因為合理利用“老業主”資源，配以具有針對性的活動幫助“口碑營銷”效果的自主擴散。

（2）借助六大力量造勢推廣，有新意不如有效果

方興地產“雙11光盤節”同時聯手六大品牌合作方，打造全新營銷周期，多渠道跨界合作及全平臺觸網營銷。其中，新浪樂居作為電商平臺；百度為方興提供直接搜索入口；特斯拉為方興客戶提供有限試駕等活動；滴滴打車軟件為“回家日”活動提供支持；平安好房網為方興項目提供購房貸款；中國對外經濟貿易信托公司提供潛在客戶支持。我們了解到，方興選取合作的品牌多數已在2014年經過逆市營銷的洗禮，合作價值較高。

（3）案場活動回歸本源，特價房、抽獎、限時優惠等仍是主角

值得一提的是，雖然效果積極，但是方興光盤節活動的營銷成本其實并不高。據了解，方興地產在本次“雙11光盤”活動中的推廣主要運用新媒體資源和自媒體大號做推廣，占整體推廣比重高達95%。從方興此次的成功經驗來看(尤其是對中高端產品來說)，由集團統籌整合全國資源，大力借助新媒體進行集中高效傳播，同時在案場高頻活動，更能實現低成本高回報的營銷。

土地市場“雙11”拉開年末搶地序幕

在全民購物狂歡的“雙11”來臨之際，土地市場也上演著搶地好戲。11月10日，廣州天河區推出9幅地塊，其中8幅宅地順利出讓，156.87億元進賬后距離廣州800億元的年初目標僅差了50億元。對于昨天廣州土地市場集中成交

2014年1-10月主要城市土地成交情況

2014年1-10月標桿房企拿地情況

CRIC點評：

（1）廣州地塊成交價格合理，后市風險不大

（2）年末一線城市迎推地高峰，土地盛宴或將上演

（3）大型房企資金充裕，“補貨”意愿強烈

主要有幾點原因：首先，930新政出臺后，房企對市場尤其是改善型市場的信心增強，而華潤置地、金地、

龍湖等房企的產品均以中高端改善為主，拿地更積極；其次，一線城市的住宅市場始終被看好，北上廣深推出的宅地均會遭到房企“圍剿”；最后，標桿房企的資金情況并不差，今年以來謹慎拿地，加上大半年的銷售回款后，資金普遍比較充裕，是合理的“補貨”時機。綜上所述，我們認為，年末之際土地市場將會迎來推地高峰，在市場尚未完全回暖之時，土地的成交價格較為合理，年末將是房企拿地的窗口期。資金充裕的房企在已經布局的城市根據需要適當“補貨”，并注意“撿漏”的機會。另外，值得注意的是，今年全年的宅地成交減少，有可能造成明后年企業新開工量乃至宅地供應量下降，從而成為推動房價上漲的誘因。