本期導讀

近日，網傳北京市將于11月開始調整二手房交易稅費政策，原滿5年的普通住房交易免征營業稅，將調整為滿2年的即可免征。北京營業稅調整傳言即便成真，亦收效不大

今年以來土地市場持續萎靡不振，企業拿地信心不足，土地市場繼續調整下探觸底，成交持續低迷。土地市場遭遇“銅九”四季度或是抄底時機

如今10月已過半，市場真的是如大家所言喜大普奔么？我們從上半月30個重點城市的成交情況來看，其實不然。上半月成交不溫不火，四季度沒那么樂觀

本周土地供應有大幅上漲，共6宗土地供應，共計137488.52平米；僅1宗土地成交，共計19598.98平米，較上周大幅減少。

本周商品房供應大幅增長，供應面積近11萬方，同比增長120%；成交面積22萬㎡，同比增長29.4%，成交套數2142套，基本與上周持平。

本周公園1903、保利大家、萬達廣場等項目平面媒體投放量較大。

宏觀環境/政策資訊

北京營業稅調整傳言即便成真，亦收效不大

近日，網傳北京市將于11月開始調整二手房交易稅費政策，原滿5年的普通住房交易免征營業稅，將調整為滿2年的即可免征。

CRIC點評：北京作為首都城市，是全國房地產市場調控的風向標，今年以來，北京有關市場調控的各類傳言持續不斷，甚囂塵上。營業稅調整實施的可能性不大。傳言中，二手房交易免征營業稅條件由5年調整為2年，對于自住型的剛性需求和改善性需求而言益處并不大，相反，對投資投機性需求反而有更大的刺激，這與整體的調控精神不甚相符。即便傳言成真，效果恐也遠不及預期。營業稅調控作為稅費調控政策中的一個手段，當下行情，即便傳言成真，其作用更多恐在于市場結構性調整，而非整體市場需求增加。

魔都剛需“被豪宅”，房貸新政成擺設

10月13日，央行上海總部宣布將“貫徹并落實”9.30央行、銀監會精神，施行“認貸不認房”政策，即對擁有1套住房并已結清房貸的家庭，如購買第二套普通住宅，銀行執行首套房貸政策。但目前上海現行的普通住宅認定標準太低，致使大量剛需住宅“被豪宅”——這實際上讓上海房貸新政成為一種“紙”擺設。

CRIC點評：根據央行上海總部10.13新政，在首套還清貸款后，第二套新增住宅必須是普通住宅才能享受首套貸款利率。而普通住宅延續2012年3月1日的標準。總體上看，這個政策并非如其所宣稱那樣要刺激二次改善需求，更像是為了讓人們買第二套低端剛需房。上海樓市需要適度刺激。一個健康的樓市需要價格和成交量都維持“平穩”局面。在現實的需求面前，上海既有刺激樓市以提振經濟的客觀需求，也有為改善民生的內在動力，出臺這樣一個“紙”政策，應該不是上海決策者不想救市，很可能是政策制定時欠缺科學考量所致。

宏觀環境/行業動態

土地市場遭遇“銅九”四季度或是抄底時機

今年以來土地市場持續萎靡不振，企業拿地信心不足，土地市場繼續調整下探觸底，成交持續低迷。進入“金九銀十“的傳統旺季后，各城市推案量均較8月顯著回暖，開發商營銷力度也有所加大，但土地市場卻是并未出現期盼的的回穩跡象，市場難覓金九。

CRIC點評：（1）成交總價持續回落，均價延續環比上漲。本月成交總價下跌，主要在于成交量的縮減，而均價之所以能夠實現一定幅度的上漲，一方面，雖樓市整體仍處弱市格局，但一系列政策的刺激確實給市場帶來一定信心的提振，企業對于優質地塊更加勇于出手，土地溢價走高，使得9月土地市場成交均價上漲；但另一方面更重要的，還是因為一線城市成交占比上升，拉升了整體市場的成交均價，9月份一線城市成交總額占比達到49%，較8月份上升了15%之多。

（2）流標率繼續走高，溢價率環比回升。據CRIC監測，2014年9月，全國100城市經營性土地整體溢價率為23.84%，較8月份環比上漲13.07個百分點，較去年同期下降9.71個百分點；土地流標率為4.06%，同比下降5.26個百分點，環比上漲0.59個百分點。由于9月政策利好不斷，優質地塊頻出，加之一線城市土地成交大幅上漲，房企競爭直接拉高土地成交溢價率，底價成交比例大幅降低，而且，本月成交的436幅地塊中共188塊為底價成交，占到43.1%，較上月大幅下降34.8個百分點。

（3）企業拿地還不積極，四季度或是抄底時機。我們認為，一方面，隨著9月30號央行房地產信貸調整新政落地，對市場起到極大的提振作用，許多房企醞釀提價或者繼續平價走量的同時，拿地信心也將進一步堅定；另一方面，雖然四季度主要房企的重心還在去庫存、沖業績上，但考慮到明年土地儲備和后續開發的持續，必將在四季度加大土地儲備；再者，地方政府基于財政收入考慮，四季度推地力度或將加大，預計四季度土地市場將會迎來穩步回升，而一線城市和市場表現較好的二線城市將成為拿地熱點。

宏觀環境/市場快評

上半月成交不溫不火，四季度沒那么樂觀

9月30日央行重磅炸彈落地，提出放松限貸相關政策，緊接著的“黃金周“各家企業都順勢而動，不少企業也是捷報頻傳，不少人認開始認為樓市正在回暖。我們從上半月30個重點城市的成交情況來看，其實不然。

CRIC點評：（1）黃金周后市場再次歸于平淡。總體來看，整體市場成交不溫不火，四季度的開始差強人意。根據克而瑞數據統計，全國30個重點城市10月上半月成交面積約為719.64萬平方米，同比減少18%，環比9月下半月下降22%，10月上半月住宅成交套數約6.7套，同比、環比均下降20%。可以看出，盡管大家感覺十一黃金周各家企業銷售情況良好，但實際整體市場并不盡如人意。

（2）一線城市破局難，二三線政策收效微。從各能級城市來看，市場表現與整體市場走勢基本一致，但又有所差異。

10月上半月，一線城市成交依然走低，成交面積和套數較去年同期分別下降20%和17%，環比也有所下滑。一方面是黃金周備案的影響，另一方面也在政策的不放松。到目前為止除三亞外，仍處于限購狀態的就只有一線城市了，短期內想要政策松綁也無法實現，盡管廣州此前也有傳言放松限購，但終究無法落實，這樣膠著的狀態還將持續。而限貸方面，從目前的政策來看，基本上沒有放松。

二線城市今年來陸續放開限購，同時地方政府層面也不斷給予扶持，加上9月底的限貸松綁，可以說政府救市的利好因素都占了，但是成交面積和套數的同環比下降依舊非常大。主要在于雖然政策的出臺有利于提振購房者信心，但是政策細則的不明朗，導致消費者的觀望情緒依然濃重，10月第二周的成交還略低于9月最后一周。

三線城市的樓市歷來表現平平，發現前景較好的三線城市如佛山、無錫等，在限購、限貸陸續放松之后，撇除黃金周的備案影響因素，從10月第二周的數據來看，較9月最后一周有明顯提升。總體而言，四季度的開始并沒有給出一份可喜的答卷，十一黃金周固然有人賣的好，但是市場依然偏冷，企業還得打起十二分的精神應對四季度。