本期導讀

“金九”即將過去，樓市限購調整深入推進，限貸松綁風聲四起，市場觀望情緒有所下降。在房企業績達成率普遍較低的情況下，未來幾個月，只有積極主動營銷，搶占市場先機才是成交利器。“金九”不及預期但延續企穩筑底趨勢

22日下午，市場熱傳“四大行將放開限貸”，即只要還清房貸余額，都算作是首套房，首套房貸利率或可回到7折，同時第二、第三套房也可恢復至基準基準利率水平。政府這次是真急了

2015年19日-23日，昆明秋季房交會在昆明國際會展中心舉辦，房地產意向成交金額6.9億元，成交面積7.14萬平米（含商業面積5183平米），成交住房套數730套。昆明秋季房交會參展數量銳減，“金九”不金

本周2宗土地供應，5.2萬㎡，較上周下降458%；成交方面，本周無土地成交。

本周商品房供應有較大降幅，供應面積近僅24萬方；成交方面，基本與上周持平，成交面積近24萬㎡，成交套4010套。

宏觀環境/政策資訊

“金九”不及預期但延續企穩筑底趨勢

CRIC點評：市場成交未有明顯突破，各線城市成交同環比仍舊下滑。據CRIC監測，前3周，從全國重點城市(見下表)成交的情況看、無論一線、二線、三線城市同比全部下跌，較2013年同期分別跌21%、7%、19%，但跌幅明顯回落，其中，二線城市跌幅最小；從環比來看，情況有較大回升，但兩極分化趨勢明顯，一、二線城市環比繼續下降，三線城市卻出現大幅增長；同、環比增長城市增多、降幅繼續收窄，整體延續筑底企穩態勢；限貸與降價不力制肘成交突破，房企主動營銷才是成交利器。

政府這次是真急了

22日下午，市場熱傳“四大行將放開限貸”，即只要還清房貸余額，都算作是首套房，首套房貸利率或可回到7折，同時第二、第三套房也可恢復至基準基準利率水平。據消息稱，目前正在吹風階段，預計該政策隨后出臺。

CRIC點評：傳聞成真的可能較大。對于限貸的放開，不論是開發商、普通購房者還是地方政府都是舉雙手歡迎的。而就商業銀行層面來說，購房者如果已經結清了原來所有的貸款，其存在的風險的概率是很低的，所以在可行性這塊，各方基本都能夠接受。政府不顧一切，力保經濟。政策需配套出臺，能否扭轉頹勢還存疑。如果限貸放開最終得以證實并被實施，對于短期的房地產市場表現無疑是非常正面的。除了剛性需求能夠得到益處外，許多改善型購買需求也將被引出，某一到兩個月的時間段內，各地的交易量不排除會出現井噴的可能。不過對于價格這塊能否止跌以及，交易量會否持續改善、以及本輪調整能否終結，我們還不抱有太大的信心。

宏觀環境/市場快評

100%貸款買房，放松限貸又出大招了？

9月22日，新推出的北京通州區合生摩爾公館項目利用“房抵貸”金融產品，推出“100%貸款購房”計劃。購房者利用自己或親友名下房產，經過估值評測后，抵押給新浪樂居金融機構房金所申請“房抵貸”，半個月內即可獲得為期1年、最高50%抵押物評估價的專項資金作為購房首付款，剩余房款依然可以申請商業貸款。

CRIC點評：

“地產+互聯網+金融”開啟“全額貸款”新營銷

今年以來，房企銷售壓力較大，在通州、大興、房山等剛需項目較為集中的區域,開發商搶占市場份額的壓力非常大。為推動銷售，合生創展將“地產+互聯網+金融”相結合，再次提出“房抵貸”全新的銷售模式。從而使其新推的北京通州合生摩爾公館成為全國第一個“全貸款信用購房”的樓盤。從條例細則來看，“房抵貸”活動只針對合生創展2014年新推出合生摩爾公館項目，如果購房者選擇“全貸款購房”，即可享受首付金融貸款總貸款額中首付金融貸款、剩余房款商業貸款的100%純貸款購房，“房抵貸”利率與銀行貸款利率持平,為基準利率的1.1倍。在貸款額度方面，購房者抵押房產獲得的專項購房資金也是有上限的，最高只能獲得100萬元專項資金。該項目唯一的優勢是項目是不限購商業產權,總價相對很低,首付不超過50萬元。

兩座大山，推進房企與第三方金融機構合作

對于房企自身而言，今年以來各地市場供求不均衡，購房者動力不足，銷售脫節；多地區迫于市場壓力，在年中后陸續放開限購政策，吸引購房者。從今年1-8月的銷售情況來看，在已公布銷售目標的房企中多數完成度都在60%以下，與去年同期相比下滑嚴重。為了保證房企盈利目標，同時緩解資金壓力，加快銷售是房企最后的機會。事實上，就在9月15日，萬科與平安一起開發了一款年化收益率在6.5%以上的金融產品--“平安萬科購房寶”，投資者在獲得理財收益的同時，還可以同時認購房源。這一系列的營銷舉措反映了在限購限貸環境下，房企繞過銀行另辟蹊徑，與互聯網金融進行合作，是對傳統金融的另一次改進，為房企打開了銷路。

昆明秋季房交會參展數量銳減，“金九”不金

2015年19日-23日，昆明秋季房交會在昆明國際會展中心舉辦，房地產意向成交金額6.9億元，成交面積7.14萬平米（含商業面積5183平米），成交住房套數730套，其中購房惠意向成交64套。

CRIC點評：

參展數量五年來第二低，同比下降42.9%

2014年秋交會正式參展項目由原來的82個增加至94個，另外還有50個項目以“蹭展”形式“參展”。2012、2013年秋交會正式參展項目106、163個，今年93個項目同比去年同期，參展量減少70個，同比下降42.9%。

意向成交730套房，結果超出預期令人欣慰

意向成交金額方面，今年6.09億元同比去年減少1.12億元，同比下降15.53%。但值得注意的一點是，今年在參展項目同比大幅減少42.9%的情況下，意向成交金額同比下降率僅15.53%，說明各個樓盤的意向成交情況要優于去年。在全國樓市整體下行的情況下，這樣的結果還是令人比較欣慰的。

樓市進入調整期，“金九銀十”難改整體頹勢

自8月11日，昆明正式取消“限購”已一月有余，就昆明商品房成交數據來看，成交卻有上升，但與往年同期相比，降幅依然不小，再次印證樓市進入調整期，房價趨于理性，市場趨于穩定。但今年“金九”的跡象并不明顯，而10月的成交預期一樣不容樂觀。今年昆明秋交會一反常態，在規模和效果上都不如春季房交會。而且在本次房交會上，剛需樓盤成為主要的成交來源，特惠房源成為購房者的主要關注點，首付分期等營銷措施也成為要吸引客戶的有效手段。在未來較長的一段時間內，供應過剩（包括總量過剩和結構性過剩，也包括二手房供應）、房價整體下調和收入決定的真實需求，將全面取代過去10年供不應求、房價上漲和資金面決定的投資需求，成為決定未來樓市運行的主要因素。

宏觀環境/行業動態

杭州要取消預售制度改現房銷售了？

9月26日余政儲出〔2014〕39號杭州未來科技城83號宅地正式掛牌報價，起價總價6.31億元，樓板價約為4774元/平米。該地塊雖然起始價格不高，但其出讓條件的嚴苛令人咋舌。我們認為杭州短期內取消預售制度可能性不大，該地塊的出讓目前只是個別現象。當然調整預售制度這還是有可能的，預售制度出臺已久，市場在變，政策也應該跟著調整，才能更好地調節市場。但是改革不是一蹴而就的事情，尺度也不能一下子放開，循序漸進才是王道。

CRIC點評：

“地產+互聯網+金融”開啟“全額貸款”新營銷

從各項嚴苛的條件來看，可以說該地塊是杭州預售制度出臺以來，最嚴苛的土地出讓條件。該地塊對企業的資金鏈要求較高，不排除有勾地嫌疑。首先，該地塊要求起始總價50%的競拍保證金，遠遠高于一般20%的標準。其次，地塊要求出讓后1個月內交清土地價款的95%，剩余的5%也需在12個月內交清。這兩點就明顯增加了企業拿地前期的資金要求，而除此之外，該地塊還要求地上總建筑面積的90%需現房銷售，這將進一步增加企業后續開發運營中的資金壓力。如此出讓條件能讓不少房企望而卻步，定向轉讓的嫌疑較大。

取消預售制度短期可能性不大

有傳聞稱，出讓條件之所以如此嚴格，主要是因為政府對于市場狀況有所顧慮，為防止項目后期出現爛尾的情況，才會“出此下策”。而之前也有報道稱，杭州市相關部門正組織論證修訂《杭州市房地產開發經營管理若干規定》，修訂內容將涉及商品房預售制度，將提高商品房預售的門檻，或取消預售制度。因此此次事件，被市場解讀為杭州試水廢除預售制的開端。但是我們認為，這種可能性不大。預售制始于1994年，當時政策的出臺旨在打消入行壁壘，扶持開發商。預售制實施以來房企和購房者都是大大受益，房地產市場也經歷了快速發展階段。但如果今天一旦取消預售制度將會給市場帶來很大的沖擊，多方利益都將受損。因此我們認為杭州短期內取消預售制度可能性不大，該地塊的出讓目前只是個別現象。當然調整預售制度這還是有可能的，目前的預售制度出臺已久，而過去幾年的房地產市場卻是經歷了翻天覆地的變化，市場在變，政策也應該跟著調整，才能更好的起到市場調節作用。但是改革不是一蹴而就的事情，尺度也不能一下子放開，循序漸進才是王道。