本期導讀

9月2日，有媒體報道，為搶占“金九”，近期上海樓市推盤量開始陡增，8月底有上千套房源入市。進入9月，上海共有275個樓盤采用優惠促銷，個案樓盤最低可打七折，更有還未開盤就已經表示將推出優惠措施。“金九”前瞻——折扣力度或將進一步加強

9月3日，有媒體報道，監管層將允許上市房企在銀行間市場發行中期票據。時隔5年，房地產債券融資再次回到人們的視野。中票發行將使三類房企受益

本周0宗土地供應；成交方面，僅有一宗尋甸的科教用地底價成交。

本周商品房供應較上周有大幅增長，成交方面，成交套數輕微增加，成交面積有小幅增長，近20萬㎡，成交套2299套。

本周中秋小長假，無新開盤項目。

本周同德昆明廣場、大宥城、鑫世界、聯想科技城等項目周末在售樓處舉行了營銷活動。

宏觀環境/政策資訊

“金九”前瞻——折扣力度或將進一步加強

9月2日，有媒體報道，為搶占“金九”，近期上海樓市推盤量開始陡增，8月底有上千套房源入市。進入9月，上海共有275個樓盤采用優惠促銷，個案樓盤最低可打七折，更有還未開盤就已經表示將推出優惠措施。

CRIC點評：就調研結果來看，22個樣本城市中，目前有12個城市還沒有出現明顯的降價項目，其中有南寧、廣州、北京等地。有5個城市，雖然目前都有降價的項目，但較之8月，其折扣的力度并無增加；也有些項目雖沒直接說降價，但采用暗降的手法進行，它們分別是南京、武漢、青島、福州和成都。房企因項目而異，采取不同營銷方式和優惠力度。開發商需加大折扣力度，方能在“金九”占得先機。最后，還需指出的是，“金九銀十”能否取得好的效果，除了開發商外，還要有政策的配合，即管理層對于限貸這塊采取更多積極地舉措，例如貸款額度的增加，房貸利率的放松，認房不認貸政策的鋪開，只有這兩者達到共振，市場或許才有可能出現改觀。

中票發行將使三類房企受益

9月3日，有媒體報道，監管層將允許上市房企在銀行間市場發行中期票據。時隔5年，房地產債券融資再次回到人們的視野。對房企而言，這將意味著什么？

CRIC點評：根據銀行間市場交易商協會最新數據顯示，今年1-7月，通過交易商協會注冊發行的非金融企業債務融資工具約2.38萬億元，同比增加5817.4億元，占社會融資規模比重為8.73%，同比提高了1.13個百分點。(1)行業回歸常規，金融政策加大托市力度；(2)中期票據期限長、成本低；(3)防范潛在風險，三類房企會重點受益。我們預計：從風險防范的角度，今后銀行間債券市場將重點向三類房企開放：一是實力房企，如萬科、保利、中海等；二是財務穩健的房企，如華潤置地、招商地產等；三是專注保障房和新型城鎮化的房企，如佳兆業、華夏幸福。此外，房企的保障房和新型城鎮化項目在銀行間市場發債的門檻也將大大降低。

宏觀環境/市場快評

五年間跌出TOP20的那些房企

2009-2013年，政策導致房地產市場波動不斷，但強者恒強，TOP20房企的金額集中度從11.89%上升18.89%，年均提升1.75個百分點。期間，整個行業銷售額年均增長16%，而TOP20高達31%，幾乎為行業增速的兩倍。但事實上，即便是大型房企發展也并非一帆風順。對比2009年的TOP20，2013年共有2家房企新上榜，2家房企從榜單中消失，另外18家房企的排名則始終在TOP20中波動。

CRIC點評：

排名變化：戰略創新催生“黑馬”，守舊派退出主流陣營

有人歡喜有人憂。有房企通過差異化的增長模式“彎道超車”，上演了一出“屌絲逆襲”的戲碼；也有原本叱咤風云的房企，逐步退出了主流陣營。上市和差異化定位助推融創、華夏幸福銷售增長。家族化的合生創展和星河灣逐步被邊緣化。

份額變化：大多TOP20房企增速平穩，部分排名改變顯著

強者恒強，大多數房企維持著前20的排名，在大多數房企穩健增長的同時，有部分房企排名提升和下降較為顯著。總體來說，選對戰略、睬準時機的房企迎來了一輪高速增長，但部分戰略有偏差的房企暫時落后。綠地和碧桂園業績顯著提升，模式完全不同。綠城、富力和雅居樂受產品結構拖累，份額和排名下滑。在top20中，排名和市場份額下降最明顯的三家企業為綠城、富力和雅居樂。這三家企業排名和份額下降原因十分一致：受到調控的影響，產品的定位和需求不符。

結論：房企惟有緊跟形勢不斷改變戰略，才能維持市場份額。無論是目前領先還是落后的房企，都應當認識到唯有跟隨時代的變化不停地制定新戰略，認識自身弱點，才能長久地在排行榜上占有一席之地。

宏觀環境/行業動態

昆明出臺容積率計算新規：陽臺和入戶花園要算全部面積

近日市規劃局出臺《昆明市規劃局容積率計算規則》(以下簡稱《規則》)，自9月29日起實施。新規將嚴厲遏制開發商“偷面積”行為，層高過高的“小復式”、空中花園、陽臺算一半面積——這些開發商用于吸引購房者的種種“優惠”都將成為歷史。據了解，已審批以及在售的項目則不受此影響。

CRIC點評：（1）新規要點。新出臺的《昆明市規劃局容積率計算規則》共十一條。新規首先明確了容積率的概念，并對容積率計算公式中的計容建筑面積、建筑基底面積進行了解釋和定義。在《規則》進一步完善了容積率計算的相關要求中，重點包括五個方面：一是對建筑物標準層容積率計算做了詳細的規定；二是在規定建筑層高標準的同時，充分考慮了特例情況；三是為鼓勵高層建筑設置避難層、隔震層，規定：整層作為避難層的，避難層(避難間)建筑面積(含樓梯間)不計入容積率；四是為規避建筑頂部造型過高出現風荷載過大的問題，或頂部造型封閉后帶來建筑面積增加過多，規定了頂部造型的占比及封閉原則；五是根據國家新出臺的規定，要求住宅戶內入戶花園、空中花園等有頂蓋的可供人活動的開敞、半開敞空間按陽臺面積計算規定計算建筑面積，并計入容積率。

（2）開發商“大贈送面積”將成為歷史。“一房變兩房”、“兩房變三房”、“贈送超大陽臺、飄窗、地下室”等是開發商慣用的營銷噱頭，消費者往往也較為認可。但新規發布以后，開發商無法再以此作為吸引購房者的賣點，戶型設計必須更加合理實用，尤其是小戶型的設計。今后競爭愈加激烈，市場愈加規范，如何在戶型設計上脫穎而出，在其他方面更好的讓利消費者，以更高的性價比獲得消費者的青睞，是開發商要面臨的新挑戰。

（3）消費者購房維權將有法可依。“贈送面積”表面上是購房者以較為實惠的價格獲得了更多的使用面積，但實際上這部分的價格開發商早已計算在房價以內，這只是開發商利用消費者“占便宜”的心理常用而且效果不錯的一種營銷手段。而購房者支付較高房價換來的“免費面積”并得不到法律認可，不屬于產權面積，今后遇到拆遷、出售、繼承、抵押等情況時，購房者的權益很難得到保護。新規實行以后能夠對開發商“偷面積”行為進行較好的約束，購房者維權將有法可依。