克而瑞2014年3月昆明月報：國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃落地帶來機遇

云南房網(wǎng)2014年04月16日 14:56

二、城市中心城區(qū)產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整升級，為商業(yè)地產(chǎn)繁榮提供良好契機：隨著新型城鎮(zhèn)化逐步推進，我國的經(jīng)濟發(fā)展模式有望從投資拉動轉為消費拉動，目前國人的消費潛力不容小覷，因此引起了我國商業(yè)地產(chǎn)市場的興起和發(fā)展，隨著新型城鎮(zhèn)化的逐步深入，商業(yè)地產(chǎn)將大有作為。

首先，城鎮(zhèn)化下的人口紅利為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了堅實的基礎。2013年末，我國城鎮(zhèn)化率為53.7%，還處在加速發(fā)展時期，未來十年至少有約1億人口流入城市。城市人口的進一步增加與集聚，必然會帶動商業(yè)地產(chǎn)的需求和發(fā)展。

其次，城市群聯(lián)動發(fā)展步伐的加快是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的契機。一方面，城市群的集聚效應會進一步增強對商業(yè)地產(chǎn)的帶動作用。目前我國大致可劃分為20個重點城市群，城市群將作為我國新型城鎮(zhèn)化的重要形態(tài)，起到區(qū)域經(jīng)濟增長極的引領作用，通過其集聚和輻射作用促進區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，城市群的發(fā)展必將因集聚人口和集中資源而大大推動商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。另一方面，城市群的聯(lián)動發(fā)展將極大地推動中小城市經(jīng)濟發(fā)展和消費觀念的升級。

再次，優(yōu)化城市產(chǎn)業(yè)結構，以產(chǎn)城融合和服務經(jīng)濟為主導，將促進各類商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展。《規(guī)劃》指出要適應居民消費需求多樣化，提升生活性服務業(yè)水平，擴大服務供給，提高服務質量，推動特大城市和大城市形成以服務經(jīng)濟為主的產(chǎn)業(yè)結構。推動特大城市中心城區(qū)部分功能向衛(wèi)星城疏散，強化大中城市中心城區(qū)高端服務、現(xiàn)代商貿(mào)、信息中介、創(chuàng)意創(chuàng)新等功能。這就要求對傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)進行改造升級，提升商業(yè)業(yè)態(tài)等級，完善城市配套功能，通過對舊城的改造和商業(yè)業(yè)態(tài)的更新，優(yōu)化商業(yè)網(wǎng)點布局。這些都為大中城市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展和繁榮提供良好機遇。

三、中小城鎮(zhèn)放開戶籍限制，中小城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迎來機遇期：《規(guī)劃》提出推進新型城鎮(zhèn)化的指導思想之一就是以城市群為主體形態(tài)，推動大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展。這就意味著要構建科學合理的城市格局，大中小城市和小城鎮(zhèn)、城市群要科學布局，與區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展和產(chǎn)業(yè)布局緊密銜接，與資源環(huán)境承載能力相適應。

為了促進農(nóng)村轉移人口在城鎮(zhèn)的順利落戶，《規(guī)劃》提出了差異化的城市落戶政策。《規(guī)劃》指出，以合法穩(wěn)定就業(yè)和合法穩(wěn)定住所(含租賃)等為前置條件，全面放開建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制，有序放開城區(qū)人口50萬—100萬的城市落戶限制，合理放開城區(qū)人口100萬—300萬的大城市落戶限制，合理確定城區(qū)人口300萬—500萬的大城市落戶條件，嚴格控制城區(qū)人口500萬以上的特大城市人口規(guī)模。大中城市可設置參加城鎮(zhèn)社會保險年限的要求，但最高年限不得超過5年。特大城市可采取積分制等方式設置階梯式落戶通道調(diào)控落戶規(guī)模和節(jié)奏。

同時，《規(guī)劃》還提出要加快發(fā)展中小城市。把加快發(fā)展中小城市作為優(yōu)化城鎮(zhèn)規(guī)模結構的主攻方向，加強產(chǎn)業(yè)和公共服務資源布局引導，提升質量增加數(shù)量。重點鎮(zhèn)發(fā)展成為中小城市。培育壯大陸路邊境口岸城鎮(zhèn)，完善邊境貿(mào)易、金融服務、交通樞紐等功能，建設國際貿(mào)易物流節(jié)點和加工基地。

《規(guī)劃》也提出有重點地發(fā)展小城鎮(zhèn)，特別是大城市周邊的重點鎮(zhèn)，要加強與城市發(fā)展的統(tǒng)籌規(guī)劃與功能配套，逐步發(fā)展成為衛(wèi)星城。發(fā)展具有特色資源、區(qū)位優(yōu)勢的小城鎮(zhèn)，通過規(guī)劃引導、市場運作，培育成為文化旅游、商貿(mào)物流、資源加工、交通樞紐等專業(yè)特色鎮(zhèn)。

由此可見，未來新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展是大中小城市和小城鎮(zhèn)互促共進的城鎮(zhèn)化，新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展將逐步提高中小城鎮(zhèn)的未來發(fā)展地位。中小城鎮(zhèn)將成為大城市與農(nóng)村之間的重要聯(lián)系紐帶，緩解在城鎮(zhèn)化進程中出現(xiàn)的資源匱乏、房價高漲、空心村等矛盾，同時也將通過吸納農(nóng)村人口轉移，成為房地產(chǎn)市場發(fā)展新的增長極。