六、未來房地產(chǎn)市場：城鎮(zhèn)化、穩(wěn)投資、長效機(jī)制推動市場良性發(fā)展
通過本次兩會，我們對未來房地產(chǎn)市場走勢有了如下判斷：
1、新型城鎮(zhèn)化將成為推動房地產(chǎn)發(fā)展的主要動力。新型城鎮(zhèn)化明確了今年3個1億人的工作任務(wù)。1）促進(jìn)約1億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)，改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村。這將為房地產(chǎn)市場帶來大量的直接購房需求，有利于未來一段時期內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展；2）引導(dǎo)約1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化，意味著未來在中西部中心城市周邊城鎮(zhèn)人口聚集速度可能有所加快，購房需求或?qū)⑨尫拧?/p>
2、穩(wěn)定增長的投資為房地產(chǎn)業(yè)提供發(fā)展環(huán)境。“穩(wěn)增長”仍將是2014年我國社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體發(fā)展目標(biāo)，政府工作報告中明確，要把投資作為穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長的關(guān)鍵，保持固定資產(chǎn)投資合理增長。這意味著在M2平穩(wěn)增長的基礎(chǔ)上，作為固定資產(chǎn)投資重要組成部分的房地產(chǎn)投資在今年仍將有穩(wěn)定增長，房地產(chǎn)業(yè)總體保持良好的發(fā)展環(huán)境。
3、保障性安居工程建設(shè)將在未來一年持續(xù)推進(jìn)。李克強(qiáng)總理多次強(qiáng)調(diào)住有所居，對棚戶區(qū)改造的重視程度甚高。1）2014年棚戶區(qū)改造任務(wù)為470萬套，在上年304萬套的基礎(chǔ)上大幅提升。此前棚戶區(qū)改造項目就有相關(guān)金融財政政策支持，未來政策仍可能朝此傾斜；2）政策性住房投融資機(jī)制和工具將迎來創(chuàng)新，此前住建部就有提出籌建中國住房保障銀行，未來相關(guān)政策性金融機(jī)構(gòu)的建立將有效拓展保障性安居工程的融資渠道；3）在加大總體供應(yīng)的基礎(chǔ)上，繼續(xù)增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房，未來房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)或?qū)a(chǎn)生變化。共有產(chǎn)權(quán)住房已在部分城市取得成效，未來將在更多城市特別是房價較高的大城市推進(jìn)；4）2014年，公租房、廉租房并軌管理將進(jìn)入實質(zhì)性階段。
4、房地產(chǎn)細(xì)分市場受關(guān)注，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將獲更大支持。政府工作報告在肯定投資關(guān)鍵作用的同時，更加強(qiáng)調(diào)了內(nèi)需對拉動經(jīng)濟(jì)的主引擎作用，并提出消費(fèi)是擴(kuò)大內(nèi)需的主要著力點，擴(kuò)大服務(wù)消費(fèi)將成為消費(fèi)增長的重要動力。與即將重點發(fā)展的養(yǎng)老、健康、旅游、文化等服務(wù)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，或?qū)⒃谖磥淼玫礁嗟恼咧С郑剿髯≌獾钠渌?xì)分市場領(lǐng)域?qū)⒊蔀槠放品科笙乱浑A段發(fā)展的新契機(jī)。
5、長效機(jī)制建立健全仍是房地產(chǎn)發(fā)展的主要方向。房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展重在建立長效機(jī)制。從兩會動向來看，今年長效機(jī)制建設(shè)將主要落腳于腳踏實地“邁第一步”，推進(jìn)不動產(chǎn)登記和房地產(chǎn)稅立法、關(guān)注農(nóng)村土地確權(quán)，將為房地產(chǎn)財稅制度改革和農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)打下堅實基礎(chǔ)。另一方面，在建立長效機(jī)制的同時，也要在短期內(nèi)堅持“分類施策、分城施策”的宏觀調(diào)控，增加普通商品房供應(yīng)，抑制投機(jī)投資性需求。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，短期內(nèi)熱點城市限購將持續(xù)，三四線城市仍面臨較長的去化周期，城市選擇需把控風(fēng)險。
正如李克強(qiáng)總理今天在答記者問時所言，“遇萬難需放膽，破困局要智慧”，房地產(chǎn)行業(yè)各要素正在迎來深度變革，政府作為房地產(chǎn)調(diào)控的實施者，制定調(diào)控政策時要更為科學(xué)，而房地產(chǎn)企業(yè)與購房者，同樣需要積極思考，在改革的大浪潮中把握市場機(jī)遇。
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