昆明商業地產發展研判之二：綜合體運營現狀調查

云南房網2014年03月11日 08:57

之前，云南房網就昆明城市綜合體是否過剩問題做了“昆明商業地產發展研判之一：城市綜合體過剩？”的報道。對于不斷發展變化的任何一個城市來說，這樣的提問肯定會有完全不同的意見和聲音作為回答。當然對于一個城市綜合體是否過剩的疑問，也要看各個項目在實際具體規劃運作時的操控能力如何。這實在是一個仁者見者智者見智的問題。拋開辯證的思維，云南房網從實際出發，通過實地走訪調查目前昆明已經運營起來有幾年時間，或是運營時間還不算很長，或是才剛剛運營起來幾個月的幾大商業綜合體，看看這些商業綜合體的運營現狀如何，后來者如何居上？這個問題值得這座城市思考。

市中心片區：順城開業4年多它在你心中是什么地位？

你對順城購物中心的記憶緣起幾何？我想這個問題對于不同年齡段的人來說，答案一定會是不同的。對于筆者來說，真正開始關注它，還是因為好萊塢大導演詹姆斯·卡梅隆耗時12年才完成的《阿凡達》一片，于2010年1月在順城王府井IMAX廳華麗麗的上映……

記得當時影片還未正式在昆明上映，關于這部片子的極好口碑，早已將影迷非影迷的好奇心都掉的高高的。而當時西南首個IMAX巨幕影院剛好于2009年9月時，在順城購中心三樓開起來。“難得等來這等大片，當然要去效果最好的影院觀看啦。”這句話將當時順城百老匯影院一票難求的原因表述的實在到位。筆者還記得，當時眾多聽眾給電臺發去消息，與電臺進行著，只要完成互動，即有機會獲得順城百老匯IMAX巨幕影院《阿凡達》電影票2張的活動。聽參與的熱度，一度讓筆者覺得可以獲得電影票的幾率，和中個什么彩票大獎已經快劃等號的程度，于是順城購物中心這個雖然位于市中心，但經過這么幾番精心改造打造之后，對它的形象和定位才被我真正記住了。

2009年9月29日，占地12萬平方米的王府井百貨、王府井購物中心正式開業。據新聞報道資料顯示，順城王府井購物中心副總經理、昆明王府井百貨總經理趙英明曾表示，購物中心品牌引進達到700多個，其中20%~30%的品牌是昆明市場沒有的。開業期間這道新鮮“私房菜”的烹調不僅有常規百貨貫用的價格手段，更會體現在王府井規模、全員營銷理念以及特別服務上。

“私房菜”三個字道出了當時順城王府井購物中心給昆明商業市場的映象。的確王府井將ZARA、CalvinKlein、VERRI、Gieves&Hawkes、Kent&Curwen、Vans等等一些國際時尚中高端品牌引進了昆明。在規劃定位上，將一層設置為國際潮流中高端時尚購物區，二樓則更為注重原創設計品牌的整合，三層則依托百老匯電影院，增設了一些如餐飲、娛樂、童裝、玩具的購物消費區，更為注重的是在體驗性上。

時至今日，順城購物中心開業已過去4年多時間，你們經過或是逛順城的時候，有覺得它落伍的地方嗎？說實話，筆者懷著審視的心理去認真逛了一趟之后，它確實并沒有讓我失望。

雖然一層是沿街開放性的商業，但明確的品牌指示牌，并不會讓你找不到想要逛的某個牌子在什么地方。摸清各牌子大致位置之后，對于市中心不低的租金壓力下，這些大牌的銷售情況如何，筆者也頗為好奇。調查下來的情況是，像ZARA、CK、法國品牌Lacoste等這些知名度本身就比較高的品牌，銷售店員都表示，“一般客人進店試穿之后，70%—80%的成交率基本都可以保證，周末和晚上的進店率和成交率都會高于這個數字。而消費人群在20歲—50歲之間更為集中。”據筆者了解，這些品牌的價格從幾百元到萬元都有，平均價位也超過千元。銷售率能達到80%，甚至更高，除得益于位于市中心這個絕好的地段因素外，消費體驗感和品牌本身的影響力帶來的作用都是功不可沒的關鍵。

上到順城購物中心的二樓和三樓，年輕、時尚、輕松的氛圍要明顯濃過一層。當然在這樣的氣氛烘托下，人氣自然也不是想象中那種，認為樓層走高，則人氣也會受到影響。相比購買門檻較高的一層，二三樓的年輕人更多一些，一些原創時尚小店可能在轉角就會給你一個逛街的驚喜。一些歇腳小站又將會停留在此，最終形成點什么消費的幾率大大提升。

而購物中心里面輕易就可以看到購物指示牌上，除清晰標明品牌位置，還有提醒您掃一掃二維碼，關注購物中心微信公眾平臺可獲得驚喜這樣與時俱進的標注。進入到順城購物中心微信公眾平臺之后，里面包括了一些優惠活動預告、往期活動展示、品牌介紹、民生關注等信息，作為一個微網站，給關注它的人思路明確、做事有態度的感覺。

逛到三樓，這久有什么精彩影片上映，逛街逛累了，不如就去看場電影休息放松下的想法很容易變為現實。電影散場出來接著去吃個飯，沒有什么事再去喝個咖啡吃個甜點什么的，覺得都是順其自然的事。