據(jù)《新快報(bào)》報(bào)道，住房貸款有3種——公積金貸款、商業(yè)貸款和組合貸款，申請(qǐng)哪種貸款更合適？還有一點(diǎn)要注意，銀行會(huì)要求您辦理房產(chǎn)保險(xiǎn)，您知道住房保險(xiǎn)的知識(shí)嗎？貸款買(mǎi)樓選擇公積金還是商業(yè)貸款？
最近，住房公積金貸款又出臺(tái)了新管理規(guī)定，從機(jī)構(gòu)調(diào)整上進(jìn)一步規(guī)范住房公積金的管理，加上前段時(shí)期銀行降息帶動(dòng)的住房公積金降息，住房貸款又一次成為大家關(guān)注的話題。新快報(bào)相繼接到多位讀者電話或來(lái)信，詢問(wèn)貸款買(mǎi)樓，究竟是選擇公積金貸款合算還是選擇銀行貸款合算？
有讀者問(wèn)，“因?yàn)檗k理公積金貸款需立即支付各種費(fèi)用，雖然比商業(yè)貸款利率低一個(gè)百分點(diǎn)左右，但綜合考慮總支出，公積金貸款是不是虧了？”為了弄清這個(gè)問(wèn)題，新快報(bào)記者請(qǐng)教住房公積金管理中心及銀行界等有關(guān)專家，比較這兩種貸款方式的優(yōu)勢(shì)。
擔(dān)保方式：公積金多一種
銀行商業(yè)貸款主要有“質(zhì)押擔(dān)保”、“連帶責(zé)任保證”、“抵押加連帶責(zé)任保證”三種擔(dān)保方式，其中較常用的是″抵押加連帶責(zé)任保證″擔(dān)保。
住房公積金貸款有四種擔(dān)保方式，即“質(zhì)押擔(dān)保”、“連帶責(zé)任保證”、“抵押加連帶責(zé)任保證”、“抵押加購(gòu)房綜合險(xiǎn)”。常用的是后兩種，即“抵押加購(gòu)房綜合險(xiǎn)”和“抵押加連帶責(zé)任保證”。
抵押加購(gòu)房綜合險(xiǎn)是公積金貸款比商業(yè)貸款可以多采用的一種擔(dān)保方式，為購(gòu)房者提供了多一種選擇，也為那些找不到保證單位的借款人提供了一條貸款渠道。
通常，商業(yè)貸款準(zhǔn)許借款人貸款購(gòu)房的項(xiàng)目，都是與銀行簽了協(xié)議的項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商須為在銀行貸款購(gòu)房的人提供擔(dān)保。而公積金貸款則沒(méi)有與開(kāi)發(fā)商簽訂協(xié)議，即用公積金貸款買(mǎi)房，開(kāi)發(fā)商可提供保證，也可不提供。開(kāi)發(fā)商不提供保證的，借款人可以找自己?jiǎn)挝换蚱渌麊挝粸樽约旱馁J款做保證，如果找不到擔(dān)保單位的借款就需要購(gòu)買(mǎi)綜合保險(xiǎn)。
如借款人購(gòu)買(mǎi)太平洋保險(xiǎn)公司的房屋財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)和壽險(xiǎn)后，保險(xiǎn)公司收取保險(xiǎn)費(fèi)即承擔(dān)相應(yīng)的保險(xiǎn)責(zé)任，保險(xiǎn)的費(fèi)率是根據(jù)出險(xiǎn)的概率精算出來(lái)的。雖然保險(xiǎn)費(fèi)使貸款總的支付費(fèi)用比單位保證方式多，但相應(yīng)減少了借款人將來(lái)的償付風(fēng)險(xiǎn)，比如，借款人失業(yè)、死亡、殘疾，保險(xiǎn)公司經(jīng)審查確認(rèn)后替借款人償付剩余的貸款本息，而且保險(xiǎn)公司不再向借款人或借款人的繼承人繼續(xù)追償代為償還的貸款，也不會(huì)因此而處分房屋。當(dāng)然，如借款人重新就業(yè)后仍需償還貸款。
而在單位保證的擔(dān)保方式下，一旦借款人不能償還貸款，保證單位將為借款人清償貸款，但保證單位相應(yīng)獲得了對(duì)借款人的追索權(quán)，即借款人有責(zé)任向保證單位償還保證單位代借款人償還的貸款，如果借款人無(wú)力償還，保證單位可以按照法定手續(xù)處理借款人所購(gòu)住房。所以購(gòu)買(mǎi)綜合保險(xiǎn)后，當(dāng)將來(lái)出現(xiàn)保險(xiǎn)責(zé)任內(nèi)的償付風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，可以在不降低借款人或借款人的繼承人的收入和生活水平的基礎(chǔ)上清償債務(wù)。很多國(guó)家即使在抵押能夠成立(即國(guó)內(nèi)我們所說(shuō)的抵押登記完畢)的情況下也為貸款進(jìn)行保險(xiǎn)來(lái)分散借款人本人的風(fēng)險(xiǎn)。
同用“抵押加連帶責(zé)任保證”，公積金有著數(shù)。
有關(guān)專家表示，作為一種擔(dān)保委托貸款，住房公積金貸款辦理過(guò)程中發(fā)生的費(fèi)用與所采用的擔(dān)保方式有直接關(guān)系，用不同的擔(dān)保方式，其費(fèi)用也各不相同。因此，公積金與商業(yè)貸款的各自優(yōu)勢(shì)要視具體情況而定。
當(dāng)同樣采用“抵押加連帶責(zé)任保證”擔(dān)保時(shí)，僅從費(fèi)用多少考慮，公積金較有優(yōu)勢(shì)。如按借款人年齡40歲，房屋總價(jià)60萬(wàn)元，10年期30萬(wàn)元貸款來(lái)計(jì)算，住房公積金貸款本息及費(fèi)用總和比銀行商業(yè)貸款少17219.2元。可見(jiàn)，公積金貸款的優(yōu)勢(shì)較為明顯。
費(fèi)用：公積金多了評(píng)估費(fèi)，少了律師費(fèi)
具體應(yīng)繳費(fèi)用方面，當(dāng)前提得最多的是住房公積金貸款的評(píng)估費(fèi)問(wèn)題。因?yàn)樽》抗�積金貸款的評(píng)估是針對(duì)個(gè)人的，每個(gè)人做住房公積金貸款時(shí)都需要到評(píng)估事務(wù)所做評(píng)估，必在需支出這筆費(fèi)用。而銀行商業(yè)貸款的評(píng)估是從開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目入手的，直接針對(duì)項(xiàng)目，評(píng)估合格后與開(kāi)發(fā)商簽訂協(xié)議，個(gè)人辦理貸款時(shí)無(wú)需再評(píng)估也就不用再發(fā)生費(fèi)用。目前，有關(guān)方面已在考慮是否可以參照銀行對(duì)一些大的項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一評(píng)估，以減少個(gè)人以公積金貸款購(gòu)買(mǎi)已評(píng)估項(xiàng)目時(shí)的費(fèi)用。
另外，公積金貸款與商業(yè)貸款兩者調(diào)查方式不同，因此比商貸少了一個(gè)律師費(fèi)。住房公積金貸款是住房資金管理中心委托銀行進(jìn)行調(diào)查，住房資金管理中心向銀行支付手續(xù)費(fèi)，不需貸款人交費(fèi)。而銀行辦理商業(yè)貸款時(shí)委托律師事務(wù)所進(jìn)行借款人資信調(diào)查，律師收取借款人千分之四的律師費(fèi)。
保險(xiǎn)：公積金“購(gòu)房綜合險(xiǎn)”可退保費(fèi)，財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)非必買(mǎi)
如購(gòu)房人用住房抵押進(jìn)行公積金貸款，需到房管部門(mén)辦理抵押登記手續(xù)。借款人在辦理完該手續(xù)后，按照規(guī)定保險(xiǎn)公司將扣除一定手續(xù)費(fèi)后退還借款人剩余期限的壽險(xiǎn)保險(xiǎn)費(fèi)。舉例來(lái)說(shuō)，借款人按照規(guī)定購(gòu)買(mǎi)5年的保險(xiǎn)，當(dāng)他在第二年抵押登記辦下來(lái)后，保險(xiǎn)公司將扣除一定手續(xù)費(fèi)后將剩余3年的保險(xiǎn)費(fèi)退還借款人。抵押登記一般要交納登記費(fèi)，但費(fèi)用不高，一般每建筑平方米在0.3元左右，假如借款人購(gòu)買(mǎi)200平方米的住房，他的抵押登記費(fèi)用將是60元。抵押登記手續(xù)做完后，借款人實(shí)際上僅采用住房抵押擔(dān)保，所以在借款人采用“抵押加購(gòu)房綜合險(xiǎn)”擔(dān)保方式下，最終的總費(fèi)用是多少還要看借款人抵押登記情況，假如借款人借款10年，5年后仍未辦理完畢抵押登記手續(xù)，借款人則還需交納剩余5年的保險(xiǎn)費(fèi)。也就是說(shuō)，交保險(xiǎn)費(fèi)的多少，還要看借款人辦理抵押登記的快慢。目前情況是，抵押登記手續(xù)在房管局辦理，但各區(qū)縣房地局辦理的手續(xù)快慢不盡相同。
另外，個(gè)人住房委托貸款政策已做出調(diào)整，用公積金貸款時(shí)房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)由抵押人自愿購(gòu)買(mǎi)。
明智之舉：貸款首期盡量少付
由于每個(gè)人的財(cái)富積累不一樣，對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)收入增長(zhǎng)的預(yù)期不一樣，消費(fèi)偏好和投資偏好不一樣，因而每個(gè)人會(huì)選擇自認(rèn)為合理的首期付款額。而依據(jù)中央銀行的規(guī)定，購(gòu)房貸款不超過(guò)房?jī)r(jià)的80%，就意味著購(gòu)房者必須準(zhǔn)備20%以上的首期付款。購(gòu)房款是10萬(wàn)元，就得自己掏腰包2萬(wàn)元；購(gòu)房款是20萬(wàn)元，首期付款就達(dá)到4萬(wàn)元。
有專家建議購(gòu)房者最好能申請(qǐng)到70%—80%的抵押貸款，因?yàn)樵谀撤N程度上，貸款愈多
愈好，首期愈少愈好，當(dāng)然這一切都應(yīng)控制在購(gòu)房者的負(fù)債能力之內(nèi)。首期付款額低，就意味著合同期內(nèi)每一期的付款額高，特別是利息負(fù)擔(dān)會(huì)多一些，但購(gòu)房者將有多余的資金用于改善其生活品質(zhì)和其他投資。如果其他投資的收益高于貸款利率，那么選擇較低的首期付款額為好。
更為重要的是，目前的房?jī)r(jià)與一般的商品價(jià)格相比是很高的，很多想買(mǎi)房的工薪族能賺夠首期已經(jīng)不容易，因而選擇最低的首期付款額是明智而必須的。而另一方面，因?yàn)槟壳暗馁?gòu)房貸款利率不斷在降低，那么在如此優(yōu)惠的貸款利率條件下，能夠申請(qǐng)多少貸款就盡全力地申請(qǐng)，只要你不是盲目地追求愈大愈好的房子，利息的支出并不算太大。
此外，如果你手上的錢(qián)不少，收入也可觀，除了購(gòu)房外，你還有其他比較在行的投資，那么不妨選擇盡量低的首付款，反正其他方面的收入會(huì)大大降低利息的負(fù)擔(dān)。不管怎樣，在你的負(fù)債能力范圍內(nèi)，選擇最高的抵押率，最小的首付款，讓錢(qián)能更好地生錢(qián)，是最佳之舉。

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