短期預測：政策面不會出現全局性加壓，全國交易量將保持穩中有增
隨著9月的結束，三季度接近尾聲，2013年最后一個季度正式向我們走來。在經歷了4年的調控之后，2013年的房地產市場將以怎樣的面貌收尾，政策面會不會出現新一輪的加壓，房價上漲的壓力會否持續，哪些項目會在近期內熱銷，市場交易量又將達到怎樣的規模？我們試圖給出自己的解答。
1、政策：新一屆領導班子執政理念轉變，短期內中央層面全局性加壓不會出現
本輪調控嚴格意義上從2010年便已經開始，主要意在修正09年過于激進的房地產政策，主要手段集中在對于銀行房貸的收緊，本輪調控至此正式啟動；進入2011年，限購政策開始全面鋪開，一二線城市被要求嚴格執行限購標準，甚至到了7月，個別三四線城市也被要求加入限購城市名單。2012年2月初，央行在其官方網站上正式審布，將支持首次置業家庭的信貸需求，以糾正過去一年中一刀切政策對剛需的誤傷。可以看到，在2010-2012年，房地產調控主要集中在限貸和限購等行政性的手段上。
2013年適逢中央領導班子換屆，從中央局面在各種公開場合的表態以及重大會議的紀要中，我們開始窺探到些許不同于前仸的新跡象。無論是從央行對銀行拆解利率上升的態度，還是從年中時的中央政治局會議上針對房地產的表述，再戒是房地產再融資開閘的預期，我們看到新一屆政府正在越來越多傾向于使用更加市場化的方式，過去常見的行政性強制手段開始變得難覓其蹤。
正是基于這中執政思路上的新發化，我們認為，四季度類似年初國五條這樣中央層面的強制性行政調控出現的幾率不大。但是考慮到長效機制不可能在短時間內建立，因此短期性以地方為主的局部性調整（例如房價控制目標）將難以避免。根據各地房價上漲壓力的不同，四季度地方政府的調控方向將出現分化：房價上漲壓力較大的城市的政策面將依然保持嚴謹，典型城市如鄭州，于9月初在原有的限購基礎上又做出了新一輪的收緊；而對于那些房價上漲壓力不大的城市，如溫州、蕪湖等，局部放松并沒有遭遇中央的叫停。
2010年至今國家級調控政策梳理
年份 日期 政策簡述 2010年 1月10日 二套房首付于得低于40% 4月14日 二套房首付于低亍50%；北京率先出臺限購政策 6月14日 二套房認定既認房又認貸 9月29日 三套房停貸；建議重點城市限購 11月1日 取消房貸七折利率 2011年 1月26日 二套房首付于低于60%；一二線城市全面限購；既限增量又限存量 4月1日 制定房價控制目標 5月1日 一房一價 7月12日 三四線城市要求限購 10月29日 溫家寶/李克強：繼續嚴格執行政策，進一步鞏固調控成果 2012年 全年 溫家寶總理5次重要講話；財政部、住建部、央行各部委分別表態 2013年 2月20日 國五條出臺：調控時隔兩年再次全面收緊（未果） 7月30日 中央政治局會議：促進房地產市場平衡健康發展
數據來源：CRIC
2、市場：全年商品房交易量有望突破12億，兩大因素決定一二線城市交易量保持平穩
一二線城市方面，兩大因素決定了四季度商品住宅成交量將出現趨穩：
其一，雙16行情的影響正在逐漸淡去，支撐過去16個月成交規模迅速擴張的基本面正在喪失。從2012年5月至今，全國商品住宅市場迎來全面復蘇，其根本動力在于：2011年1月開始調控積壓需求和2012年本期需求兩股力量所產生的疊加效應。簡單計算一下，從2011年1月到2012年4月，需求大致被積壓了16個月；相應的，從2012年5月至今，需求釋放也已經持續了整整16個月有余。據此我們判斷，前期積壓下來的這部分需求的釋放已經接近尾聲，在積壓需求和本期需求（主要是剛需）雙重裹挾下的交易量持續大規模釋放，隨之將告一段落。
2008年至今十大重點城市商品住宅成交走勢（單位：萬平）
數據來源：CRIC
其二，一二線城市目前房價控制目標完成情況不甚樂觀，未來一段時期將面臨著調控政策收緊的可能。年初時國五條要求省會城市、計劃單列市以及直轄市必須制定本地的房價控制目標，一二線城市首當其沖成為政策的打壓對象。而從8月國家70大中城市房價指數來看，絕大多數一二線城市的完成情況堪憂。在這個背景下，地方政府很有可能為了在年內完成房價控制目標，而對房地產調控做出進一步的局部加壓，戒者從行政手段上對成交結極進行調整。基于以上兩個因素的影響，我們判斷一二線城市未來的交易量將在上半年的基礎上保持平穩，難以再出現大規模的增長。
三四線城市方面，市場分化的可能性正在加大，基本面向好的城市將迎來成交的新臺階，而基本面不理想的城市則恐怕很難出現進一步的起色。2010-2011年兩年間，以限購政策為核心的房地產調控在一二線城市逐漸鋪開，三四線轉而成為眾多企業掘金的熱土。旺盛的拿地需求造就了地方政府供地熱情的集聚膨脹，諸多三四線城市在過去幾年中土地供應充足。對于那些正處于房地產上升周期的城市來說，充足的供應是后續銷售的有力保障，四季度成交將再上一個新臺階。而對于另一些基礎較差的三四線城市來說，四季度的成交恐怕將難有起色。
一方面，一二線城市的交易量將保持平穩；另一方面，三四線城市中一部分出現上漲一部分保持平穩。由此我們判斷，四季度全國商品住宅交易量將在當前的基礎上穩中略升，全年商品房成交量將保持在12億方左右。
重點城市2013年房價目標完成情況
數據來源：國家統計局
3、項目：信貸收緊將影響中高檔產品銷售，房價繼續上漲也將阻礙剛需入市
中高檔項目方面，今年下半年以來的銀行信貸收縮很有可能延續，尤其是二套房貸政策有可能出現的收緊將對中高檔需求的釋放產生較大的影響。近期，我們曾針對全國各線城市商業銀行做過一輪房貸發放情況的調研，發現大多數銀行実批難度明顯加大、放款周期有所拉長，在我們看來，雖然當前銀行信貸收縮主要出于對自身資金面的考慮，并不意味著新一輪房地產調控正在展開，但其對于需求釋放的抑制作用卻是相同的，尤其對于一部分支付能力其實有限的改善型需求而言，這將進一步削弱其入市的能力。
另一方面，房價持續上漲將繼續提高剛需購房門檻，預計中低端項目總體銷售情況將有所降溫，相對于改善型需求和投資需求而言，剛需群體對價格的敏感度更高，其釋放空間絕不可能是無限制的，以上海為例，我們認為總價200～300萬是絕大多數剛需購房者的承受力頂部，一旦超過這個總價水平，則市場中的有效剛需將大幅縮減，而隨著房價自去年下半年以來的持續上漲，諸多城市目前的中低端項目價格其實都已逼近各地的“紅線“。另外，銀行信貸的收緊無疑也會對剛需購房產生重大影響，這部分寵群對貸款的依賴程度相比中高檔需求來說更高，事實上，在我們先前的銀行調研中，已經發現有個別城市、個別商業銀行明里暗里降低了首套房貸款成數，如果這類情況蔓延，則將使剛需入市的難度進一步提升。
4、房價：未來房價走勢將先漲后穩，局部地區受政策影響中高檔產品漲幅將有所放緩
從市場面來看，房價漲跌是受供求關系因素影響，而由于存量的持續減少，我們預計未來房價將先漲后穩。首先，房價短期內會持續上漲是因為存量已經逐月跌至歷史最低水平，由于前幾年土地供應過少，致使今年成交釋放之后各城市存量水平直線下降，南京消化周期已不足5.2個月，而北京也不足6.1個月。存量的持續減少，使得市場供應不能夠跟上持續釋放的市場需求。但是，這種供不應求的態勢在四季度和明年會有所改觀，從而放緩房價的上漲勢頭：一方面，從企業的角度來看，今年上半年開始，各大企業紛紛加大新開工面積，典型企業如世茂，2013年上半年新開工面積甚至達去年同期的5.61倍之多；另一方面，從城市的角度來看，多數城市今年四季度開始將大幅增加商品住宅的供應量水平來緩解目前的供求矛盾，上海將在10月推出26個全新項目，較9月增加44%。
除了市場因素外，在我們看來，政策面也是影響部分城市房價的另一大因素，由于完成房價控制目標的壓力持續釋放，尤其是部分一二線城市，中高端產品申請預售證入市受到一定影響，所以預計局部地區未來中高端產品房價上漲幅度較剛需產品小。
重點城市月度存量走勢（單位：萬平方米）
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