昆明樓盤建筑體量達1.1億平米市場消化完需15年以上

都市時報2013年10月11日 10:05

三問昆明樓市路在何方

這次洗牌會更猛烈樓市變化的速度也會加快

130個樓盤總建筑面積1.1億平米，這個數據只是根據最簡單的匯總和累加，其中也有很多值得推敲和商榷之處。比如這些樓盤的推盤節奏，要多少年才能建成以及最終能不能按照規劃建成都是問題；再比如說，有些開發商出于宣傳的角度考慮，夸大總建筑體量，列入規劃建設范圍的地面上還有城中村和其他形態的建筑附著物，要按前期宣傳描繪藍圖那樣建設非常困難。但是，較真起來，從這樣的數據中也能夠發現很多問題，我們不妨以此為基點，叩問昆明樓市。

第1問

十年后，真正能建成的量有多少？

事實上，我們手上有兩組數據，一組是包括了昆明目前大部分在建項目的130個樓盤總建筑面積超過1.1億平米的分布和構成，數據來源主要根據各樓盤對外公布的總體量，看起來供應量遠遠大于可能的市場需求量，很不靠譜；另外一組是昆明至祥研究中心提供的昆明近5年來土地供應和成交占地面積，預售供應和成交備案建筑面積，市場供應略大于成交，供需大致平衡。

在130個樓盤中，除了總建筑面積達1000萬平米的俊發城，計劃建設周期10年，要到2023年才全面建成外，其他大部分是在3到5年內可以收官的。如果全部按規劃建成的話，就算剔除公建、地下建筑面積，開發商自持的商業等，市場供應量也是非常嚇人的。

事實上，開發商很清楚，市場人士也非常清楚，很多樓盤是只拿下了先期的土地，卻在市場推廣時，把規劃開發的范圍全部納入，拋出一個龐大的建筑體量，描繪好了關于生活、商業配套的美妙藍圖。至于后期能不能拿到土地，開發商有沒有實力去建還充滿太多變數。十年后再來回顧這些樓盤，真正能建成的總量會有多少呢？

記者曾親身到某幾個號稱100多萬平米體量、500多萬平米體量的項目現場實地考察，發現當前能夠開發的土地至多幾十萬平米，規劃范圍內還有大量城中村林立，后期開發難度可想而知。開發商與政府協議的開發計劃都還存在太多變數。

況且，就算是開發商具備實力，土地不成問題，與政府層面溝通順暢，也還存在著開發商會根據市場情況調整開發步調，以及在被允許的范圍內調整業態布局的問題，這樣的情況在市場上已屢見不鮮。動輒百萬平米建筑體量項目描繪的圖景，有可能只是鏡花水月。

昆明主城某大盤，規劃住宅和商業地產各一半，住宅部分賣得風生水起，建設也進行得如火如荼；商業部分今年初全面動工，但目前工地上看到的景象是鴉雀無聲，貌似已停工，是否因為開發商考慮到昆明商業放量過大想調整步調尚不得而知。

問題的癥結在于，很多購房者就是沖著開發商拋出的龐大體量，以及說好的各種生活、商業配套而去，并且正如至祥置業(昆明)有限公司董事副總經理黃雷所說，這種預期還被體現到了房價當中。最先開售的總是住宅部分，購房者已經為配套預期在房價中支付了成本。到最后各種配套無法兌現，這筆賬找誰算去？

第2問

未來十年，需要新增多少建筑體量？

有了巨量供應方面的預期，我們不妨再來好好地籌算一下市場需求。

市場需求來自于兩個方面，一個是本地常住人口的住房需求和商業需求；另外一個是外地人購房需求，據多方反映數據，在昆明實施限購以前，外地人購房比例達到一半以上，實施限購以后，外地人的住宅購房需求被遏制，只能投資商業性物業。據云南財經大學房地產與土地政策研究中心主任張洪分析，從目前的情況看，房地產宏觀調控依然會以壓制住宅投資和投機性需求為主。