昆明樓盤建筑體量達1.1億平米市場消化完需15年以上

都市時報2013年10月11日 10:05

還有很多千畝大盤沒有納入匯總

我們不排除在統計數據中，存在種種不夠嚴謹和客觀的情況。但是，也有很多已浮出水面的重大項目，像規劃總建筑面積約1886萬平米的巫家壩片區、飛虎大道沿線的9000畝保利國際城、6700畝俊發生態半島中的大部分、云南城投在北部山水新城上壩和中壩3000多畝土地以及在環湖東路沿線已完成一級開發的土地等，我們也沒有計入統計數據。此外，很多還處在前期階段的城中村改造項目，以及已通過土地招拍掛但沒有到推廣階段的項目，也沒能納入匯總范圍。

幾相抵消，依然無可否認昆明樓市未來供應量巨大的事實，市場競爭將會非常慘烈。放在市場供需雙方，開發商和購房者面前的，是一道復雜的考題，這其中，既有來自于房地產調控方面的博弈，也有省市各級政府導向帶來的變數，更有市場杠桿自身調節的作用，要結果圓滿，極不容易。（首席記者楊麗芬）

專家把脈

云南財經大學房地產與土地政策研究中心主任張洪：

近兩年內供大于求不會改變

從長遠發展來看，昆明具備宜居、橋頭堡城市戰略等優勢，有能力來消化龐大的開發體量。但在眼前，由于前幾年的城中村改造推出的量比較大，供應量大于需求，無論是住宅還是商業都存在這樣的情況。

就目前的情況來看，國家的宏觀調控政策還不會放松，幾個比較重要的調控，首先是保障房建設解決中低收入者的住房需求，分流走一部分剛需；其次是以房產稅為主的稅費改革落地的話，會讓手持多套房的業主把房產釋放到二手房市場上，轉移走一部分改善性需求，從而對一手房市場造成影響；第三是目前正在研究的農村集體土地或可上市交易，如果成行，有可能造成土地價格下滑，造成房價下降。上述幾項政策效果累加，會有讓房價穩定的作用，但上述調控調控政策完全落地發揮作用都還需要時間，在此之前，以限制需求為主的限購等政策不會推出市場。

綜上，要在未來一兩年內有支撐這么大供應量的需求釋放出來比較難，短期內昆明樓市供大于求的情況不會改變。（首席記者楊麗芬）

至祥置業(昆明)有限公司董事副總經理黃雷：

樓市處在大變局中市場競爭會加劇

總建筑體量1.1億平米，不見得能說明問題。開發節奏就是個問題，開發商會按照市場變化進行調整，不見得所有的這些量都落地真正成為市場供應。

市場供應大于需求，這是從其他渠道的統計數據中也可以得到的結論。不過，從我到昆明以來，看到的供應都是很大的，并且還出現過看上去供應量很大，但市場上實際一房難求的情況。我們看到的數據與實際的情況會有一些背離。

再來說需求，城市擴容存在公共資源承載能力的問題，政府會限制人口增長，產生的房屋需求有限，外來人口購房又被限購等政策遏制，從這個角度來說，需求增長有限。但從另外一個方面看，經濟環境在發生變化，人的觀念改變，住房需求也會發生變化，這樣的因素會促成住房需求增長，比如說隨著居住觀念改變帶來的改善性需求。

這里只能說一個大的方向，昆明樓市終究會朝著好的積極的方面發展。樓市當前處在一個大的變局當中，行業的洗牌在這段時間內的確會加劇，行業發展在加快，市場的變化也會越來越快，市場競爭會越來越激烈。（首席記者楊麗芬）