專家解析昆明商業地產發展現狀：形勢嚴峻 問題突出

日前，云南房網發布一則評論，題為“被商業綜合體包圍的昆明會不會消化不良？”此文一出，引發了業內人士的紛紛討論。昆明人均商業占地3平米的數據，是否意味著昆明商業地產的前景十分堪憂？問題在哪？如何解決？對此，云南房網對多位業內專家學者進行了采訪。

昆明商業形勢嚴峻

業內人士意見一邊倒

當問到“目前昆明商業綜合體是否有泡沫時”，云南房網所采訪的幾位業內人士意見出奇一致，均給出了肯定的答案。

昆明百大集團商業管理有限公司董事總經理梅永豐坦言這種市場狀況“不正常”。而昆明風之鈴市場咨詢機構CEO石遠更表示，“對昆明的商業地產市場持悲觀態度”。他認為現在商業地產供大于求是全國狀況，而不僅是昆明，只是昆明可能更極端一點。“首先，商業地產的風險肯定比住宅要大；第二，目前對于開發者和投資者風險在不斷累加和放大，只會越來越大，不會越來越小。”

商業形式嚴峻的問題已經成為昆明房地產業界的一個“老話題”。很多人矛頭直指開發商，而李順洪也為開發商講了句大實話。他說，“開發商回款的壓力很大，怎么回款主要靠銷售，而拉動銷售就要靠業態的進入，千篇一律也算可以理解，只不過說市場自己會說話，搞得好市場才會認可，開發商也要承擔相應后果。”

而對于恒隆集團看好昆明商業市場，李順洪表示：“首先恒隆廣場位置非常好。其次是昆明的商業經常出現的問題，很多開發商認為體量大就代表效果好、品位高。以前昆明就只有金格一個高端商場，但是金格業態相對并不豐富。所以恒隆主打高端商業正好填補了昆明高端商業缺失的空白。再加上地段、人流和消費能力，所以非常看好恒隆。”

昆明商業困局難走出

大致存在N種問題

昆明作為一個三線城市，在經濟規模和人均收入水平提不上來的情況下，如此大的商業規模，勢必令人心憂。根據幾位業內人士的觀點，云南房網總結出昆明商業綜合體所存在的問題大致分為以下幾種：

一、規模太大。很多綜合體項目為城中村改造項目，往往都帶著一級開發的任務。成本變高，就讓開發商需要快速回籠資金，而做商業就是一個途徑。開發商為了回本而將商業體量放大，昆明目前過百萬平米的商業項目能數得出好幾個。

二、同質化嚴重。梅永豐認為，因為資源有限，昆明商業規模已經超過資源可承受的范圍。他說：“昆明現在有16家沃爾瑪，11家家樂福，每個項目都有個超市，有個電影院，都長一個樣。在這種同質化嚴重的情況下，開發商們也就只能拼地段，拼實力了。”

三、傳統商圈地位無法動搖。李順洪認為，傳統商圈地位無法動搖的原因一個是城市副中心還不是非常明顯，不像上海五角場等等城市副中心的規模大。昆明如果北市區可以算副中心的話，但沒有中心點。南市區也沒有集中成片成規模的商業中心，現在雖然金產區初具規模，但要產生輻射效應還有待考驗。

四、電商的沖擊。2012年，馬云和王建林的“電商大于實體商業還是實體商業大于電商”的打賭，轟動業界。從現在來看，電商的發展勢頭非常快。所以昆明實體商業的規模不管是以什么樣的方式呈現，都非常的讓人擔心，李順洪認為。

五、規劃的問題。李順洪認為，老城區在規劃上難控制。昆明目前的商業綜合體集中在城中村改造項目上比較多，老城都是拆過再建，受用地規模和原本城市發展的限制，所以要想“改頭換面”也有些難度，而不像是呈貢這樣的新城區，土地集中則更好規劃些。

目前沒有昆百大或者青年路金鷹片區特別成規模的、人口密度和消費能力又能夠支撐的商圈。商圈因為要受諸如體量、規模、區位、消費能力等種種條件支撐。因為難度較大，所有成了現在散兵游勇的狀態。

“所以政府在做規劃的時候，不要只看見一個點，一個面，而是點面結合。盡管有很多制約的因素，但應該想辦法去突破，盡量把商業形成集合效應。”李順洪說。

六、昆明目前商業地產水平不高。李順洪認為昆明的商業項目距離一線城市的差距非常大，不單是規模、規劃上。還在商業的設計、規劃、招商和整個定位方面都存在很大問題，特別在體驗式商業。并且目前昆明諸如金格一類的高端的商業還比較少，商業檔次、規模、服務的感受做的不到位。在突出差異性、消費者體驗、功能配套等方面和商業設計和招商方面都應該同步增強。

除此之外，針對不同項目還會有各種各樣不同的問題，梅永豐強調。“要因地制宜，而不是說所有商業項目涵蓋了一個包治百病的良藥，如果有這么簡單，那商業就不會死了”。

開發商如何破局？

投資者如何正確判斷？

采訪一開始，石遠就建議道：“商業地產投資風險在不動產里最高，所以要謹慎投資”。

而針對上述列出的種種問題，解決的方法上也應對應考慮。除此之外，梅永豐認為“做商業就要有專業的團隊。沒有誰第一次做就做的好。要專業的團隊因地制宜的改變問題。”

石遠認為控制規模是首要條件，不能無限擴大商業面積。其次定位要準確。第三，自身項目要有差異化。而石遠與梅永豐不約而同的提出了“要持續管理運營的時間和團隊”。

李順洪則認為現在很多商業項目的順序都亂了。首先是規劃要前置，要貼近市場的需求，有前瞻性。其次在建筑設計時注意商業布局，包括每個功能區。第三是業態的規劃，招商定位。然后招商，最后開業。

而作為投資者，李順洪建議，首先要進行一定專業方面的學習。因為買商鋪和買住宅的差別很大。不單是地段、開發商品牌實力，也不只是商業規劃和商業設計的問題，更多是綜合考量。所以要自學一些東西，熟悉市場后再出手。

其次，要考慮到是用于自主經營還是投資。如果是用于投資，一定要計算成本。如果超過20年就暫時不要考慮。如果自己使用就要考慮全各方面因素。比如做什么業態，項目地有沒有形成聚合效應，有沒有區位環境支撐，開發商提供的便利是什么都要考慮在內。（楊威/云南房網資訊中心）

本站轉載文章和圖片出于傳播信息之目的，如有版權異議，請在3個月內與本站聯系刪除或協商處理。凡署名"云南房網"的文章未經本站授權，不得轉載。爆料、授權：news@ynhouse.com。