譚遁：呈貢發展需時間現在投資正當時

云南房網2013年03月26日 09:06

云南房網：呈貢在今年啟動“突破崛起三年行動計劃”，到2015年底，用三年時間完善基礎建設、強化產業支撐、聚集人氣商氣，您認為，呈貢新區能否在未來三年實現“一年出形象、兩年大變樣、三年突破崛起”的目標？

譚遁：我覺得可以把這個目標定義為一個宣傳口號式的內容，“一年出形象、兩年大變樣、三年突破崛起”我認為在城市的格局上是可行的，呈貢在社會上的影響力也一定會得到一個大的升華，這是一個先決條件。而用三年時間就能強化產業支撐，將人氣、商氣快速集中起來的難度將會比較大。舉個簡單的例子，就說百貨和消費，現在就算在呈貢再開一個南亞風情第壹城，有多少人會來消費呢？商業是講求商圈的。就拿七彩云南第壹城的輻射范圍是很廣的，但是這個片區有多少人來入駐才是與消費力相輔相成的，有了人氣才有消費人群。呈貢三年之內究竟能有多少人搬進去住？就算現在地鐵的開通，快捷交通工具相應啟動，現在就確切的說一個很大的量也是不現實的。對于一個傳統的城市人來說，選擇搬入一個地方，都會經歷這樣的過程：首先要對這個區域感興趣，才會在這里買房子；買了房子之后，要看這里的交通是否便利，才決定是不是到這里來住；這時候才開始裝修房子，以及一系列的準備；之后才會搬進來住，周邊的配套與這個過程是相互影響的。政府提出在三年內完善基礎設施建設，只要用心去實現，我認為是可以做到的。而強化產業支撐是需要有一個過程的，產業的強化與企業家、創業者有密不可分的關系。如果一家企業的客戶群集中在主城片區，那么你要讓這個企業搬到呈貢來辦公，就意味著企業與其客戶群之間的距離更遠了。所以呈貢的建設一定是一個循序漸進的過程。而對于消費者來說，都有一種固有的消費習慣。比如有的人習慣去南屏街、順城、昆百大、柏聯百盛，有很多的選擇，這個片區已經形成了一個固定商圈。這樣的習慣要去改變，也需要一個循序漸進的過程。這三年最主要的核心應該還是在強化配套完善，加強形象宣傳，讓很多人知道呈貢以極高不是以前那個呈貢，它已經是新的呈貢，可以讓人安居、樂業。對于一級置業者來說，即便租房也是要居住的，干脆在呈貢買房子搬到這里來；對于二級置業者來說，就要強調相關的配套。所以呈貢應該要做一些實際的配套出來，包括一些產業知識的配套等。我認為有些政策可以沿用經開區的政策，呈貢現在有那么多寫字樓和商業業態，如果沒有很好的政策吸引，很多人便寧可在城里面租貴一點的寫字樓也不愿意入駐呈貢。這一桌子菜肯定要色香味俱全，才能贏得賓客的芳心和欽賴。

云南房網：呈貢新區如今的發展，面臨怎樣的困局？新區的崛起，離不開哪些要素條件？

譚遁：我認為最大的困局是時間。時間可以改變一個人，更加可以改變一座城市。呈貢現在最大的困局在于需要一個城市發展蔓延的過程。我們的消費習慣、居住習慣等等所有的習慣都需要慢慢的改變。其崛起離不開的要素條件可以囊括為：第一、政府的決心；第二、市政配套；第三、生活的配套；第四、也是建立在前三個條件上的，就是吸引投資者、開發商、經營者、消費者、置業者，才能實現真正的崛起。呈貢既然定義為昆明的第六區，作為一個國際化的新區，這四大條件是不可或缺的。

云南房網：昆明老城基礎設施配套、城市功能已經漸漸無法滿足城市化發展的需求，呈貢是否是昆明老城向外拓展的唯一出路？昆明老城的城市經濟產業和城市功能能否順利實現向呈貢轉移？

譚遁：肯定不是唯一出路。整個昆明老城經歷過幾百年的歷史在此沉淀，我們可以認為有積淀的東西往往是可以長久的。雖然說老城的基礎配套可能會比較陳舊，但是它沉淀了整個城市的感情和精華，包括歷史的、人文的、市井生活的。呈貢不是昆明發展的出口，而是昆明的另外一種選擇。呈貢新區走的是現代化、國際化規劃的模式，區域雛形就是國際化的區域，呈貢承載的是昆明的國際化，在整個云南的橋頭堡戰略實施過程中，昆明作為面向南亞東南亞的大型國際化城市，在昆明主城，已經沒有這樣的空間和條件了。昆明的傳統商圈并不具備國際化的氣質和潛力，與其他一線城市，甚至與西南的成都、重慶相比，都尚有差距。而呈貢通過全新規劃，完全具有一種國際范兒。之所以說呈貢是昆明未來發展的一種選擇，是因為，有的人喜歡市井一些、傳統一些的生活，一個在翠湖邊住了五十年的老昆明人，除非有很特殊的因素，否則讓他搬到呈貢去肯定是不現實的。

在這種情況下，就讓他們留在老城。而昆明也吸納了很多外地人，這個人群對昆明沒有情感的屬性，他們就可以選擇呈貢。加上現在北方的霧霾天氣比較嚴重，而國外也有很多人愿意移居昆明來生活，對于看重昆明氣候環境的這些外來人群，也可以選擇呈貢。所以說，呈貢一定是對于主城區擴展的分流和分類。昆明城市的經濟產業和城市功能能否順利向呈貢轉移這個問題，我也認為，是一部分轉移。在這一點上，呈貢的定位可以再清晰一些。城市功能的轉移應該有所趨向性，應該將符合區域定位的功能轉移過來。而產業轉移也是一樣的，什么樣的產業應該轉移？創意產業還是文化產業，亦或是金融產業？有了更清晰的定位之后才能有主線，才能有相應的產業化轉移。比如，日新路潤城板塊提出了金產區的概念，這就是這個區域發展的主題，有了這個主題，該區域的資源才能更加的集中，相關的配套才能跟上。呈貢可以給自己找一個定位，確定先吸引哪一部分產業，選擇與區域特性最相符合的產業先進來，其他的產業跟著也就會進來了。在我印象中，呈貢的定位只停留在了城區，而沒有進一步再去清晰和明確發展類型。作為一個新區，到目前為止呈貢還沒有挖掘到實際的競爭優勢，它需要一個明確的定位，否則將很難與主城區形成競爭。就我個人來說，如果沒有很好的配套吸引我，我就不會去呈貢辦公，一定要有權益點，才能具備吸引力。