2012年供地結(jié)構(gòu)供地區(qū)域分析
2012年，昆明住宅用地供應(yīng)共106宗，7055.6畝，占總供地量的39%；商業(yè)用地87宗，2990.7畝，占總供地量的16%；住宅與商業(yè)混合用地共12宗，836.76畝，占5%。其它用地，包括科教用地、文體娛樂用地、醫(yī)衛(wèi)慈善用地、街巷用地、工業(yè)用地等等，共7388畝，占40%。
從供地結(jié)構(gòu)看，住宅用地是本年的供地主力。隨著城中村改造的推進(jìn)，多個(gè)城中村地塊達(dá)到入市條件，成為供地供盤主力。
2011年，昆明發(fā)布《昆明城中村改造三年計(jì)劃白皮書（2011—2013年）》。白皮書透露，隨著昆明城市的發(fā)展，原計(jì)劃改造的336個(gè)城中村范圍擴(kuò)容，新增46個(gè)城中村被納入未來三年改造計(jì)劃，昆明市城中村改造總數(shù)就達(dá)到了382個(gè)。同時(shí)，白皮書對(duì)未來三年的改造工作作了詳細(xì)的目標(biāo)計(jì)劃和推進(jìn)步驟，提出到2013年底，全部城中村改造項(xiàng)目土地要完成整理和收儲(chǔ)工作。這就意味著，到2013年底，全部382個(gè)城中村將全部拆除，并將土地整理至可上市交易。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止到2012年7月底，昆明382個(gè)城中村已有233個(gè)改造項(xiàng)目規(guī)劃方案通過市規(guī)委會(huì)審議，205個(gè)城中村啟動(dòng)拆遷，75個(gè)城中村完成土地交易，128個(gè)城中村啟動(dòng)回遷安置房建設(shè)，16個(gè)城中村回遷安置房交付使用。
可以預(yù)見的是，從2012年起的未來三年將是城中村土地集中上市交易的時(shí)間，未來5年左右，將有大量城中村改造項(xiàng)目新盤面市，樓市供應(yīng)或能得到根本改觀。
根據(jù)政府規(guī)劃重點(diǎn)打造區(qū)域，昆明主城城中村、中央商務(wù)區(qū)、環(huán)滇板塊、巫家壩片區(qū)、草海片區(qū)、呈貢新區(qū)、團(tuán)結(jié)街道辦事處將是2013年重點(diǎn)供地區(qū)域。
2012年成交情況分析流拍量小下半年溢價(jià)地塊頻現(xiàn)
今年上半年，由于限購政策的顯效，成交量明顯萎縮，庫存量積壓嚴(yán)重，房企為加快消化庫存，大大減少了土地購入。此外，房企資金鏈的緊張及融資渠道的收緊，致使拿地資金萎縮，直接導(dǎo)致目前土地市場(chǎng)流拍、底價(jià)成交等現(xiàn)象發(fā)生。再加未來樓市走向撲朔迷離，銀根持續(xù)緊縮，樓市降價(jià)已成大趨勢(shì)，因此直接影響到了開發(fā)商拿地的積極性。
1、2月由于供地量較小，供地針對(duì)性強(qiáng)，全部以底價(jià)成交，無流拍現(xiàn)象。3月份，昆明土地市場(chǎng)僅成交1宗土地211.7畝。4月份，原計(jì)劃掛牌出讓的1宗地塊因故中止交易，當(dāng)月昆明土地市場(chǎng)交出白卷。3月中央明確調(diào)控不放松，調(diào)控基調(diào)已定。對(duì)調(diào)控放松心存幻想的開發(fā)商希望破滅，著手應(yīng)對(duì)之策，購房者們更是觀望成勢(shì)，雙方陷入深度博弈之中。樓市冰封，資金鏈斷裂，開發(fā)商不拿地，導(dǎo)致3月、4月土地市場(chǎng)徹底冰封。5月迎來小幅放量，金產(chǎn)區(qū)首批地塊以及上苜蓿村、前所村等改造用地?fù)纹鹆吮驹鲁山涣浚瑑蓤?chǎng)土地出讓現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)溢價(jià)盛況。官渡區(qū)矣六街道辦KC2011-81-4號(hào)地塊位于新螺螄灣片區(qū)，經(jīng)過48輪競價(jià)后成交，溢價(jià)率100.6%；高新區(qū)主城區(qū)M1-10-6地塊經(jīng)過73輪競價(jià)后成交，成為成為暗淡市場(chǎng)中的一抹亮色！
進(jìn)入下半年，經(jīng)濟(jì)下行壓力大，土地部門的壓力驟增，土地推出數(shù)量明顯增大。面對(duì)政府推地?zé)岢保_發(fā)商也很樂意買賬。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖，開發(fā)商的資金回籠加快，拿地積極性也隨之增強(qiáng)，土地市場(chǎng)也出現(xiàn)了復(fù)蘇跡象和短期集中爆發(fā)的勢(shì)頭。
7月度假區(qū)大漁片區(qū)、官渡街道辦事處兩個(gè)千畝大盤地塊的推出，一舉拉高了本月的成交量。8月，昆明土地市場(chǎng)交易火爆重現(xiàn)，學(xué)府路8號(hào)地塊經(jīng)過69輪競價(jià)后被中海地產(chǎn)集團(tuán)有限公司拿下；金產(chǎn)區(qū)兩宗土地拍賣，分別經(jīng)過225輪競價(jià)和51輪競價(jià)后成交。9月份，昆明土地成交量1840.86畝，成交金額46.9323億元，城中村改造用地?fù)纹鸪山恢髁Γ诹咒伌甯脑煊玫兀迦A區(qū)后所村改造、嚴(yán)家地社區(qū)、波羅村清泉村改造多個(gè)城中村改造項(xiàng)目拿地。10月，高校地塊掀起溢價(jià)潮，5場(chǎng)土地交易中出現(xiàn)溢價(jià)。11月份，昆明土地成交量2210.33畝，成交金額22.2962億元，成交均價(jià)100.87萬元/畝，無流拍流掛地塊。12月，昆明土地成交量3609.81畝，成交金額102.8825億元，成交均價(jià)285.01萬元/畝。最后兩月昆明土地成交量均保持高位。
從下半年土地成交情況看，土地市場(chǎng)回暖跡象已經(jīng)出現(xiàn)。高單價(jià)、高總價(jià)的地塊次第出現(xiàn)，明顯影響了市場(chǎng)以及購房者的預(yù)期，開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)樂觀程度有明顯提高。在樓市成交量復(fù)蘇以及整體資金面緩解的情況下，開發(fā)商拿地的積極性不可避免開始上漲。
縱觀下半年的土地成交情況，大多是地塊都落在國有企業(yè)與大型房企手中。可以預(yù)見一年后的房地產(chǎn)市場(chǎng)基本上也是這些公司在主導(dǎo)，調(diào)控加速了房地產(chǎn)市場(chǎng)洗牌，強(qiáng)者愈強(qiáng)，弱者將被淘汰，地產(chǎn)寡頭時(shí)代的征兆已現(xiàn)。
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